（2016）辽12民终1281号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-18
案件名称
上诉人王烈鹏与被上诉人金跃宏房屋买卖合同纠纷一案判决书
法院
辽宁省铁岭市中级人民法院
所属地区
辽宁省铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王烈鹏,金跃宏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽12民终1281号上诉人（原审原告）：王烈鹏，男，1969年3月1日生，汉族，住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：周垂朝，吉林杨信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）金跃宏，男，1969年1月14日生，汉族，住开原市。委托诉讼代理人：陈佳俊，辽宁君扬律师事务所律师。上诉人王烈鹏因与被上诉人金跃宏房屋买卖合同纠纷一案，不服开原市人民法院（2016）辽1282民初907号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年9月5日立案，依法组成合议庭进行审理。上诉人王烈鹏及其委托代理人周垂朝、被上诉人金跃宏的委托代理人陈佳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王烈鹏上诉请求：请求撤销原判，依法改判。支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一是原审判决基本事实认定不清，本案的土地房屋登记在第三方“莲花中学”的名下，变更登记在被上诉人的名下，需要很大一笔费用。被上诉人没有提供任何证据证明其偿还行为。二是原审判决适用法律错误。依据《合同法》第68条之规定，上诉人不再支付20万元是行使不安抗辩权。本案双方约定的面积与实际不符，开原市人民法院仅以“原告已到现场实地查看，就诉定上诉人诉称”房屋买卖契约约定栋数与面积不符“没有法律依据。三是上诉人的一审诉讼请求具有事实和法律依据。金跃宏辩称，2014年经四平开发商刁绍伟介绍,我将莲花中学卖给我的宅院和所有房屋两栋全部转让给王烈鹏,合同是原告按莲花中学卖给我的原始合同抄写好的,带到莲花让我签的名,原告来莲花是搞房地产开发的,多次考察现场,对现存房屋两栋一目了然，明知的，王说他房屋也得扒掉，自愿签订的合同，没有任何隐瞒。原告说2014年8月30日到我给20万元这个事实不存在。我当时根本不在家，在外面给李军出车。真实情况是原告了解到在莲花前期开发的住宅楼仅销售出三分之一，前景不好，上诉人真正不安，是对房地产销售市场状况的不安。三是关于买卖协议抵押给吴老师，是因我与吴是民间借贷法律关系，既没有公证，也没有办理抵押登记，并且事实我和吴老师商量过，吴同意让我转让莲花中学房屋场地，然后用该款还呈的钱，这根本不影响我与王转让房屋场地关系成立。这与王没有关系，上诉人称我没有履行能力，其行使不安抗辩权没有任何根据，答辩人已征和莲花中学同意配合上诉人办理国有土地出让房地产开发摘牌等相关手续，吴老师的债权，上诉人付款后，我可将该款还吴的债权，债权消灭了，也不存在交付不了相关证照的事，另外还可以其分渠道还债务。王烈鹏向一审法院起诉请求：原、被告双方就买卖开原市莲花镇孤榆树村房屋（房屋四栋、建筑面积1540平方米、宅院面积7000平方米，界限：东至公路、西至围墙、南至地、北至公路）事宜，于2014年8月9日签订了书面《房屋买卖契约》。因被告对双方合同项下的土地及地上房屋进行了抵押，现被告不能向原告交付土地使用证及房屋所有权证，不能向原告交付土地及地上房屋，原告无法进行商业开发。被告违约行为，致使原告不能实现合同目的，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，现原告提起诉讼，请求解除原、被告之间2014年8月9日签订的《房屋买卖契约》；请求被告返还原告80万元，并赔偿原告经济损失，损失按银行同期贷款利率计算，自2014年8与9日至返还之日止；诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告王烈鹏于2014年8月9日与被告金跃宏签订房屋买卖契约一份，原告以230万元价格购买被告的房屋、宅院。契约主要内容：房屋地址开原市莲花镇孤榆树村一组，房屋栋数四栋，建筑面积1540平方米，宅院面积7000平方米，界限：东至公路、西至围墙、南至地、北至公路；原告于2014年8月6日给付被告购房款80万元，于同年8月30日给付20万元，余款130万元由原告给被告出具欠据，约定2015年5月20日之前付清，买房所欠130万元，用该地块商业开发价值200万元的房款作为抵押;被告收到原告100万元后将国有土地证及房照交给原告，被告同意并协助原告对该地块房屋进行土地出让、挂牌、摘牌等相关事宜；如被告违约须按房屋价格230万元的两倍退还给原告，如原告违约，所交房款被告不退返。契约签订后，原告于2014年8月9日给付被告购房款80万元，并由被告为原告出具了收条，其余购房款未付。现原告诉至本院请求解除双方签订的房屋买卖契约；请求被告返还原告80万元购房款，并赔偿原告经济损失及承担诉讼费用。另查明，涉案的宅院现有房屋两栋，建筑面积分别为385平方米，共计770平方米；国有土地使用证载明土地面积为17032平方米，房屋房照及土地证均登记在开原市莲花中学名下。一审法院认为：原告王烈鹏与被告金跃宏签订的房屋买卖契约，是双方当事人真实意思表示，合法有效。被告金跃宏从开原市莲花中学处购买涉案房屋及土地的事实属实，虽然房屋及土地登记在开原市莲花中学名下，没有变更为被告，但不影响原、被告双方签订房屋买卖协议的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据第二款规定，只有在因出卖方的原因导致标的物所有权不能转移时，买受人才有权要求解除合同。本案中根据双方房屋买卖契约的第8条约定：“卖房人金跃宏收到房款100万元后，将国有土地证及房照交给买方王烈鹏。卖方金跃宏同意并协助买方王烈鹏对该地块房屋进行土地出让、挂牌、摘牌等相关事宜。”实际履行中，原告给付被告购房款80万元，还有20万元未给付。原告提出2014年8月30日交付被告第二笔购房款20万元时，被告要求原告交付40万元，但未能提供充分证据证明，故对该主张不予采纳。被告提供证据证明其购买莲花中学的四栋房屋，于2010年拆除两栋，庭审中，经询问原告其表示购买房屋前已到现场实地查看，故原告对房屋为两栋的现状是明知的。国有土地使用证虽载明土地面积为17032平方米，但原、被告签订的房屋买卖契约第4条约定“宅院面积：7000平方米”，故原告提出的房屋买卖契约中约定的房屋栋数和面积与实际面积不符，被告存在欺诈行为，没有事实依据，不予支持。因原告履约未达到协议约定的条件，其主张被告违约及无法交付土地证及房照，均没有事实依据，故原告要求解除与被告签订的房屋买卖契约，判令被告返还原告80万元购房款，并赔偿原告经济损失的诉讼请求不予支持，房屋买卖契约应继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”、第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：（一）、原告王烈鹏与被告金跃宏签订的房屋买卖契约合法有效，继续履行；（二）、驳回原告王烈鹏的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告王烈鹏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王烈鹏提交了上诉人和莲花中学吴老师录音光盘，证明1、被上诉人欠吴老师本金加利息超出200万，至今为止只偿还了15万的利息。被上诉人称已偿还100多万属于捏造事实，被上诉人丧失履约能力，被上诉人金跃宏存在欺诈行为。被上诉人质证，认为该证据来源不合法，谈话的对象身份不清，谈话的内容来看含有引诱、欺诈性的发问。答话不属实。本院认为，上诉人王烈鹏诉被上诉人金跃宏签订的买卖契约是双方真实的意思表示，应依法确认有效。依据该合同约定“卖房人金跃宏收到买房款人民币一百万后将国有土地证及房照交给买方王烈鹏；卖方金跃宏同意并协助王烈鹏对该块房屋进行土地出让、挂牌等相关事宜。”，依据该约定，上诉人应当先履行合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一，可以中止履行：一、经营状况严重恶化。…故被上诉人经营状况是否严重恶化举证责任在于上诉人，上诉人二审期间提交上诉人与莲花中学吴老师的录音材料，被上诉人提出吴老师身份不清，来源不合法，被上诉人所提异议成立，且上诉人书写的录音内容不全，其中省略部分，含有“他还有车库、饭店，还能往外租，租出去几万是几万，咱们劈成…”故上诉人没有提供充分的证据证明被上诉人不具有合同履行能力，上诉人的上诉理由不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人王烈鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 晶审 判 员 刘 飞代理审判员 李雪莹二〇一六年九月二十一日书 记 员 于 浩 关注微信公众号“”