（2016）甘0191民初818号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-22
案件名称
刘玲与甘肃翔宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市新区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘玲,甘肃翔宇房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第十六条
全文
文书内容兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0191民初818号原告：刘玲。委托诉讼代理人：冯勇，甘肃天问律师事务所律师。被告：甘肃翔宇房地产开发有限公司。法定代表人：段志强。委托诉讼代理人：马乐兵，甘肃诚信律师事务所律师。原告刘玲诉被告甘肃翔宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人冯勇到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人马乐兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商铺预定协议》；2.被告返还原告交纳的购房款230000元，并向原告支付违约金230000元，合计460000元；3.本案诉讼费及其它费用均由被告承担。事实和理由：原被告于2013年10月10日签订《商铺预定协议》，协议约定：被告将自己开发的位于兰州新区五金建材市场十三号商业楼一层6号、7号商铺（面积200平方米）以每平米6000元价格出售给原告，合计金额1200000元。原告应于合同签订当日即2013年10月10日向被告支付购房款230000元，剩余款项待被告向原告交付房屋时支付600000元，产权证办理后支付300000元。被告应于2014年8月30日前交付所售商铺，并与原告签订正式的《商品房买卖合同》，如被告违约交房，应双倍退换原告交纳的购房款。协议签订后，原告就于当日向被告支付了购房款230000元，履行了自己的付款义务，但被告至今未向原告交付房屋，后经原告多次催促被告交房未果，遂酿成纠纷。甘肃翔宇房地产开发有限公司辩称，被告同意解除双方签订的《商铺预定协议》，但双方在《商铺预定协议》中约定的违约金过高，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2013年10月10日，原被告双方签订了《商铺预定协议》，协议约定被告预定给原告位于兰州新区五金建材市场第一期修建的十三号商业楼一层6#、7#商铺，面积约200平方米，约定每平米单价6000元，合计1200000元。协议约定原告分三次向被告支付房款，协议签订日支付230000元，被告交房时支付600000元，被告办好房产证时交付370000元。该协议还约定被告应于2014年8月30日前交付商铺，协议生效后如原告违约，其支付的款项不退还，如被告违约，则应双倍退换原告已支付的款项。原、被告双方都认为《商铺预定协议》真实、有效，被告也同意解除该协议，只是认为双方约定的违约金过高要求法院调整。以上事实有《商铺预定协议》、付款凭证、庭审笔录予以佐证。本案争议焦点在于双方协议约定的违约金是否过高并需要调整。被告认为约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。原告认为违约金约定是双方合意，应该具有法律拘束力，即使调整，也要按照民间借贷年24%利率计算原告的损失。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商铺预定协议》是双方当事人真实意思表示，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方应该按照协议履行自己的义务。原告按照协议支付了部分商铺价款230000元，但被告没有按约在2014年8月30日之前交付该商铺，已构成违约。庭审中被告同意解除合同，故对原告请求解除原、被告签订的《商铺预定协议》、返还原告230000元房款的诉讼请求本院予以支持。虽然本案中原、被告在签订《商铺预定协议》时对违约金作了明确约定，但违约金的性质是以补偿为主，惩罚为辅，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期期待利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中原告要求被告双倍退换原告已交款项的的违约金金额明显超过了原告的实际损失，故对被告请求法院调整违约金的请求予以准许。考虑到原告实际损失，被告应于2014年8月30日前交付房屋，但被告至今没有交付，存在明显过错，造成原告230000元资金不能及时回笼，被告应该赔偿因此给原告造成的损失。庭审中经过法庭释明，原告认为损失可以参照民间借贷计算，利率以最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定的不超过年利率24%计算，利息从被告应当交房之日计算至原告起诉之日。原告对违约金调整的主张符合法律规定，同时也最接近因资金无法回笼给原告造成的实际损失，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条之规定，判决如下：一、解除原告刘玲与被告甘肃翔宇房地产开发有限公司于2013年10月10日签订的《商铺预定协议》；二、被告甘肃翔宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告刘玲购房款230000元，并支付原告违约金105800元；三、驳回原告刘玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，减半收取4100元，由被告甘肃翔宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员 基 琨二〇一六年九月二十一日书 记 员 喻景丽