（2016）皖07民终482号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-09-29
案件名称
周樱与铜陵恒大置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省铜陵市中级人民法院
所属地区
安徽省铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周樱,铜陵恒大置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖07民终482号上诉人（原审原告）：周樱。委托诉讼代理人：周步春。上诉人（原审被告）：铜陵恒大置业有限公司，住所地安徽省铜陵市翠湖一路3018号办公大厦（铜芜公路开发区内），注册号340700000051611。法定代表人：谢宏纲，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋黎黎，该公司员工。委托诉讼代理人：陈利华，该公司员工。上诉人周樱与上诉人铜陵恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房买卖合同纠纷一案，均不服安徽省铜陵市狮子山区人民法院2016年6月29日作出的（2016）皖0705民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周樱的委托诉讼代理人周步春，上诉人恒大公司的委托代理人蒋黎黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周樱上诉请求：改判恒大公司赔偿周樱物业费损失979元；房屋差价损失27026元，本案诉讼费用由恒大公司承担。事实和理由：1.上诉人向物业公司交纳了2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业费共计1078.20元，现因为恒大公司的原因，导致上诉人至2014年6月13日才正式接收该房屋，故自2014年1月1日至2014年6月13日的物业费共计979元应该由恒大公司承担；2.恒大公司逾期交房163天，房屋降价每平方米300元，恒大公司应当赔偿该差价损失。被上诉人恒大公司辩称：1.涉案房屋的交付时间为2014年2月15日，该事实已经由生效的判决书确定。根据双方签订的商品房买卖合同约定，××未能依约按照合同约定支付全部款项，××可以据实延期交房，上诉人的银行贷款于2014年2月1日下款，被上诉人收到款项后立即通知上诉人办理交房手续，上诉人要求被上诉人支付物业费损失没有依据；2.涉案房屋并未降价，即使价格存在浮动，也属于××应当承担的风险，与本案无关。因此请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人恒大公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人周樱的全部诉讼请求。事实和理由：1.上诉人并不存在逾期交房，一审法院判决上诉人承担逾期交房违约责任没有依据；2.2014年6月13日上诉人修复相关质量瑕疵产生的时间，并不是延期交楼的时间，故上诉人的交房日应为2014年2月15日；3.交房日为2014年2月15日，被上诉人主张的租金损失没有依据。另外一审判决上诉人应当承担的被上诉人误工费及交通费没有依据。被上诉人周樱辩称：恒大公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回恒大公司的上诉请求。周樱向一审法院起诉请求：判令恒大公司支付违约金及赔偿损失共计34062.36元，并承担本案诉讼费。案件原审审理期间，周樱增加诉讼请求，将违约金与赔偿损失总额变更为57548.84元（其中，首付款225007元的利息损失6635.73元，按揭贷款51万元的利息损失12245.50元，房屋契税及维修基金的利息损失767.41元，2014年4月1日至2014年6月30日期间的物业费1078.20元，房屋租金7200元，误工费2288元，交通费308元，商品房季节性降价27026元）。一审法院认定事实：2013年12月30日，周樱（××）与恒大公司（××）签订《商品房买卖合同》，约定：周樱购买恒大公司开发建设的恒大绿洲5号楼2704号房屋，建筑面积135.13平方米，单价每平方米5439.26元，总金额计735007元。第六条，付款方式及期限：××于2013年12月30日首付房款225007元，余款51万元应于2014年1月2日前到银行办理按揭，并按时提供全部所需资料。第七条，××逾期付款的违约责任：××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付期限：××应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：5.①工程竣工验收合格并在当地主管部门备案；②本期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；③住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实；④商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。第九条，××逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条，交接：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续，××自收到交房书面通知之日起15日内办理交房手续，××享有解除合同权利除外。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……第十三条，××关于装饰、设备标准承诺的违约责任。××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，××有权要求××按照下述第2、3种方式处理：2.××在交楼日如对装饰、设备提出书面异议，由××按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决；3.××逾期不提出异议的，视为××接受该商品房。第十四条，××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电、燃气线路在该商品房交付使用时达到使用条件；2.电话、有限电视在商品房交付使用时安装完毕，由××自行申请开通并承担开通电话和燃气的相应费用；3.鉴于恒大绿洲系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于恒大绿洲最后一期竣工交付的时间；4.公共配套建筑的竣工并达到使用条件，投入使用（如商铺开业）的具体时间由相关××或经营者最终确定。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条处理：由于××原因造成的，视为延期交楼，按合同第九条承担逾期交房的违约责任。第十七条，保修责任：××购买的商品房保修期限、保修范围应符合《房屋建筑工程质量保修办法》第七条有关规定，保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。具体的保修期限、保修范围、保修责任，双方应当以合同附件的形式详细约定，保修期从交付之日起计算。在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，××应当履行保修义务。因不可抗力或者非××原因造成的损坏，××不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。该合同附有补充协议，约定：因××原因致使《商品房买卖合同》签订之日起3日内不能办理完银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），同时××未能提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料的，视为××逾期付款。《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准：一、住宅室内装修：5.厨房配“摩恩”或“美标”或“乐家”或同等品牌洗菜盆及龙头。二、厨房配送电器：配“老板”或“海尔”或“华帝”或同等品牌煤气炉灶、抽油烟机、消毒碗柜。同日，周樱与恒大公司又签订《铜陵恒大绿洲〈商品房买卖合同﹥补充协议二》，约定：双方同意对原合同第七条变更补充如下：（一）××如未按原合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自原合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自原合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。双方同意原合同第八条变更如下：××应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合原合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2.如合同约定的交付期限届满时，××仍未能依约向××支付全部应交款项（包括违约金、税费等）；3.由于政府原因导致××不能按期交付。备注：“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。双方同意对原合同第九条变更如下：除原合同第八条和本协议第三条规定的特殊情况外，××如未按原合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过180日，自原合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（3）逾期超过180日后，××要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。合同与补充协议二签订后，周樱于2013年12月30日向恒大公司支付购房首付款225007元。此后，周樱即向中国工商银行股份有限公司铜陵城汇支行申请按揭贷款。2014年2月1日，恒大公司收到了按揭贷款51万元。2014年2月15日，恒大公司向周樱交付了恒大绿洲5栋2704号房屋。交房时，周樱向恒大公司反馈房屋无洗菜池及水龙头，无灶台，无消毒柜等问题。2014年6月13日，恒大公司将周樱收房时提出的上述问题处理好，周樱于2014年6月15日入住涉案房屋。另查明：2013年12月23日，恒大公司取得了恒大绿洲5、6号楼的《建设工程消防验收意见书》；2013年12月24日，恒大绿洲5、6号楼竣工验收合格；2013年12月28日，恒大绿洲5、6号楼完成竣工验收备案手续；2013年12月30日，恒大公司取得了电梯监督检验报告。再查明：2014年1月16日，周樱向铜陵市地方税务局缴纳契税14700.14元，并缴纳了维修基金14000元。2014年2月15日，周樱向金碧物业有限公司铜陵分公司交纳了涉案房屋2014年4月1日至2014年6月30日期间的物业费1078.20元。还查明：2014年1月1日，周樱与张起松签订《房屋租赁合同协议书》，约定：周樱向张起松承租新民西村122栋401室三室一厅房屋，面积约84平方米，用于住家，月租金1200元，每三个月交一次租金，先付后租，租用期间从2014年1月1日起至2014年7月1日，共6个月。当日，张起松向周樱出具收条一份，载明：今收到周樱房租3个月共计3600元，2014年1月1日到4月1日止。2014年7月1日，张起松向周樱再出具收条一份，载明：今收到周樱房租3个月共计3600元，2014年4月1日到7月1日止。另，周樱与恒大公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议二》均系恒大公司事先拟定的格式文本。2012年7月6日，中国人民银行公布的人民币贷款利率，其中，短期（六个月及以下）贷款年基准利率为5.60%。原审法院认为：周樱与恒大公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。周樱与恒大公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2013年12月30日，恒大公司实际于2014年2月15日将房屋交付给周樱，属于延期交房，恒大公司应当承担在此期间的违约责任。依据《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定，上述期间恒大公司应向周樱支付违约金的数额为1771.53元（1057.53元（首付款225007元×1／10000×47天）＋714元（按揭贷款51万元×1／10000×14天）。关于周樱主张的其他费用：1.2014年2月15日至2014年6月13日期间的违约金。周樱与恒大公司签订的《商品房买卖合同》明确约定：周樱所购买的商品房厨房配洗菜盆及龙头，配送煤气炉灶、抽油烟机、消毒碗柜等电器，而从本案查明的事实看，周樱接收房屋后，其厨房不同程度地存在着设备未配备或配备不符合约定的情况，因周樱购买的房屋属精装修房屋，厨房设备存在问题直接影响周樱的居住和使用，过错在于恒大公司。恒大公司虽于2014年2月15日将房屋交付给周樱，但该房屋完全符合合同约定装修标准的时间为2014年6月13日，恒大公司应当承担在此期间的违约责任。依据《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定，上述期间恒大公司应向周樱支付违约金的数额为8746.58元（购房款735007元×1／10000×119天）。2.周樱向贷款银行按月归还的贷款利息。周樱按月向贷款银行归还借款本息，是履行其与贷款银行签订的借款合同的行为，无论恒大公司是否迟延交房，周樱都必须依据借款合同约定履行归还借款义务，其按月向贷款银行支付利息与恒大公司在本案中的违约行为并无关联性，贷款利息恒大公司不应承担。3.房屋契税及维修基金的利息损失。周樱向相关部门缴纳的房屋契税及维修基金，上述款项是周樱依据法律规定必须向相关部门缴纳的费用，上述费用与恒大公司是否迟延交房以及迟延交房是否承担违约责任等均无关联性，上述费用的利息损失恒大公司无需承担。4.2014年4月1日至2014年6月30日期间的物业费1078.20元。从本案查明的事实看，周樱已于2014年2月15日实际接收了涉案房屋，物业费原则上应由周樱负担，但因恒大公司交付的房屋不符合合同约定，导致周樱于2014年6月15日才搬入涉案房屋中居住，故2014年6月13日以前的物业费，恒大公司应当适当补偿，法院酌情认定补偿数额为300元。5.房屋租金7200元。周樱与恒大公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年12月30日，恒大公司交付的房屋于2014年6月13日才符合合同约定的使用条件，在此期间周樱因承租房屋而造成的租金损失，恒大公司应当予以补偿，原审法院认定，租金损失补偿数额为6600元。6.误工费2288元，交通费308元。周樱主张其因向恒大公司主张权利而产生了上述费用，但并未向法院提供证据证明，而从本案实际情况来看，周樱要求恒大公司履行维修义务并与恒大公司沟通协商时，定会产生一定的误工费和交通费，本院结合本案实际情况，酌情认定为200元。7.商品房季节性降价27026元。涉案商品房是否降价以及降价的具体数额，周樱并无证据证明，且该费用与本案无关，不予支持。综上，恒大公司应向周樱赔偿损失的数额为1771.53元＋8746.58元＋300元＋6600元＋200元=17618.11元。周樱要求恒大公司支付违约金及赔偿损失符合法律规定，但其主张的数额与法院认定的数额不符，对其诉讼请求，原审法院予以部分支持。恒大公司关于其不应支付违约金及赔偿损失的答辩意见不符合法律规定，不予采信；恒大公司称周樱未能按期支付银行贷款，交房日期应予顺延，首先，恒大公司主张顺延交房日期的依据是双方签订的《补充协议二》，但从补充协议二的形式上看，该协议关于××迟延付款应承担的违约责任条款，属于格式条款，对于协议中加重××责任的条款，恒大公司应以合理的方式，向周樱进行解释和说明，但恒大公司并无证据证明其已经履行了特别说明义务，该条款属无效条款。其次，从本案查明的事实及合同约定来看，周樱作为借款人，其仅负责向银行提供按揭贷款所需的资料，贷款银行的具体放款时间，作为借款人周樱无法控制；第三，恒大公司主张顺延交房日期，但交房日期顺延多久，恒大公司并无证据证明，依法应承担举证不能的法律后果；第四，即使周樱迟延支付购房款，依据《商品房买卖合同》的约定，恒大公司可向周樱主张逾期付款的违约责任，但对恒大公司交房时间并无影响。对于恒大公司的该项答辩意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百五十三条、第一百五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1.被告铜陵恒大置业有限公司支付原告周樱违约金及赔偿损失共计17618.11元，于本判决生效之日起十日内付清；2.驳回原告周樱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1239元，依法减半收取620元，由原告周樱负担423元，被告铜陵恒大置业有限公司负担197元。本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周樱二审向法庭提交如下证据：1.完整的商品房买卖合同，包括附件1至附件4，恒大公司举证的补充协议2不在完整的合同之列，证明补充协议2未被周樱确认，属于恒大公司私自编造。另外，还证明恒大公司将完整的合同文件交于周樱的时间是2014年1月7日；2.银行的情况说明，证明周樱于2013年12月30日签订了商品房买卖合同当天就及时准备贷款申请相关资料，该笔贷款的申请，银行受理审批以及贷款发放均符合规定。恒大公司质证认为：对于证据1的真实性予以认可，但上诉人提交不完整，还有补充协议2未提交；对于证据2如果有原件其真实性也没有异议，但恰好可以证明周樱贷款的发放时间是2014年2月1日。本院对该证据认证如下：周樱提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。恒大公司二审向法庭提交如下证据：1.（2015）狮民二初字第00255号民事判决书，证明周樱的收房时间为2014年2月15日，周樱提出的质量问题非房屋主体结构问题，未严重影响正常居住使用；2.（2015）铜中民三终字第00069号民事判决书，证明双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。恒大公司于2014年2月15日将房屋交付给周樱，符合双方合同约定的交付条件。周樱质证认为：对于恒大公司提交证据的真实性没有异议，但证明目的有异议。认定周樱的收房时间是2014年2月15日，指的是毛坯房部分，未严重影响主体结构，不是指精装房。而补充协议第一条第一款和第五款均属欺诈条款，应当无效。本院对上述证据认证如下：对恒大公司提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对于原审所提交的证据，双方坚持原来的证明观点和质证意见。对于原审经审理查明的事实，双方当事人均没有异议，本院查明事实同一审。双方争议焦点：1.恒大公司和周樱是否存在违约行为？2.一审法院认定房屋实际使用时间为2014年6月13日是否有依据？3.周樱主张的各项损失，一审判决是否合理？房租损失是否应和违约金条款同时适用？4.周樱主张的房屋差价损失27026元是否应当得到支持？本院认为：1.双方当事人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方在合同中约定的交付时间为2013年12月30日，但恒大公司实际于2014年2月15日交付房屋，故恒大公司应当承担此期间的违约责任。周樱在合同的约定的时间内办理了按揭手续，并按时提供了全部所需资料，已履行完合同约定的义务，故周樱并无违约行为；2.房屋交付后，周樱向恒大公司反馈房屋无洗菜池及水龙头、无灶台、无消毒柜等问题，上述问题导致周樱即便入住，也无法正常生活使用。恒大公司一直到2014年6月13日才将上述问题处理好，恒大公司未按照合同约定交付足以达到使用标准的房屋，故一审法院认定房屋实际使用时间为2014年6月13日，于法有据，本院依法予以支持；3.恒大公司认为违约金和损失不应当同时适用，本院认为，赔偿额度应当于最终损失相适应，周樱该期间的损失应当计算为：房屋租金6600元＋（735007＊5.6%／360＊119）=20205.80。实际超过一审法院的计算数额，由于周樱未对此数额提出上诉，故对原审法院认定的这两项数额之和予以确定。原审法院考虑到实际情况，对于周樱所主张的物业费、误工费、交通费予以适当补偿，在正常幅度内，且合情合理，本院依法予以支持。4.周樱主张的房屋差价损失于法无据，周樱作为房屋购买人，应当对于所购买的房屋承担相应的投资风险，故对于该主张不予支持。综上，上诉人周樱及上诉人恒大公司的上诉请求均不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1739元，周樱负担500元，铜陵恒大置业有限公司负担1239元。本判决为终审判决。审 判 长 查慧凌代理审判员 盛丽娜代理审判员 戴卢刚二〇一六年九月二十一日书 记 员 王小江附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 百度搜索“”