（2016）辽0211民初3405号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-14
案件名称
原告大连耕海物业服务有限公司诉被告谢芳群物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
大连市甘井子区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连耕海物业服务有限公司,谢芳群
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初3405号原告大连耕海物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区。法定代表人王大权，系公司董事。委托代理人刘洋，系辽宁金宗律师事务所律师。被告谢芳群，女，1984年11月18日生，住址大连市甘井子区。委托代理人由振宇，男，1981年2月14日生，系被告丈夫，住址大连市甘井子区。原告大连耕海物业服务有限公司（以下简称“原告”）诉被告谢芳群（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张威担任审判长，与人民陪审员张淑华、王莹组成合议庭，依法适用普通程序，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘洋，被告委托代理人由振宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告系XX房屋业主，该房屋建筑面积为88.32平方米。上述房屋系由大连欧兰房地产开发有限公司开发建设，并将前期物业服务交付给原告公司运作，双方签有《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费为1.8元/平方米/月，按季度缴纳，应于每自然季度首月10日前交纳，逾期不交的，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。被告购买上述房产后签订确认书，确认知晓《前期物业服务合同》的约定内容，并承诺遵守《临时管理公约》的约定内容。自2013年8月1日-2013年12月31日、2014年8月1日-2015年12月31日期间，被告以各种理由拒绝缴纳物业服务费，共欠物业服务费3498.00元违约金2,124.08元。原告多次索要无果故诉至贵院请求判决：1、被告支付2013年8月1日-2013年12月31日、2014年8月1日-2015年12月31日的物业服务费3,498.00元、违约金2,124.08元，合计5,622.08元；2、诉讼费由被告支付。被告辩称，首先，1、原告无权要求支付物业服务费及违约金，原告未按照《大连市实施办法》规定的程序选聘为有资质的物业服务企业，主体资格不合法；2、2014年审批的物业收费标准已失效，原告为按期对临时物业收费标准进行审批，也未按规定办理《收费许可证》，因此我方无交费义务；3、前期物业服务合同已过有效期，原被告双方物业服务合同关系终止。其次，被告未按相关文件及物业服务合同规定完成相应的义务，未达到特级服务质量标准，致使我方无法长期居住于此，构成违约。其中，1、原告物业费收支不公示，侵犯我方知情权；2、原告侵犯我方合法收入所有权；3、物业伙同他人欺骗业主，侵害业主知情权；4、小区绿化未达到服务标准，并不按业主投诉整改；5、喷泉和水池景观长期闲置，原告未做到合理管理；6、占用消防通道经营停车场；7、未对经营爆炸车辆、经营者以及具有爆炸性产品的使用地点进行审核、登记、排查与安全跟踪服务；8、阳台排水管道反味不处理；9、擅自提取维修基金，涉嫌冒充业主制造虚假签名；10、对业主报修与投诉不整改，服务内容不公示，且多年未征求业主意见。再次，与原告沟通时表明我方只是缓交物业费，希望原告列明达标的物业服务项目，我方只按照达标项目缴费，由于原告一直未对物业服务支出项目进行公示，因此我方至今未缴纳物业费。根据以上，我方保留追究责任的权利，也希望法院考虑以上情形，鉴于原告违约在先，请求法庭判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告XX房屋业主。该房屋由大连欧兰房地产开发有限公司开发建设，并将前期物业服务交给原告公司运作，双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费为1.8元/平方米/月，按季度缴纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日前交纳。逾期不交的，每逾一日应按欠款总额的千分之三支付违约金。被告购买房屋后签订了确认书。确认书约定被告承诺遵守《【耕海·XX】前期物业服务合同》及《【耕海·XX】临时管理规约》。被告自2013年8月1日-2013年12月31日、2014年8月1日-2015年12月31日期间拒绝缴纳物业服务费，共欠物业服务费3,498.00元及违约金2,124.08元,合计合计5,622.08元。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《临时管理公约》、《确认书》、2015年度耕海物业各季度工作报告、耕海物业宣传栏公示照片、收费许可证、EMS快递单、被告提供的证明、照片、《告知函》、音频、视频、民意网回复截图、缴费记录，原、被告的陈述及庭审笔录等在案为凭。这些证据已经开庭质证和本院审查，应予采纳。本院认为，原告耕海物业有权对小区收取物业费，被告谢芳群购买了房屋后签订了确认书，确认了房地产建设单位与其委托的耕海物业签订的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，因此双方均应按照合同的约定履行相关的义务。本案中，原告耕海物业已按照合同的约定，提供了相应的服务，而被告谢芳群在接受了物业服务的同时，也应按时交纳物业服务费用。原告作为物业服务企业，也存在管理疏漏，应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。综上所述，依照国务院《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内，被告谢芳群给付原告大连耕海物业服务有限公司自2013年8月1日-2013年12月31日、2014年8月1日-2015年12月31日期间的物业服务费3,498.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费、申请费350.00元，其他费用350.00元，合计人民币700.00元（原告已预交），由原告承担300.00元，被告承担400.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 威人民陪审员 张淑华人民陪审员 王 莹二〇一六年九月二十一日书 记 员 林雨欣附适用法律条文：国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 关注公众号“”