（2016）鲁0983民初2733号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-10-28
案件名称
荣建与泰安市信邦房地产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
肥城市人民法院
所属地区
肥城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
荣建,泰安市信邦房地产服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0983民初2733号原告：荣建，住肥城市。委托诉讼代理人：黄德志，系荣建的岳父。被告：泰安市信邦房地产服务有限公司。住所地：肥城市，法定代表人：肖凤，经理。委托诉讼代理人：宋斐，住肥城市。原告荣建与被告泰安市信邦房地产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣建的委托诉讼代理人黄德志、被告泰安市信邦房地产服务有限公司的委托诉讼代理人宋斐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。荣建向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告签订的《矿务局建行小区房屋买卖合同书》；2、判令被告返还我购房款14.8万元；3、判令被告赔偿我对该房屋暖气管更换及装修费用25290元及我为购买房屋支付的贷款利息31830.74元。事实和理由：2012年8月9日，我与被告签订合同书，以14.8万元的价格购买位于肥城市王瓜店矿务局大街北首路东建行小区西单元三层西户的房屋及储藏室，同时约定由被告协助办理权属登记手续。后因该房屋年久失修，我接受房屋后对暖气管道进行了更换并进行了必要的改造、加固及装饰。我为凑足购房款，于2012年8月8日在银行贷款9.5万元，为此支出贷款利息31830.74元。几年来，我多次要求被告办理房屋权属登记手续，被告一直拖延，最近又表示不能兑现办理房产证的承诺了。泰安市信邦房地产服务有限公司辩称，首先，造成本案房产不能过户的原因或过错不在我公司，而是房屋产权人中国建银投资有限公司；其次，原告主张的维修装饰费用应提交足以证明的有法律效力的票据证实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告荣建与被告泰安市信邦房地产服务有限公司于2012年8月9日签订《矿务局建行小区房屋买卖合同书》一份，合同第一条约定“甲方（指被告，下同）自愿将坐落在肥城市矿务局建行小区西单元三层西户（储藏室十一间）房屋出卖给乙方（指原告，下同），并将与所出卖该房产相关的土地使用权同时出卖给乙方”；第二条约定“双方议定上述房屋总房款为14.8万元，此房款包含储藏室、天然气、暖气开户费”；第四条约定“甲方协助办理入住、权证手续，因此产生的相关费用由乙方承担”。次日，原告将房款14.8万元交付给被告，被告给原告出具了收据，被告将该合同约定的房屋交付给了原告。原告入住后，对房屋进行了装修，还购置了管件对暖气管道进行了更换。后原告多次找被告要求办理房产证过户手续，至今未果。另查明，原告所购房屋所在的整幢楼房的房产登记证书为肥房权证王瓜店字第00273**号，房屋所有权人为中国建银投资有限责任公司；土地使用证为肥城国用（2007）第040006号，土地使用权人为中国建银投资有限责任公司，使用权类型为划拨。该房屋系被告于2007年11月通过拍卖所得，至今未办理过户手续。2014年12月12日，被告向本院起诉，要求中国建银投资有限责任公司办理包括涉案房屋在内的6套房产的产权变更登记并赔偿给其造成的损失，案经两级法院审理，最终认为中国建银投资有限责任公司与泰安市信邦房地产服务有限公司签订的房屋买卖合同应为无效合同，判决驳回泰安市信邦房地产服务有限公司的诉讼请求。还查明，庭审中，对于原告要求被告赔偿暖气管道更换及装修费用25290元的诉讼请求被告不予认可，原告申请进行司法鉴定，本院委托泰安泰山建设项目咨询有限公司进行了鉴定。该鉴定所于2016年9月5日作出鉴定结论，认为原告“户内装修及更换暖气管道费用鉴定工程造价为18818.38元”。原告花费鉴定费1000元。本院认为，本案争议的焦点有三个：一、双方签订的房屋买卖合同是否有效；二、原告主张的损失是否能够认定；三、如合同无效，原、被告对于原告损失的形成是否有过错，责任如何分担。对于第一个焦点，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，国家实行土地用途管制制度，同时，从该法第五十四条的规定可以看出，以划拨方式取得的土地主要用于公共利益和公益事业，因此，如果划拨土地未经批准进行私下转让，将造成国有资产的流失，危及社会公共利益。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条也规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据上述规定，在当事人未经有批准权的人民政府审批，未办理合法划拨土地使用权出让手续的情况下，如果其签订的房屋买卖合同处分了划拨土地使用权，便违反了法律的强制性规定，应为无效合同。本案中，从被告提交的国有土地使用证看，涉案房屋所占用的土地为国有划拨土地，双方当事人均未提交证据证明在转让涉案房地产时经过有批准权的人民政府审批，故本案房屋买卖合同无效。对于第二个焦点，原告诉称其更换暖气管道并对该房屋进行了装修共花费25290元，对此，原告确有相应支出，但经鉴定机构鉴定，上述费用应为18818.38元，应据此认定原告的损失。原告还诉称其为购买房屋向银行贷款支出了31830.74元的利息，通常来说，贷款并不是购买房屋的必须行为，如原告用自有的货币购买房屋，则不存在贷款利息损失，故原告主张的贷款利息与其购买房屋没有法律上的因果关系，该项诉讼请求不予支持。对于原告支出的鉴定费1000元，结合鉴定结论确定的数额，酌情由被告承担850元，其他鉴定费由原告自负。对于第三个焦点，原、被告在签订合同时，被告明知其尚未取得涉案房屋的所有权，且应当知道该房屋所占用的土地为国有划拨土地，其对合同无效有过错，且过错明显，应承担主要的过错责任；原告在购房时未对被告出售的房产进行合理、必要的审查，自身也存在过错，亦应承担次要责任。原告入住后对房屋进行装修，还更换了暖气管道，后一直居住至今，故对其主张的损失应做折旧考虑。本院从双方的过错程度、折旧等因素综合考虑，酌情确定由被告承担原告损失的70%，原告自身承担30%。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案双方签订的合同无效，原告应将所购房屋返还给被告，被告应将原告所交房款14.8万元返还给原告。对于给原告造成的损失，原告应承担70%的赔偿责任。鉴定费1000元，由被告承担850元。对于原告要求被告赔偿贷款利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决如下：一、原告荣建与被告泰安市信邦房地产服务有限公司于2012年8月9日签订的《矿务局建行小区房屋买卖合同书》无效；二、被告泰安市信邦房地产服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，返还原告荣建购房款14.8万元；三、原告荣建于本判决生效之日起三十日内，将坐落在肥城市矿务局建行小区西单元三层西户（储藏室第十一间）房屋返还给被告泰安市信邦房地产服务有限公司；四、被告泰安市信邦房地产服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，赔偿原告荣建损失13172.87元（18818.38×70%）；五、被告泰安市信邦房地产服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付原告荣建鉴定费850元；六、驳回原告荣建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4376元，减半收取计2188元，由原告荣建负担426元，由被告泰安市信邦房地产服务有限公司负担1762元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 鹿军二〇一六年九月二十一日书记员 李娟 百度搜索“”