（2016）苏08民终1341号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-09-30
案件名称
江苏乐天玛特商业有限公司与李强租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李强,江苏乐天玛特商业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终1341号上诉人（原审被告）：李强。委托诉讼代理人：韩丽丽，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄可意，江苏引航律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江苏乐天玛特商业有限公司。法定代表人：金钟仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨镒名，该公司员工。上诉人李强因与被上诉人江苏乐天玛特商业有限公司（以下除判决主文外简称乐天玛特）租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院作出的（2015）河民初字第2422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李强的委托诉讼代理人韩丽丽、黄可意，被上诉人乐天玛特的委托诉讼代理人杨镒名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人一直有业务往来，原审法院应当有上诉人的联系方法，但本案却通过公告方式向上诉人送达法律文书，一审程序违法。2、上诉人不欠被上诉人租金。上诉人每月应交租金为3万元。2015年2月17日，上诉人支付了6万元租金，并在附言中明确2014年11月至2015年2月房租清帐，上诉人租金已交至2015年2月份。扣除2015年3月、4月房租6万元，被上诉人应当退还上诉人保证金9万元。3、上诉人没有占用被上诉人场地，不应承担场地占用费50万元。商铺租赁合同终止协议书明确约定上诉人所有没有清场的物品视为放弃，出租人有权处置。该协议书签订后，上诉人将可以移动的物品清场，被上诉人不准上诉人拆走不能移动的设备，被上诉人要求上诉人承担场地占用费没有依据。4、上诉人不应当支付被上诉人垫付的赔偿金18.2万元。因为次承租人违约，上诉人根据合同约定解除了与次承租人的租赁合同，被上诉人根本不用向次承租人支付任何赔偿金，被上诉人没有得到上诉人的授权就与次承租人签订备忘录，并向次承租人支付款项，上诉人对此不予认可。本案没有追加次承租人为当事人属于遗漏诉讼当事人。被上诉人乐天玛特辩称，1、上诉人每月应当支付的租金为5万元，上诉人尚欠租金18万元，抵扣15万元保证金后仍欠租金3万元。2、上诉人的设备设施仍存放在租赁房屋内，致使被上诉人无法收回租赁房屋，影响被上诉人再次出租，上诉人应当支付场地占用费。3、被上诉人为减少损失及时清场，代替上诉人与次承租人签订协议并支付赔偿金，上诉人应当向被上诉人支付赔偿金。4、一审法院依法缺席审判，程序合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。乐天玛特向一审法院起诉请求：1、判令李强立即返还承租场地；2、判令李强支付从2014年11月份至2015年4月30日的租金3万元（已扣除被告支付保证金15万元）；3、判令李强支付水电费81662元；4、判令李强支付逾期支付租金及水电费的违约金4047.74元（以111662元为基数，自2015年5月10日按中国人民银行同期贷款利率计算至2016年3月10日）；5、判令李强支付场地使用费50万元（2015年5月1日至2016年3月1日）；6、判令李强支付乐天玛特垫付的赔偿金182000元；7、李强承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月9日，乐天玛特（甲方）与李强（乙方）签订《大型项目、餐饮类租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于淮安市淮海东路乐天玛特一楼场地经营“美食广场”餐厅，租赁面积489㎡；合同期限为捌年，即从2014年5月1日至2022年4月25日止；每月租金5万元整，先付租金后使用，每个月支付一次，于每期前一个月的20日之前付下期租金，每逾期一日，乙方需按月租金的0.5%支付逾期付款违约金，如乙方逾期支付累计超过30天为乙方严重违约，甲方有权解除合同；乙方于本合同签订后三日内向甲方支付履约保证金15万元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充租赁合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；租赁期间该场地所使用所发生的水、电、煤气等费用由乙方承担，并于每月25日由乙方按甲方提供的账单以现金或汇票支付给甲方。合同签订后，乐天玛特按约定将场地交付李强，李强亦按约缴纳保证金15万元及相应租金并进行招商，若干经营户进场经营。2014年12月起，李强不再缴纳租金及水电费，截至2015年4月共欠缴房租18万元。2015年4月30日，乐天玛特与李强签订商铺租赁合同终止协议一份，约定经双方协商同意按本协议列明的条款和条件终止双方于2014年4月签订的商铺租赁合同：1、自2015年4月30日起终止租赁合同的履行；2、承租人应承担在租赁合同履行期间，因履行该合同项下承租人的权利和义务，及因承租人的经营行为而引起或导致的一切法律责任，并承担因承租人停止在出租人的商场内经营而导致的任何第三方向出租人投诉、索赔、罚款、提起诉讼或仲裁；3、承租人应于终止之日2015年4月30日起十日内缴纳所应缴纳费用、迁出租赁区域，并恢复租赁区域至《租赁合同》开始前的良好状态。承租人逾期未搬离商场的设备和财物将成为出租人的财产，出租人无需就前述承租人财产给予承租人任何补偿，并有权对该财产自由处理；……5、履约保证金应在扣除承租人未缴纳的费用后返还。终止协议签订后，李强未及时清场，也未交还承租场地且下落不明。乐天玛特为减少损失，分别与李强招租的经营户签订备忘录，支付相应的补偿款18.2万元（张百牛肉的戚善佳3.5万元、千家水饺的王育雷4.5万元、淮扬世家的杨宝宝4.5万元、食界玩家轰炸大鱿鱼的李倩2.8万元、周世黑鸭的刘雅6000元、可乐斯冰淇淋的杨志立6000元、陕面凉皮面的陈尚益1.7万元）。本案在审理过程中，乐天玛特陈述，2016年3月2日起涉案场地已在其实际控制之下。另根据乐天玛特申请，本院依法裁定对李强名下中国银行淮安清河支行账户（62×××83）予以冻结。乐天玛特为证明李强尚欠水电费72942元及替李强返还IC卡款8720元，合计81622元，提供其单位自制清单及水电费明细表佐证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，乐天玛特与李强就淮安市淮海东路乐天玛特一楼面积489㎡场地签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，双方形成合法有效的租赁关系，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。李强因未能按约定支付租金及水电费，导致双方于2015年4月30日又签订终止租赁合同协议，双方租赁关系终止。协议签订后，李强应当按照终止协议的约定履行协议，但李强既未返还租赁场地，也未支付尚欠的18万元租金给乐天玛特。乐天玛特为减少损失按约定进行清场，已于2016年3月2日实际完全控制涉案场地，故对其要求李强返还租赁场地诉讼请求，不予支持。根据合同约定，李强所欠租金用保证金折抵后还欠3万元，该款应予给付，故对乐天玛特该主张，予以支持。李强未按终止协议约定清场，致使乐天玛特无法使用该租赁场地，故李强应当支付租赁合同终止后的场地占有使用费用，现乐天玛特要求李强按照合同约定的租金标准支付2015年5月1日至2016年3月1日的场地占用费50万元，符合法律规定。根据约定，租赁期间该场地所使用发生的水、电、煤气等费用由李强承担。乐天玛特主张李强尚欠水电费72942元，仅提供其自制的专柜水电费明细表而无其他证据佐证，依据不足，故对乐天玛特的该项主张，不予支持。乐天玛特主张其为李强返还美食城IC卡8720元，举证不足，不予支持。根据合同约定，李强逾期缴纳租金，应当按当月租金的0.5%支付违约金。现乐天玛特要求被告李强支付自2015年5月10日至2016年3月1日的逾期违约金，符合合同约定，对此应以3万元为基数计算按年息6%计算为1500元，乐天玛特主张超出部分，不予支持。乐天玛特为了减少损失及时清场，代替李强与美食家的经营户协商解除未到期的租赁协议并支付补偿金合计182000元，该费用是由李强的违约行为所造成的，现乐天玛特要求其承担该费用，于法不悖，予以支持。一审法院判决：一、李强于本判决生效后五日内一次性支付江苏乐天玛特商业有限公司租金3万元、场地占用费50万元、违约金1500元，合计53.15万元；二、李强于本判决生效后五日内一次性返还江苏乐天玛特商业有限公司代为垫付的赔偿金18.2万元；三、驳回江苏乐天玛特商业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10935元，保全费2747元，公告费600元，合计14282元，由李强承担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。上诉人李强为证明其主张，向本院提供证据如下：1、个体工商户营业执照一份，李强与次承租人签订的房屋租赁合同6份、补充协议一份、房租催缴通知书、短信记录，证明因次承租人违约，李强解除了与次承租人的合同。2、一审的民事起诉状一份，证明被上诉人在一审中提供的李强地址是新疆奇台县三十里大墩110团南环路建工巷7栋2号。3、一审工作记录一份，证明一审法官到上诉人的户籍所在地进行调查，上诉人李强及其家人已经离开户籍所在地七八年了。4、临时居住证一份，证明李强经常居住地是上海，没有住在户籍所在地。5、乐天玛特长征店大型餐饮类租赁合同一份、2015年10月13日收据一张、通话记录清单一份，证明李强与被上诉人有业务联系，被上诉人可以联系到上诉人，本案不符合公告送达条件。6、一审的庭审笔录一份，证明本案的房屋租金每月为3万元，而被上诉人主张按照每月5万元计算场地占用费没有依据。7、樊艺娜新线存款历史交易明细清单一份、网银交易手机截屏图片一张，证明上诉人于2015年2月17日支付6万元房租给被上诉人，在附言部分明确了2014年11月、2014年12月、2015年1月、2015年2月房租清帐，一审法院从2014年11月开始计算租金错误。8、解约申请一份，证明上诉人告知被上诉人次承租人未按约定交付租金。被上诉人乐天玛特质证认为：对证据1中个体工商户营业执照、房屋租赁合同、补充协议真实性没有异议，对房租催缴通知书、短信记录的真实性、合法性、关联性都有异议。对证据2-7没有异议，但不认可上诉人证明目的。对证据8真实性、合法性、关联性都有异议。被上诉人乐天玛特为证明其主张，向本院提交证据如下：9、2016年1月8日备忘录，证明最后一名次承租人签订补偿协议情况。上诉人李强质证认为，该证据真实性不能确认，且被上诉人向次承租人支付赔偿金没有依据。本院认为，上诉人李强提交的证据1中个体工商户营业执照、房屋租赁合同、补充协议，证据2-7具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用；上诉人李强提交的证据1中房租催缴通知书、短信记录、证据8真实性无法确认，不作为本案证据使用。被上诉人乐天玛特提供的证据9具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用。经审理查明：一审认定事实属实，应当予以确认。本院二审另查明：一审法院在审理本案过程中，按照户籍证明中载明的李强住址未能向李强直接送达法律文书，新疆奇台县奇台垦区公安局三十里大墩派出所告知一审法院李强现可能在上海居住，但具体地址及情况不明。2015年2月17日网银缴费记录上附言处载明：2014年11月12月2015年1月2月房租清帐。2016年1月8日，杨铭宇黄焖鸡米饭商户业主李艳妮出具备忘录一份，称李强未按时做好现场清场工作，乐天玛特同意垫付6.5万元，商户自签订备忘录起当日内，自行办理区域内所有自有物品。逾期未搬离的自有物品所有权归乐天玛特所有。乐天玛特陈述李艳妮是最后签订备忘录并搬离的商户。经当事人一致确认，本案的争议焦点为：1、一审程序是否违法；2、上诉人是否应当给付被上诉人租金、场地占用费、赔偿金，如果应当支付，数额是多少。本院认为，原审法院依据户籍证明中载明的李强住址无法向李强直接送达法律文书，李强户籍所在地派出所陈述不知道李强具体地址，一审法院向李强公告送达法律文书并无不当。租赁合同约定的每月租金为5万元，上诉人主张每月租金为3万元无事实依据，本院不予支持。2015年2月17日网银缴费记录上附言处虽然载明2014年11月至2015年2月房租清帐，但该附言并未得到被上诉人确认。上诉人从2014年11月至2015年4月共欠租金30万元，实际交纳租金12万元，仍欠租金18万元，扣除15万元保证金，上诉人仍应向被上诉人支付租金3万元。商铺租赁合同终止协议中约定李强迁出租赁区域，并恢复租赁区域至租赁合同开始前的良好状态，但李强在商铺租赁合同终止协议签订后并未将次承租人清场，未能将租赁区域恢复至租赁合同开始前状态，导致乐天玛特无法使用涉案场地，故李强应当向乐天玛特支付场地占用费。涉案租赁区域最后一名商户杨铭宇黄焖鸡米饭业主李艳妮应当于2016年1月8日搬离，故应当认定乐天玛特自2016年1月9日起可以使用涉案场地，上诉人李强应当支付2015年5月1日至2016年1月8日期间的场地占用费。参照租赁合同约定的每月租金5万元标准，李强应当支付的场地占用费为412903元。李强并无充分证据证明其已经和次承租人解除租赁合同，亦无充分证据证明次承租人存在拖延交付租金事实，也无充分证据证明已经将次承租人拖欠租金事实告知乐天玛特，相反，在商铺租赁合同终止协议中约定李强应当恢复租赁区域至租赁合同开始前的良好状态，并承担因其停止经营导致第三方向乐天玛特索赔引发的法律责任。因李强并未及时履行将租赁区域恢复至租赁合同开始前状态的合同义务，即未能了结与次承租人之间的租赁合同关系，乐天玛特为减少损失，主动解除了李强与次承租人之间的租赁合同关系，李强应当根据商铺租赁合同终止协议约定向乐天玛特支付因该解除行为所产生的费用18.2万元。本案系李强与乐天玛特之间发生租赁合同纠纷，原审法院未追加次承租人为案件当事人并无不当。综上，因当事人在二审中提供的新证据致使原审认定事实错误，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持淮安市清河区人民法院（2015）河民初字第2422号民事判决第二项；二、撤销淮安市清河区人民法院（2015）河民初字第2422号民事判决第一项、第三项及案件受理费部分；三、李强于本判决生效后五日内一次性支付江苏乐天玛特商业有限公司租金3万元、场地占用费412903元、违约金1500元；四、驳回江苏乐天玛特商业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10935元，保全费2747元，公告费600元，合计14282元，由李强负担10540元，由江苏乐天玛特商业有限公司负担3742元。二审案件受理费11535元，由李强负担10070元，由江苏乐天玛特商业有限公司负担1465元。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷代理审判员 孙 坚代理审判员 刘玉娟二〇一六年九月二十一日书 记 员 夏 冬 来源：百度搜索“”