（2016）粤0306民初6731号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-19
案件名称
方志红与张云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方志红,张云,中国民生银行股份有限公司深圳分行,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初6731号原告方志红，女，汉族，1980年8月15日出生，住址深圳市龙岗区。委托代理人杨正华、李丹，广东广和律师事务所律师。被告张云，女，汉族，1984年10月8日出生，户籍地址深圳市南山区，住址深圳市龙华新区。委托代理人贺玉，广东晟典律师事务所律师。第三人中国民生银行股份有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市福田区新洲十一街民生银行大厦。负责人吴新军。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人王娇红，女，汉族，1989年5月29日出生，身份证住址福建省漳州市龙文区，员工。上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方志红及其代理人杨正华、李丹，被告代理人贺玉，第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）代理人王娇红到庭参加了诉讼。第三人中国民生银行股份有限公司深圳分行经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月8日，原告因子女读书和个人住房需要，与被告签订NO.224064《二手房买卖合同》，约定转让标的为深圳市龙华新区花半里清湖花园5栋A座3203单位，房地产证号50××55，转让价款318.5万元，买方以银行按揭方式付款，在买方将首期款支付至指定账号或取得银行贷款承诺函后，卖方取得房地产证原件3个工作日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。原告按照合同的约定，积极履行合同，在2015年12月9日，原告、被告、第三人中原地产签订NO.0203530《资金托管协议》，原告支付1万元定金及5000元交楼押金至中原地产指定账户。2015年12月11日，原告支付公证费400元。2016年2月1日，原被告双方在工商银行签订《二手楼交易资金监管协议》，原告办理首期款资金监管，金额133.5万元。2月20日，原告向被告转账公证费340元。3月11日，工商银行出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向原告发放175万元按揭贷款。3月12日，原告支付1500元房产评估费。3月14日，原告向担保公司支付赎楼担保费23340元，并支付被告印花税100元。后原告通知被告配合办理赎楼手续，但被告夫妻二人要求加价，要原告再支付一个月房贷，否则不予配合赎楼。同时，担保公司也出具了放款申请表，相关工作人员通知被告配合赎楼，被告拒绝。2016年3月16日，中原地产工作人员向原告反馈被告夫妻与她的对话，被告再次要求“先让她把这个月月供给我再谈别的”，并表示“她买房不是为了小孩吗，现在房子还是我的，名额我先去用掉，火大了我”。当天，担保公司工作人员再次通知被告配合赎楼，被告第三次拒绝配合。3月17日，被告第四次拒绝配合赎楼，担保公司出具的放款申请表作废。3月18日，原告向被告发出《履约催告函》，给予被告合理期间，请被告在2016年3月23日前履行配合赎楼义务。3月24日，双方见面沟通，被告明确表示拒绝出卖房产。3月25日，原告第二次向被告发出《履约催告函》，请被告在2016年3月28日前办理赎楼事宜。2016年3月28日，原告约被告在民生银行、担保公司办理赎楼业务，被告未出现，并明确表示不会到银行办理现金赎楼。原告购房重要因素之一是子女入学刚性需求，但被告以此为要挟、加价，毫无契约精神可言。被告拒绝配合办理赎楼业务，其行为已构成违约，严重损害原告合法权益。原告诉请法院判令：1、被告继续履行编号224064的《二手房买卖合同》，将位于深圳市龙华区花半里清湖花园5栋A座3203单位的房产过户至原告（购房款318.5万元），并按期交房；2、被告向原告支付因迟延履行合同给原告造成的损失，以房屋转让成交价为基数按日万分之五计算，从2016年3月30日起计至被告将房屋过户给原告之日止；3、第三人中国民生银行股份有限公司深圳分行协助办理解除涉案房产的抵押手续；4、诉讼费由被告承担。2016年5月31日，原告变更诉讼请求为：1、解除《二手房买卖合同》（合同编号NO.224064）；2、被告返还定金10万元及利息（按照银行同期贷款利率，从2016年6月1日开始计算）；3、被告向原告支付违约金人民币63.7万元；4、被告支付原告损失，即2次公证费740元、税费100元、评估费1500元、赎楼担保费23340元、律师费26000元、案件受理费32280元、案件诉讼保全费5000元、担保公司出具担保函费用9555元；5、被告支付原告因购房失败产生的学位损失（购房动机为获取清湖小学的学位）6万元；6、被告支付因被告违约导致原告延误最佳购房时机，购房首付款比例由30%增加为40%造成的损失10万元；7、被告支付原告再次购买同等情况房屋差额损失31.5万元。被告答辩称：1、同意解除合同。2、对于原告诉讼请求2-7，由于被告自始至终按照二手房买卖合同约定期限履行合同义务，但原告却于2016年3月30日离合同履约期限2016年4月30日还有一个月之久时，将被告诉至法院。期间被告积极发信息、发函给原告及其代理律师，均回复需要在法官主持下调解，从而延误合同履行，故此责任不在被告，被告并没有违约，不应当承担返还定金等违约责任，并且原告诉求的学位损失、首付款增加及再购房差额等损失，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的相关诉讼请求。第三人中国民生银行股份有限公司深圳分行未到庭，未提交书面意见。第三人中原地产第二次庭审时未到庭，未提交书面意见。经审理查明，2015年12月8日，原告作为买方，被告作为卖方，在第三人中原地产的居间服务下，签订NO.224064《二手房买卖合同》，约定卖方向买方转让位于深圳市宝安区龙华街道清华东路与大和路交界处的花半里清湖花园5栋A座3203房产，房地产证号50××55，转让价款318.5万元；合同生效2日内买方付定金10万元，定金由第三方监管，定金付至监管帐号视为卖方收讫定金；定金之外的房款以银行按揭贷款方式支付，买方于2016年2月28日前将首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方监管帐号，并向银行提交按揭贷款申请资料，卖方应予配合；卖方委托担保公司赎楼；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方签署《深圳市二手楼买卖合同》，并办理递件过户手续，最晚不得迟于2016年4月30日；过户产生的全部税费由买方承担；定金中预留5000元作为交楼押金；任何一方逾期履行合同义务超过5日的，另一方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。合同签订当天，原告、被告与第三人中原地产签订《资金托管协议》，约定中原地产托管定金10万元。次日，原告如约支付了定金10万元，其中5000元现仍由中原地产监管。2015年12月11日，原告支付办理委托担保公司赎楼的公证费300元、副本费100元。2016年2月1日，原告、被告、工商银行深圳观澜支行签订两份《二手楼交易资金监管协议》，约定监管资金共133.5万元。当天，原告向监管账户支付首期款133.5万元。2月20日，原告向被告支付公证费340元。3月11日，工商银行深圳观澜支行作出《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向原告发放贷款175万元。3月14日，原告支付赎楼担保费23340元及税费100元。3月15日，原告支付评估费1500元。3月16日前后，被告要求原告支付月供，原告不同意，被告表示收到月供才配合赎楼。因被告拒不配合担保公司办理赎楼手续，2016年3月18日，原告向被告邮寄《履约催告函》，要求被告继续履行赎楼义务。3月25日，原告再次向被告邮寄《履约催告函》，约被告于3月28日上午10时在民生银行办理赎楼手续，要求被告继续履行赎楼义务。3月底，被告向原告表示不再卖房。2016年4月4日，被告向原告邮寄《履约催告函》，请原告于4月7日前共同前往民生银行深圳分行东园支行办理赎楼手续并继续履行合同义务。4月16日，被告向原告邮寄《履约催告函》，请原告于4月19日前配合担保公司办理赎楼手续。6月8日，被告向原告邮寄《履约催告函》，称原告拒绝履行合同，根据合同约定，买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同。另查，截至2016年6月30日，被告尚未注销涉案房产的抵押登记。以上事实，有二手房买卖合同、资金托管协议、收款收据、发票、二手楼交易资金监管协议、银行刷卡单、二手楼按揭贷款确认书、微信、短信、不动产抵押登记查询表、履约催告函、快递单、邮件查询单及庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告之间的房屋买卖合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。被告在接到通知后拒绝配合赎楼，没有积极履行注销涉案房产抵押登记的义务，并表示不再出售房产，其行为已经构成根本违约。被告逾期履行合同的天数超过5日，符合合同约定的解除条件。原告主张解除合同，返还定金10万元，本院予以支持。关于违约金，根据合同的明确约定，被告逾期履行合同义务超过5日，原告有权要求被告支付房产转让成交价20%的违约金63.7万元，对此诉求本院予以支持。关于原告实际支出的公证费、税费、评估费、赎楼担保费、律师费、担保公司出具担保函费及定金利息，已在违约金数额中充分考虑，不再支持。关于学位损失以及再次购房的差价损失，没有证据证实，不予支持。关于购房首付比例增加的损失，本院认为，首付款属于购房款一部分，购房款不因首付比例的提高而增加，对此诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告方志红与被告张云签订的关于深圳市宝安区龙华街道清华东路与大和路交界处的花半里清湖花园5栋A座3203房产的买卖合同；二、被告张云于本判决生效之日起十日内一次性向原告方志红返还定金人民币10万元；三、被告张云于本判决生效之日起十日内一次性向原告方志红支付违约金人民币63.7万元；四、驳回原告方志红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16259元，原告已预交32440元，多交部分本院予以退回。财产保全申请费5000元，均由被告张云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 龙 倩 虹人民陪审员 陈 远 霞人民陪审员 朱 纯 禄二〇一六年九月二十一日书 记 员 张晶晶书记员周彤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第8页共10页 来自