（2016）湘01民终5718号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2017-01-12
案件名称
曹中祥与长沙新城万博置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长沙新城万博置业有限公司,曹中祥
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终5718号上诉人（原审被告）：长沙新城万博置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区金山桥街道雷锋大道1999号。法定代表人：唐云龙，执行董事。委托诉讼代理人：刘成，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：金伟清，女，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：曹中祥，男，1984年10月9日出生，汉族，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：曹丽霞（系曹中祥之妹），住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：马慧，湖南光韵律师事务所律师。上诉人长沙新城万博置业有限公司（以下简称新城公司）因与被上诉人曹中祥商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新城公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人已在约定的时间内通知被上诉人交房，被上诉人也已经实际接收了房屋，只是以房屋存在细微瑕疵为由，没有在验房通知上签字。二、合同约定房屋交付时，包括渗水、墙面开裂等不影响房屋主体结构的瑕疵，不构成拒绝收房的理由。被上诉人在收房时提出的瑕疵，很显然不能构成拒绝收房的理由。三、对于被上诉人提出的房屋瑕疵，上诉人已及时修复并多次通知被上诉人维修结果，一审法院认定上诉人没有再次通知被上诉人，与事实不符。四、一审法院适用法律错误。被上诉人曹中祥辩称，一、合同明确约定，商品房存在质量问题可以拒收，上诉人收到整改要求后应当90天内进行修复，不然逾期交付的责任是上诉人承担。二、补充协议是霸王条款，免除了上诉人的很多重大责任，加重了业主责任，没有任何法律约束力。三、上诉人称被上诉人办理了交房手续没有任何依据。四、房屋检测报告房屋存在渗水漏水等质量问题，所以被上诉人拒绝收房。被上诉人向上诉人提出整改要求后，上诉人没有证据证明房屋修复好了。另外，楼房不符合销售时候合同约定的规划。曹中祥向一审法院起诉请求判令：1、新城公司向曹中祥支付逾期交房违约金146599.78元（暂计算至起诉之日止）；2、新城公司继续按照合同约定的标准交付房屋；3、由新城公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月12日，曹中祥与新城公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》一份，约定曹中祥购买新城公司开发的新城国际花都二期第D01幢3405号房屋，建筑面积为113.53平方米，单价为3710.61元/平方米，总房款421266元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房；第十条约定：查验该商品房时，买受人对以下该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。⑴天面渗水、滴漏；⑵墙面、厨房、卫生间地面渗漏；⑶墙面、顶棚抹灰层脱落；⑷地面空鼓开裂、大面积起砂；⑸门窗翘裂、五金件损坏；⑹管道堵塞；⑺卫生洁具开裂、漏水；⑻灯具、电器开关失灵；⑼防盗及对讲系统失灵；第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，曹中祥按约定完成了支付房款的义务，新城公司于2014年2月24日通知曹中祥验房，曹中祥通过验房后提出了一系列问题，新城公司对房屋进行整改后未再次向曹中祥交付房屋。曹中祥与新城公司协商未果后，向一审法院提起诉讼。一审法院认为，曹中祥与新城公司签订的合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。曹中祥按照合同约定履行了支付购房款的义务，但新城公司未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，构成了违约，应承担本案全部民事责任，即新城公司应按照合同约定的条件向曹中祥交付房屋并承担逾期交房的违约责任。曹中祥在查验本案房屋时，对房屋本身存在的缺陷提出了异议，新城公司应当在90日内负责修复并在修复后再次向曹中祥交付房屋，但新城公司未提供再次向曹中祥交付房屋的相关证据，视为新城公司未完成合同约定的交付义务，应承担逾期交房的违约责任，即新城公司应承担自2014年6月31日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。双方虽然约定了逾期交房违约责任按照全部已付房款的每日万分之五计算，但考虑本案具体情况，该标准过高，一审法院酌情确定逾期交房违约金按照全部已付房款的每日万分之三予以计算，即逾期交房违约金计算为：421266×万分之三×648＝81894元（暂计算至2016年4月8日）。新城公司在庭审中提出已经按照合同约定向曹中祥交付了房屋，新城公司并无违约行为的辩解意见，与本案事实不符，不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决：一、新城公司于本判决生效之日起十日内按照合同约定的条件向曹中祥交付房屋；二、新城公司于本判决生效之日起十日内支付曹中祥逾期交房违约金81894元（暂计算至2016年4月8日，后期违约金按照上述标准计算至房屋实际交付时为止）；三、驳回曹中祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9478元，因适用简易程序减半收取4739元，由新城公司负担。本院二审补充查明如下事实：1、涉案房屋所在的新城国际花都二期第D01幢已于2013年12月9日竣工验收备案。2、曹中祥于2014年2月24日在《房屋交付验收表》中列明涉案房屋存在墙面、地面多处空鼓、开裂等质量瑕疵。新城公司曾于2014年5月、11月和2015年3月就涉案房屋所存在的入户门锁、粉刷层脱落、墙体开裂、天花漏水等问题进行了整改。2016年5月10日，小李飞刀工程项目管理有限公司基于曹中祥的委托出具了涉案房屋的质量检测报告，确认房屋存在墙面、地面空鼓、开裂，及渗水等质量问题。3、曹中祥已于2015年12月26日领取了涉案房屋的房屋所有权证。4、曹中祥在二审中主张如将涉案房屋出租，每月租金为2000元左右。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，新城公司与曹中祥签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。首先，根据合同第十条第（二）项之约定，如果新城公司交付的商品房存在天面渗漏、地面渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂等房屋质量缺陷，新城公司应在90日内负责修复，修复完成后再行交付。由于新城公司向曹中祥交付的房屋存在地面、墙面多处空鼓、开裂等质量瑕疵，根据合同约定，曹中祥有权要求新城公司修复完成后再接收房屋，由此造成逾期交房的，应由新城公司承担违约责任。新城公司抗辩称，根据《商品房买卖合同》附件九第八条“房屋的交付条件仅以合同第八条约定为准，买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵……不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由”之约定，曹中祥不得以涉案房屋存在空鼓、开裂等质量问题为由拒不接收房屋，故新城公司无需承担逾期交房的违约责任。然，《商品房买卖合同》附件九第八条的约定与《商品房买卖合同》第十条第（二）项的约定相冲突，且新城公司未提供证据证明其已向曹中祥履行了合理提示及说明的义务，故双方的权利义务应以《商品房买卖合同》第十条第（二）项为依据，对新城公司的上述抗辩主张，本院不予采信。其次，新城公司未提供充分证据证明其对曹中祥在《房屋交付验收表》中所列明的房屋质量问题已整改完毕，相反，曹中祥委托第三方作出的验房报告确认涉案房屋直至2016年5月10日仍存在空鼓、开裂等质量问题，故新城公司称其已将涉案房屋所存在的质量问题整改完毕的主张不成立，一审法院判决新城公司承担相应的逾期交房违约责任并无不当。但《商品房买卖合同》所约定的按已付房款每日万分之五及一审法院酌情确定的每日万分之三计算的逾期交房违约金均过高，由于曹中祥未提供证据证明其具体的损失数额，故本院基于新城公司逾期交房可能给曹中祥造成的租金损失，酌情确定新城公司按已付房款每日万分之一的标准向曹中祥支付逾期交房违约金。综上所述，上诉人长沙新城万博置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初932号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初932号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初932号民事判决第二项为“长沙新城万博置业有限公司于本判决生效之日起十日内向曹中祥支付逾期交房违约金（以已付购房款421266元为基数，按照每日万分之一的标准自2014年6月31日起计算至实际交房之日止）”；四、驳回曹中祥的其他诉讼请求。如长沙新城万博置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4739元，二审案件受理费9478元，共计14217元，由上诉人长沙新城万博置业有限公司负担12000元，被上诉人曹中祥负担2217元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 金新贵二〇一六年九月二十一日书 记 员 周 翔 来源：百度搜索“”