（2016）川0903民初2209号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-10-31
案件名称
原告段凤兰与被告遂宁市博泰建设工程公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
遂宁市船山区人民法院
所属地区
遂宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段凤兰,遂宁市博泰建设工程公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0903民初2209号原告：段凤兰，女，汉族，生于1983年8月28日，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：张清华，四川积善律师事务所律师。被告：遂宁市博泰建设工程公司，住所地四川省遂宁市船山区遂州南路117号2-6楼。法定代表人：吴春辉，系该公司总经理(未到庭)委托诉讼代理人：蒋小平，四川弘维律师事务所律师。原告段凤兰与被告遂宁市博泰建设工程公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理后，依法由审判员刘树青适用简易程序,于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告段凤兰及其特别授权委托诉讼代理人张清华、被告遂宁市博泰建设工程公司的特别授权委托诉讼代理人蒋小平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告段凤兰向本院提出诉讼请求：1.判决2013年2月18日被告与原告签订的《新桥镇农贸市场综合楼房屋定购协议》无效；2.判决被告立即退还原告的购房款130500元，并赔偿原告的资金利息损失及相关经济损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月18日被告以遂宁市新桥镇农贸市场综合楼项目部（卖方即甲方）的名义与原告（买方即乙方）签订了《新桥镇农贸市场综合楼房屋定购协议》，其中第一条约定：“乙方自愿购买甲方开发的位于遂宁市新桥镇新市场内新桥农贸市场综合楼项目X号房，建筑面积61.5㎡”；第二条约定：“乙方在签订本协议当日，即2013年2月18日自愿向甲方交付500元整，作为购房定金”；第三条主要内容是：约定乙方采用分期付款方式，原单价5988元/㎡，成交价5928元/㎡，成交总款364572元，还约定了具体的付款方式。本协议签订之日，原告交付给被告的房款为130500元（包括所谓500元定金在内）。该协议签订至今已3年有余，被告对该项目未进行任何开发建设，导致原告至今未能得到所购买的房屋。被告遂宁市博泰建设工程公司辩称：原、被告不存在商品房预售合同，被告从未签订过订购协议，也从未收过房屋款项；定购协议的项目工程部印章是有人冒充原告从事欺诈活动；该协议项目下的新桥农贸市场项目，其开发商是遂宁市凯帝房地产开发有限公司，建筑商是四川楷盛建筑有限公司，都与遂宁市博泰建设工程公司毫无关系。原告收款收据上的制单人为“胡楷”，系遂宁市凯帝房地产开发有限公司的法定代表人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《新桥镇农贸市场综合楼房屋定购协议》及收款收据，证明原、被告双方签订了房屋订购协议的事实。被告质证后对其关联性有异议，认为本组证据不能证明被告没有开发资质，亦不能证明原、被告间存在合同关系，被告与遂宁市新桥镇农贸市场综合楼项目部、建筑商四川楷盛建筑有限公司、开发商遂宁市凯帝房地产开发有限公司无任何关系，胡楷亦不是被告遂宁市博泰建设工程公司的员工。鉴于被告对本组证据的真实性、合法性无异议，只是对关联性提出了异议，本院对上述证据予以采信作为本案的定案依据。针对本组证据的关联性,本院认为，虽然本组证据上加盖的公章为遂宁市博泰建设工程公司新桥项目工程部，但卖方为遂宁市新桥镇农贸市场综合楼项目部，原告提供的本组证据，并不能充分证明原告和被告之间存在合同关系，也不能充分证明被告与遂宁市博泰建设工程公司新桥项目工程部及胡楷有业务关系，故对原告提供的《新桥镇农贸市场综合楼房屋定购协议》及收款收据的关联性，本院采信被告的质证意见。原告提交的百度网站搜索的“新桥镇分会场集中开工项目简介”内容，证明遂宁市新桥镇农贸市场综合楼项目的业主是被告。被告质证后对其真实性有异议，认为本组证据是由胡楷介绍的，胡楷与被告之间的关系要用其他证据佐证；如果如胡楷所说项目业主是被告且该报道有效，被告不可能为了拒绝退还十几万元的购房款而把上千万的项目资产权力放弃;该项目土地使用权人是胡楷的兄弟胡小均，被告并不是房屋开发企业，无开发项目的资格，故胡楷介绍情况并不属实，导致新闻报道失实,网上的内容也证实该项目的项目经理是胡楷，该报道属于传来证据，是胡楷冒用被告名义打广告宣传、预售房屋。本院认为，原告提供的本组证据,显示该内容是据新桥综合农贸市场项目经理胡楷介绍而来,未经有关部门核实,且被告对其真实性有异议,原告对此亦未提供充分的证据予以佐证,其内容真实性无法确认,故本院对其真实性不予采信。被告提交的一组照片及工商公示信息，证明2011年3月17日成立的遂宁市凯帝房地产开发有限公司，法定代表人为胡楷，与收款收据上面制单人“胡楷”的印章一致，收款收据证明是胡楷收取了原告的购房款，协议也是胡楷签署的，被告既没有与原告签订合同，也没有收取其房款，不应当承担返还责任。原告质证后认为，遂宁市凯帝房地产开发有限公司是2014年6月30日才批准设立的，与本案无关联性，不能因为有胡楷被告就否认与原告签署合同。原告系三年前交付购房款，而本组照片的拍摄时间是最近的，因此并不能证明三年前的情况。本院认为，本组证据证明了遂宁市新桥镇农贸市场综合楼项目部的建筑商为四川楷盛建筑有限公司，开发商为遂宁市凯帝房地产开发有限公司，而收款收据上制单人胡楷，系开发商遂宁市凯帝房地产开发有限公司法定代表人，结合原告提供的《新桥镇农贸市场综合楼房屋定购协议》及收款收据可以看出，被告未与原告产生合同关系。工商公示信息显示，遂宁市凯帝房地产开发有限公司成立日期为2011年3月17日，早于原告2013年2月18日签订的《新桥镇农贸市场综合楼房屋定购协议》。被告已对遂宁市新桥镇农贸市场综合楼项目部的开发商，系遂宁市凯帝房地产开发有限公司而非被告的主张提供了证据，原告对其主张的与被告之间的合同关系，有责任提供证据而未能提供充分的证据予以佐证，故对被告提供的本组证据，本院予以采信作为本案的定案依据。被告提交的遂船地交确【2013】65号《遂宁市船山区国有建设用地使用权拍卖成交确认书》，证明遂宁市新桥镇农贸市场综合楼项目土地使用权人系胡楷的兄弟胡小均，被告不是该项目业主。原告质证后认为，合同是2013年2月18日签订的,证据上地权是2013.10.23取得的,且合同上的地点是新桥市农贸市场综合楼项目部，而证据显示的是新桥镇综合农贸市场旁，取得的时间地点均与本案合同不一致,地权取得人胡小均亦不是胡楷的兄弟，原告只认公章，公章是被告项目部，胡楷以被告的名义打广告、预售房屋，且通过新闻媒体宣传，被告未提异议,构成表见代理。本院认为，该证据证明了遂宁市新桥镇农贸市场综合楼项目的土地使用权人，从现有证据分析，遂宁市新桥镇农贸市场综合楼项目的土地及其使用权人与被告均未产生法律关系。原告辩称地点不一致的意见，未提供合同上的地点即新桥市农贸市场综合楼项目部的土地权属证据予以佐证，故本院不予采纳。对原告辩称合同签订时间和地权时间不一致的意见，被告解释乡镇建设模式采取的都是先实施项目后补相关手续，原告亦对被告解释的乡镇运作模式是普遍现象予以认可，故对原告辩称合同签订时间和地权时间不一致的意见，本院不予采纳。对原告辩称的胡小均系胡凯兄弟的意见，因被告未提供证据证明二者之间的身份关系，故对原告的该辩论意见本院予以采纳。对原告辩称的胡凯构成被告的表见代理的意见，原告未提供充分的证据予以佐证，本院不予采纳。综上，对被告提交的本组证据，本院予以采信作为本案的定案依据。综合原、被告提交的证据以及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：2013年2月18日，原告段凤兰（乙方）与遂宁市新桥镇农贸市场综合楼项目部（甲方）签订了《新桥镇农贸市场综合楼房屋定购协议》，协议约定：“一、乙方自愿购买甲方开发的位于遂宁市新桥镇新市场内新桥农贸市场综合楼项目X号房，建筑面积约61.5㎡。二、乙方在签订本协议当日，即2013年2月18日自愿向甲方交付500元整，作为购房定金。（与收据一并方可生效）。三、乙方选择如下方式付款：分期付款原单价5988元／平方米，成交单价为5928元／平方米，成交总款364572元整。乙方须在签订本协议之日起7日内付清总房款的50％即182286元整；在本栋住房主体第四层楼面现浇完成后七日内付清总房款的75％，即273429元整。在房屋修到主体工程封顶时付清总房款的95％，即346343元整。所剩余房款在甲方交房前付清。四、1.……3.乙方须按上述约定的时间和付款方式，按时支付房款和签约，若乙方未按约定时间付款和签约及完善相关手续，则甲方有权另行出售该房屋，并有权向乙方收取该套房屋总价20％的款项作为违约金。……五、本协议经甲乙双方签署后即时生效。甲方：遂宁市新桥镇新桥农贸市场综合楼项目部乙方：段凤兰”。甲方在项目地址上加盖公章为“遂宁市博泰建设工程公司新桥项目工程部”。原告于2013年2月5日和2013年2月18日分别向卖方交付定金500元和房款130000元。卖方向原告出具收款收据两张，所盖公章均为“遂宁市博泰建设工程公司新桥项目工程部”，制单人一栏均有“胡楷”的印章，其中500元订金的收款收据上制单人一栏有胡楷的签字。遂宁市新桥镇新桥农贸市场综合楼项目部的开发商为遂宁市凯帝房地产开发有限公司（法定代表人：胡楷），建筑商为四川楷盛建筑有限公司。该协议签订至今已3年有余，被告对该项目未进行任何开发建设，导致原告至今未能得到所购买的房屋。原告遂向法院起诉，提出前述诉讼请求。被告遂宁市博泰建设工程公司否认与原告签订过订购协议，也从未收到过原告的房屋款项。本院认为，本案的争议焦点为:原被告之间是否存在合同关系及被告是否收到原告的购房款130500元。针对双方的争议焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告段凤兰与遂宁市新桥镇新桥农贸市场综合楼项目部签订《新桥镇农贸市场综合楼房屋定购协议》，购买位于遂宁市新桥镇新市场内新桥农贸市场综合楼项目X号房，虽然协议及收款收据上盖章为“遂宁市博泰建设工程公司新桥项目部”，但原告并未向本院提供充分的证据，证明被告与原告存在合同关系，原告段凤兰提交的收款收据的制单人胡楷与被告提供的开发商遂宁市凯帝房地产开发有限公司的法定代表人系胡楷亦能互相印证。原告诉称其向被告转账交纳购房款130000元，被告予以否认，原告应就该笔款项的去向提供充分的证据予以佐证，本院限期让原告提交其130000元转账明细，原告未能提交，其应当承担举证不能的法律后果。综上所述，原告未提供充分的证据证明与被告存在合同关系，故对原告要求确认与被告遂宁市博泰建设工程公司与原告签订的《新桥镇农贸市场综合楼房屋定购协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。被告遂宁市博泰建设工程公司与原告未产生合同关系，亦未收到原告的购房款，故对原告要求被告遂宁市博泰建设工程公司退还购房款130500元，并赔偿原告资金利息及相关经济损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告段凤兰的诉讼请求。案件受理费2910元，减半收取为1455元，由原告段凤兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员 刘树青二〇一六年九月二十一日书记员 何 菁 来自