（2016）渝0113民初10189号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-10-31
案件名称
蔡梅,周彤与重庆嘉道房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市巴南区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡梅,周彤,重庆嘉道房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初10189号原告：蔡梅，女，1976年11月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告：周彤，女，2003年2月3日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。法定代理人：周浪，原告周彤之父，1974年8月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。共同委托诉讼代理人：左自伟，重庆中钦律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：魏子茜，重庆中钦律师事务所律师。被告：重庆嘉道房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道200号23-1，统一社会信用代码91500113050374246C。法定代理人：范小冲，董事长。委托诉讼代理人：杨华，女，重庆嘉道房地产开发有限公司员工。原告蔡梅、周彤与被告重庆嘉道房地产开发有限公司（以下简称嘉道公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月10日受理后，依法由代理审判员王小凤独任审判。在适用简易程序审理过程中，原告蔡梅、周彤向本院提出诉讼保全申请，本院依法对被告嘉道公司银行存款830865元或相应价值财产予以保全。后于同年9月19日公开开庭进行了审理。原告蔡梅、周彤共同委托诉讼代理人左自伟、魏子茜，原告周彤法定代理人周浪，被告嘉道公司委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡梅、周彤诉称，2014年5月25日，原、被告签订重庆市商品房买卖合同，该合同约定被告应于2015年6月30日将涉案房屋交付原告使用，但被告通知原告于2015年8月29日-2015年8月31日期间接房，此系被告逾期交房，应由被告承担已付房款百分之一的违约金，该违约金被告至今未支付原告。因涉案房屋质量问题太多，2015年8月31日，原告向被告发文退房或索赔。涉案房屋经6个月整改后仍不合格，2016年3月7日，原、被告协商一致同意退房，并签订了补充合同。在补充合同中约定了退还涉案房屋房款等各项金额，也约定了退款的期限以及逾期未全额付款的违约责任，现被告仍有678356.93元未退还原告。现诉请判令：1、被告支付尚未退房款678356.93元；2、被告按重庆市商品房买卖合同第九条第1项第（2）款向原告支付延期交房违约金23507.50元；3、被告按补充合同第2条向原告支付延期付款违约金129000元（截止2016年8月10日）。被告嘉道公司辩称，我方认可还需向原告退还678356.93元，但是该笔退款中应包括房款和利息，其中利息为257564.96元。原、被告已经签订了补充合同，就解除商品房买卖合同和退房事宜达成一致，其中并没有涉及被告应该向原告支付延迟交房违约金事宜，事实上原告也没有接房，延迟交房对于原告没有造成损失，且就退房一事我方已经用利息的方式对原告进行了弥补，故不同意向原告支付延期交房违约金23507.50元。原告要求的延期付款违约金129000元过高，且补充合同中日千分之一的违约金约定过高，请求法院酌情降低。2016年5月18日，原、被告签订了付款承诺，对后期的付款时间进行了变更，我方认为逾期付款的违约时间应以变更后的时间为准。另根据补充合同第3条约定，原告应积极配合被告办理产权注销和解除网签合同，但因原告一再推脱，迟迟不解网签，致被告未向原告支付剩余款项678356.93元。经审理查明，原告蔡梅与周浪系夫妻关系，原告周彤系蔡梅与周浪之女。2014年5月25日，原告蔡梅、周彤与被告嘉道公司签订重庆市商品房买卖合同，该合同约定：乙方（原告）购买甲方（被告嘉道公司）开发的长江国际原墅一期坐落于重庆市巴南区渝南大道163号42幢1-1的预售商品房即建筑面积174.99平方米的成套住宅，总成交金额2290745元于合同签订时乙方分期付清；甲方应于2015年6月30日前向乙方交付该房。该合同由蔡梅、周彤之父周浪签名。同日，原告蔡梅、周彤与被告嘉道公司另签订车位补充协议（联排），该协议系对原、被告签订的长江国际原墅项目坐落于重庆市巴南区渝南大道163号42幢1-1房屋商品房买卖合同的补充协议，该协议约定：甲方（被告嘉道公司）向乙方（原告）销售42栋/单元/层1号房屋时，拥有独立产权的配套车位将单独计价销售，乙方所购42栋/单元/层1号房屋配套销售的联排两个车位的销售金额按16万元计价，乙方同意在签订本协议时向甲方支付购买该车位的保证金6万元。该车位补充协议由蔡梅、周彤之父周浪签名。此后，原告全额支付了房款2290745元和车位保证金60000元。2015年8月20日，被告嘉道公司通知原告蔡梅、周彤于2015年8月29日-31日接房，后因原告认为涉案房屋存在质量问题，故拒绝接房。2016年3月7日，原告蔡梅、周彤与被告嘉道公司签订补充合同，该补充合同由蔡梅、周彤之父周浪签名。该补充合同约定：“甲（被告嘉道公司）乙（原告）双方于2014年5月25日签订的CQ-5732433重庆市巴南区渝南大道163号42幢1-1《重庆市商品房买卖合同》（合同编号1090），双方协商一致同意退房，约定如下：1、甲方按照合同第九条第1.（2）项承担退房利息。乙方已付房款2290745元，车位60000元，代收费：70046.52元。累计利息：257564.96元。共计2678356.48元。甲方将按照以下方式支付乙方所有款项：2016年3月30日前：支付850000元。2016年4月30日前：支付850000元。2016年5月30日前：支付978356.93元。2、甲方在2016年5月30日前全额付清乙方已交房款、代收费及利息，此款转入乙方……。如甲方逾期未全额付款，按日向乙方支付逾期应付款千分之一的违约金，累计计算，付清为止。3、乙方收到甲方全额退房款、代收费、利息等所有费用后，原有合同及收据作废，合同终止。但乙方应积极配合甲方办理产权注销，解除网签合同等相关事宜。”2016年4月14日被告向原告退款200000元；2016年5月5日被告向原告退款500000元。2016年5月18日，原告蔡梅配偶、周彤之父周浪与被告嘉道公司员工杨尧签订付款承诺，被告嘉道公司对杨尧与周浪签订付款承诺的行为进行了追认，该承诺约定：长江国际42-1付款第二次承诺：1、2016年5月19日付款1000000；2、2016年6月30日前付款300000元；3、2016年7月30日前付清所剩款项（详见2016年3月7日补充合同）。2016年5月19日被告向原告退款1000000元；2016年6月30日被告向原告退款300000元。至此，被告向原告共退款2000000元，至今仍有678356.93元未退还。原告蔡梅、周彤遂诉本院，诉请如上。审理中，原、被告确认该合同中累计利息257564.96元是以房款2290745元为基数计算而来，计算基数中不包括车位保证金60000元和代收费70046.52元。以上事实，有双方当事人当庭陈述及提交的下列证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。原告蔡梅、周彤提交：重庆市商品房买卖合同（CQ-5732433）、车位补充协议、补充合同、重庆市农村商业银行江北支行五里店分理处户名为蔡梅的银行对账单、接房通知书、付款承诺。被告嘉道公司提交：补充合同、付款承诺、周浪与蔡梅结婚证复印件、周彤出生医学证明、网上银行交易凭证。本院认为，原告蔡梅、周彤与被告嘉道公司签订的重庆市商品房买卖合同以及补充合同系双方意思自治后的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。现在，被告仅依据补充合同退还了部分款项，原告要求被告退还余下的退款678356.93元理由正当，对该诉讼请求应予以支持。原、被告签订的重庆市商品房买卖合同已被补充合同解除，双方在补充合同中对退房事宜达成了一致意见，被告本应按约向原告退还房款、车位保证金、代收费并向原告支付房款利息，现原告要求被告按照重庆市商品房买卖合同中第九条第1项第（2）款中约定给付违约金23507.50元不符合补充合同的约定，对该项诉讼请求不予支持。原、被告双方签订重庆市商品房买卖合同、车位补充协议、补充合同，周浪均全程参与，现原告蔡梅认为周浪在其未授权的情况下对补充合同中约定的付款期限进行变更系无效行为，此不符合双方几次签约的实际情况，且鉴于周浪与两原告之间的特殊身份关系，被告嘉道公司有理由相信该付款承诺系原告蔡梅、周彤共同的真实意思表示，作为家事代理，周浪也可代表原告蔡梅签订付款承诺，该承诺有双方当事人签名，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告在补充合同中约定“如甲方（被告嘉道公司）逾期未全额付款，按日向乙方（被告）支付逾期应付款千分之一的违约金，累计计算，付清为止”。现被告未按照付款承诺的最后期限2016年7月30日付清全部退款，理应由被告向原告承担违约责任，向原告支付逾期退款违约金。逾期退款的违约金的起算期限应以该付款承诺中的最后退款期限的次日即2016年7月31日起算。对于补充合同中约定的的违约金，被告嘉道公司提出该违约金的约定过高，请求法院酌情予以降低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，补充合同中约定的按日千分之一计算逾期付款违约金远远高于中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率，本院对补充合同中约定的违约金应予以降低。原告主张的损失为被告逾期支付退款的利息，但其并无证据证明其实际损失，故对原告的损失应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原、被告补充合同中约定的违约金以不超过中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率的百分之三十来计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆嘉道房地产开发有限公司退还原告蔡梅、周彤的房款、车位、代收费等余款678356.93元；二、被告重庆嘉道房地产开发有限公司以应退款678356.93元为基数，自2016年7月31日起至此款付清时止，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率的1.3倍支付原告蔡梅、周彤逾期退款违约金；三、驳回原告蔡梅、周彤的其他诉讼请求。上述判决第一、二项，限被告重庆嘉道房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内履行完毕；若逾期履行第一项，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6065元，由被告重庆嘉道房地产开发有限责任公司负担（此款原告已垫付，于本判决生效之日起十日内迳付原告蔡梅、周彤，本院预收的案件受理费不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。代理审判员 王小凤二〇一六年九月二十一日书 记 员 黄金驹 更多数据：搜索“”来源：