（2016）京03民终10036号

裁判日期: 2016-09-21

公开日期: 2016-10-03

案件名称

北京稳祥宾馆上诉北京京铁联建建筑工程有限公司北京分公司租赁合同纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京稳祥宾馆,北京京铁联建建筑工程有限公司北京分公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终10036号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京稳祥宾馆，经营场所北京市朝阳区百子湾路西石门×号。执行事务合伙人刘文祥，总经理。委托诉讼代理人：刘少燕，女，1959年8月21日出生。委托诉讼代理人：李绍君，北京市泽韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京铁联建建筑工程有限公司北京分公司，营业场所北京市东城区永定门车站路12号。负责人狄海珊，经理。委托诉讼代理人：邢前进，男，1966年6月26日出生。委托诉讼代理人：闫进龙，北京市博瀚律师事务所律师。上诉人北京稳祥宾馆（以下简称稳祥宾馆）因与被上诉人北京京铁联建建筑工程有限公司北京分公司（以下简称京铁公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第37457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。稳祥宾馆上诉请求：请求撤销一审判决第三项、第四项、第六项，改判驳回京铁公司要求支付房屋使用费的诉讼请求，驳回京铁公司要求拆除自建房的诉讼请求，京铁公司给付稳祥宾馆自建房补偿款42.08万元。一、二审案件受理费由京铁公司负担。事实和理由：双方在2005年的合同中有关于锅炉房内外所有供暖设备、设施的约定，根据该约定，合同终止后，锅炉房不应拆除，而应进行残值清算，京铁公司应当在支付残值费后锅炉房归京铁公司所有，一审法院判决拆除违反了双方的合同约定。本案所涉自建房是稳祥宾馆经京铁公司同意所建，且京铁公司已将自建部分出租给稳祥宾馆使用，并收取了房租，一审法院判决拆除自建房脱离事实。自建房经评估后的重置成新价为42.08万元，一审法院仅判决京铁公司支付评估价的50%，酌定过低，不能弥补稳祥宾馆的损失。双方纠纷进入诉讼阶段后，稳祥宾馆已无法正常使用涉诉的房屋，一审法院判决稳祥宾馆按照原租赁合同约定的租金标准向京铁公司支付房屋使用费有失公平。京铁公司辩称，锅炉房及其他自建房均是违法建筑，是稳祥宾馆未经京铁公司允许而建的，京铁公司承担重置成新价的50%是合情合理的。稳祥宾馆在诉讼期间一直使用房屋，正常经营，应当支付房屋使用费。同意一审判决，请求维持原判。京铁公司向一审法院起诉请求：1.确认双方自2013年7月1日终止房屋租赁关系；2.稳祥宾馆立即将承租的北京市朝阳区百子湾路西门×号院内建筑面积为2435.65平方米的房屋及场地，具体包括机关办公楼三层建筑面积1560平方米，北侧综合楼两层建筑面积366.52平方米，锅炉房建筑面积196.93平方米，浴室（包括男女浴室、锅炉房、配电室）共63.63平方米，车库和食堂共计187.09平方米；东北角锅炉房南侧平房61.48平方米腾退并交还给京铁公司，并支付自2013年7月1日至实际腾退之日止的房屋占用费（每年租金43万元，占用费按每天1178元计算）；3.稳祥宾馆将北京市朝阳区百子湾路西门×号院内的自建部分拆除并恢复原状，拆除院内东北角的锅炉房和北侧综合楼之间的自建房面积是170.28平方米、三层办公楼西侧自建服务大厅78.95平方米、食堂东侧综合楼南侧的自建房36.91平方米；拆除院内西北角两间房屋共计54.52平方米，恢复成绿地。稳祥宾馆向一审法院反诉请求：1.京铁公司支付稳祥宾馆自建房屋损失420830元；2.京铁公司支付稳祥宾馆改建、装修费用为170万元（指三层办公楼，不包括自建部分）；3.京铁公司支付稳祥宾馆员工补偿金、搬迁安置费20万元；4.京铁公司返还稳祥宾馆保证金8万元。一审法院认定事实：北京市朝阳区百子湾路西石门×号的所有权人为北京铁路局，由京铁公司进行经营管理。2005年3月1日，北京铁路分局基建工程段（2006年11月撤并到京铁公司）作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的稳祥宾馆签订房屋租赁合同，约定：房屋简况为：原基建工程段机关办公楼建筑三层、建筑面积1543.2平方米；该院内北侧综合楼建筑二层，建筑面积335.8平方米；锅炉房建筑面积165.07平方米、浴池建筑面积56.55平方米；合计总建筑面积2100.62平方米（食堂及三间车库属临时建筑，未计建筑面积）（以下简称涉案房屋）。租赁用途：根据乙方经营意向，甲方同意该房屋用做开设旅馆及餐饮业使用。租赁期限自2005年7月1日至2010年6月30日止。租金：甲方于2005年4月1日前腾空新办公楼交乙方开始装修，2005年7月1日开始计算租金。租金为每年30万元人民币。合同签订生效后乙方首付半年租金15万元。乙方签订本合同时，向甲方交纳8万元押金作为履行本合同的保证金。租赁合同期满，押金退还乙方（不计利息）。如因乙方使用需要，在不影响房屋结构安全的情况下，要求对承租房屋进行装饰装修，乙方需报装修方案、装修设计图及装修施工方案，经甲方批准后，由乙方组织施工；租赁期满交退房屋时，除乙方添置的电热水器、空调、家具备品外，乙方不得对装修及新建各项设施进行拆除，其中包括土建新建及装修设施、电气、给排水管道、卫生器具、采暖管道、散热器及其设施。如因特殊原因需要拆除时须经甲方同意后方可拆除，拆除后必须恢复原状，装修及恢复费用由乙方负担。合同期满后，装修费用甲方不再给予补偿。合同签订后即开始履行。2010年8月18日，京铁公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的稳祥宾馆签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市朝阳区百子湾路西石门×号出租给乙方，该房屋用途为宾馆、餐饮。房屋租赁期自2010年7月1日至2011年6月30日，租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，同等条件下享有优先权，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。房屋租金为40万元。2011年6月30日，京铁公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的稳祥宾馆签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市朝阳区百子湾路西石门×号出租给乙方，使用面积2608平方米，该房屋用途为宾馆餐饮。房屋租赁期自2011年7月1日至2012年6月30日。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，同等条件下享有优先权，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。该房屋租金为42万元。本合同为续租合同，地址为百子湾路西石门×号，以附图为准。东南角楼不包括范围内，在承租期间不得随意拆改违章构筑物。2012年6月30日，京铁公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的稳祥宾馆签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市朝阳区百子湾路西石门×号房屋，使用面积2608平方米租给乙方使用。房屋用途为住宿、餐饮服务。租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日，租赁期满，甲方收回该房屋。如乙方有意继续承租，应提前30-60日向甲方提出书面续租申请，同等条件下乙方享有优先权，征得甲方同意后，双方重新签订房屋租赁合同。房屋租金为43万元。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金8万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，保证金不计息。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方添置的物品可由其自行收回，对装饰、装修的部分恢复原状。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。退租时，除另行约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或向甲方交纳恢复工程所需费用。严禁乙方在承租房屋周围及院落擅自搭建任何形式的房屋或建筑物。当日，双方签订2012年房屋租赁合同附件，约定根据铁路局文本合同一年一续的规定，按照《中华人民共和国合同法》，租金原则上两年不变。合同期满，甲乙双方如解除合同，双方应提前30日通知对方，如乙方继续续签，同等条件下享有优先权，征得同意后甲乙双方重新续签房屋租赁合同。合同签订后，京铁公司向稳祥宾馆交付了涉案房屋。后稳祥宾馆对涉案房屋进行了装修，用于宾馆经营。稳祥宾馆对原三层的机关办公楼进行改造，新增设备、新增卫生间、门窗，对供热设备进行改造，将三楼东侧会议室改造为8间标准间，加建了消防楼梯，改造了室内外的管道、院内的化粪池。稳祥宾馆提交建设工程施工合同、稳祥宾馆火灾自动报警系统施工安装合同、装修费票据、购买家具家电的票据，欲证明其装修费损失。庭审中，稳祥宾馆申请对上述装修残值进行鉴定，本院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司进行上述鉴定工作。后经该公司多次向稳祥宾馆催要鉴定费，稳祥宾馆均拒绝交纳。该公司于2015年7月6日向本院发函，因稳祥宾馆未交纳剩余鉴定费，故退回委托鉴定函。合同履行期间，稳祥宾馆于2007年7月5日向京铁公司交纳押金8万元。稳祥宾馆按约向京铁公司交纳了2005年7月1日至2013年6月30日期间的房屋租金共计275万元。2013年4月25日，京铁公司向稳祥宾馆发送通知书，通知稳祥宾馆2013年6月30日后将不再续租，要求稳祥宾馆在2013年6月30日前腾退涉案房屋。一审庭审中，稳祥宾馆称其在租赁合同履行期间，2005年4月在北京市朝阳区百子湾路西石门×号院内办公楼西侧自建服务大厅78.95平方米；2005年5月在院内东北角的锅炉房和北侧综合楼之间自建2层房屋共计170.28平方米，用途为宿舍；2010年4月在食堂东侧、综合楼南侧自建平房共计36.91平方米，用途为办公室；2011年3月在院内西北角原绿地处新建平房两间共计54.52平方米，用途为仓库。一审案件审理过程中，2014年7月31日，京铁公司和稳祥宾馆共同对北京市朝阳区百子湾路西石门×号院内现稳祥宾馆实际承租房屋的使用面积进行测量，并对稳祥宾馆自建房屋的使用面积和位置进行了确认，双方确认，稳祥宾馆现实际承租房屋的使用面积为2776.31平方米，其中稳祥宾馆自建房使用面积为340.66平方米。2012年签订租赁合同后，稳祥宾馆未建设自建房。一审庭审中，稳祥宾馆申请对上述自建房的重置成新价值进行评估。该院委托北京中必达资产评估有限责任公司进行该项评估工作。2015年10月22日，该公司出具中必达评报字[2015]第072号评估报告，截至评估基准日2015年9月22日，位于北京市朝阳区百子湾路西石门×号院的自建房的重置成新价为42.08万元。稳祥宾馆支付评估费10000元。一审庭审中，关于2005年、2011年、2012年三份租赁合同中租赁面积分别为建筑面积2100.62平方米、使用面积2608平方米、使用面积2608平方米，存在面积差的情况。对此，稳祥宾馆称，面积增加的部分是稳祥宾馆自建的，充分证明了京铁公司认可并同意稳祥宾馆进行自建，而且把稳祥宾馆自建的部分作为其出租面积，出租给稳祥宾馆，收取了稳祥宾馆的租金。因此，京铁公司没有理由让稳祥宾馆拆除自建部分，现京铁公司要求稳祥宾馆拆除，京铁公司必须给予稳祥宾馆补偿。京铁公司称，面积增加的部分是因为锅炉房之前按照一层计算，后来按照二层计算，还有食堂和车库的面积，不包括绿地和自建部分。一审法院认为，京铁公司与稳祥宾馆签订的租赁合同是双方真实意思表示，且内容不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。双方签订的最后一份租赁合同（2012年的租赁合同）期满前，京铁公司已向稳祥宾馆发送书面通知，表示不再出租涉案房屋，该份租赁合同已于2013年6月30日履行期限届满，双方的合同权利义务终止。京铁公司要求确认双方的租赁合同关系于2013年7月1日终止，该院予以调整。合同终止后，稳祥宾馆应将涉案房屋腾退并交还京铁公司，并将其自建的房屋拆除并恢复原状。腾退、拆除并恢复原状的房屋面积以双方测量确认的实际承租房屋的使用面积为准。合同终止后，稳祥宾馆仍占有使用涉案房屋，应支付京铁公司房屋使用费，现京铁公司按照2012年的租赁合同约定的租金标准向稳祥宾馆主张房屋使用费，于法有据，该院予以支持。关于稳祥宾馆要求京铁公司给付自建房损失的反诉请求，根据双方签订的多份租赁合同中写明的涉案房屋的承租面积、双方在案件审理过程中对涉案房屋的实测使用面积和稳祥宾馆自述的自建房屋具体情况可以看出，京铁公司对于稳祥宾馆自建房屋的情况系知情且同意，并且已将稳祥宾馆自建房屋的使用面积纳入其出租房屋的使用面积，基于公平原则，京铁公司对于稳祥宾馆的自建房屋应给予补偿，具体数额，该院参考评估报告予以酌定。关于稳祥宾馆要求京铁公司支付三层办公楼的改建和装修费用的反诉请求，因稳祥宾馆对涉案房屋的装修和改建系基于其租赁用途，其对租赁期限、装修成本的投入、收回系明知且应有所预见，现租赁合同期限届满，稳祥宾馆要求京铁公司补偿装修费用于法无据，该院不予支持。关于稳祥宾馆要求京铁公司支付员工补偿金、搬迁安置费的反诉请求于法无据，该院不予支持。关于稳祥宾馆要求京铁公司返还租赁保证金的反诉请求，于法有据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：一、确认北京京铁联建建筑工程有限公司北京分公司与北京稳祥宾馆之间的租赁合同关系于二○一三年六月三十日终止。二、北京稳祥宾馆于判决生效后三十日内将北京市朝阳区百子湾路西石门×号院内使用面积为2435.65平方米的房屋及场地【具体包括机关办公楼（使用面积1560平方米），综合楼（使用面积366.52平方米），锅炉房（使用面积196.93平方米），浴室（包括男女浴室、锅炉房、配电室，使用面积共计63.63平方米），车库和食堂（使用面积共计187.09平方米），东北角锅炉房南侧平房（使用面积61.48平方米）】腾退并交还北京京铁联建建筑工程有限公司北京分公司。三、北京稳祥宾馆于判决生效后三十日内给付北京京铁联建建筑工程有限公司北京分公司房屋使用费（自二○一三年七月一日起计算至实际腾退之日止，按年租金四十三万元的标准计算）。四、北京稳祥宾馆于判决生效后三十日内将北京市朝阳区百子湾路西石门×号院内的自建房屋拆除并恢复原状【具体包括拆除院内东北角的锅炉房和综合楼之间的自建房（使用面积170.28平方米）、机关办公楼西侧自建服务大厅（使用面积78.95平方米）、食堂东侧综合楼南侧的自建房（使用面积36.91平方米）；拆除院内西北角自建房两间（使用面积54.52平方米），并恢复成绿地】。五、北京京铁联建建筑工程有限公司北京分公司于判决生效后三十日内返还北京稳祥宾馆租赁保证金八万元。六、北京京铁联建建筑工程有限公司北京分公司于判决生效后三十日内给付北京稳祥宾馆自建房屋补偿款二十一万零四百一十五元。七、驳回北京京铁联建建筑工程有限公司北京分公司的其他诉讼请求。八、驳回北京稳祥宾馆的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，京铁公司与稳祥宾馆签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。现稳祥宾馆主张根据双方在2005年的合同中有关于锅炉房内外所有供暖设备、设施的约定，合同终止后，锅炉房不应拆除，而应进行残值清算，京铁公司应当在支付残值费后锅炉房归京铁公司所有。双方在2005年签订的合同租赁期限届满，该合同已经终止，且双方最后一份租赁合同即2012年签订的合同中已就双方的权利义务形成了新的合意，稳祥宾馆依据2005年签订的合同内容主张权利没有事实和法律依据，故本院对稳祥宾馆有关“一审法院判决拆除锅炉房违反双方合同约定”的上诉请求和理由不予采纳。由于双方自2005年起签订了多份租赁合同，承租面积不断增加，结合双方在庭审中对涉案房屋的实测使用面积和稳祥宾馆自述的自建房屋具体情况，京铁公司知道或者应当知道稳祥宾馆存在自建房屋的情况且京铁公司提供的现有证据不能证明其在合理期限内就此提出过异议，故京铁公司对于稳祥宾馆自建房屋的情况应属同意。由于双方提供的现有证据不能证明涉案自建房屋已经取得合法手续，且根据双方在庭审中有关自建房屋建设过程的陈述，双方对自建房屋的形成均有过错，现京铁公司要求稳祥宾馆拆除自建房屋并恢复原状，稳祥宾馆要求京铁公司支付自建房屋损失，根据双方的过错，一审法院判决稳祥宾馆拆除自建房屋恢复原状，并酌定京铁公司给付自建房屋补偿款210415元并无不当，故本院对稳祥宾馆“有关一审法院判决拆除自建房脱离事实，酌定补偿款过低，不能弥补稳祥宾馆的损失”的上诉请求和理由不予采纳。双方在2012年签订的租赁合同履行期限已经届满，合同终止后，稳祥宾馆至今仍占有使用涉案房屋，应当向京铁公司支付房屋占用期间的使用费用，京铁公司按照2012年签订的租赁合同约定的租金标准向稳祥宾馆主张房屋使用费并无不当，且稳祥宾馆提供的现有证据也不能证明其存在无法正常使用的情形且该情形是由京铁公司所致，故本院对稳祥宾馆有关“诉讼后，稳祥宾馆已无法正常使用涉诉的房屋，一审法院判决稳祥宾馆按照原租赁合同约定的租金标准向京铁公司支付房屋使用费有失公平”的上诉请求和理由不予采纳。综上所述，稳祥宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18914元，由北京稳祥宾馆负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张印龙审　判　员　　张　慧代理审判员　　赵　卉二〇一六年九月二十一日书　记　员　　张思齐书　记　员　　邸　硕更多数据：搜索“”来源：