（2015）江阳民初字第4478号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-03
案件名称
王万琼与董清英、泸州董清商贸有限公司、泸州巨洋百货购物中心有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泸州市江阳区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王万琼,董清英,泸州董清商贸有限公司,泸州巨洋百货购物中心有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十八条，第一百零八条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第4478号原告:王万琼，女，汉族，1955年7月19日生，住四川省合江县。委托诉讼代理人：周能朝，四川九狮律师事务所律师。被告：董清英，女，汉族，1976年8月27日生，住泸州市龙马潭区。被告：泸州董清商贸有限公司，住所地四川省泸州市江阳北路69号，组织机构代码31446823-9。法定代表人：董清英，总经理。被告：泸州巨洋百货购物中心有限公司，住所地泸州市江阳区江阳北路69号1层－3层。法定代表人：周雪梅。原告王万琼与被告董清英、泸州董清商贸有限公司（以下简称“董清商贸”）、泸州巨洋百货购物中心有限公司（以下简称“巨洋百货”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王万琼及其委托代理人周能朝到庭参加诉讼。被告董清英、董清商贸、巨洋百货经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王万琼向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告董清商贸签订的《商铺租赁合同书》；2、三被告连带退还原告交纳的履约保证金和质量保证金等44131元；3、三被告连带赔偿原告装修损失等23297元；4、案件受理费由三被告承担。事实与理由：2014年下半年，被告巨洋百货四处宣传，有商铺对外出租，原告认为被告董清公司和巨洋百货是一个单位，遂于2015年1月25日与被告董清商贸签订了巨洋购物中心商铺租赁合同，合同履行时间为2014年12月31日至2015年12月30日。合同签订后，原告履行义务一次性交纳了质量保证金10000元；一次性广告宣传促销费、重大假日推广费、公共设施设备维修费4000元；员工管理费1200元；质量保证金2000元；按季度支付了租金、管理费、设备设施使用费4500元。同时，原告对合同附件“泸州巨洋购物中心管理制度”、“治安管理、消费安全书”、“泸州董清商贸有限公司装修施工管理规定”作出了承诺。原告通过装饰装修投入大量资金，被告董清商贸违反合同义务，商场未添置空调、消防通道、电梯等设备设施，更无维修服务，商场形象极差，从2015年1月经营开始即无法正常经营。2015年8月14日，被告董清商贸发出公告，宣布由第三人四川省巨洋酒店集团有限公司（以下简称“巨洋集团”）接管，次日巨洋集团公告称被告的租赁合同提前解除，要收回房屋，要求众商家停止经营，从商场撤离，派人上锁关闭了商铺的门面。被告董清商贸被告的行为已经违约，给原告带来了巨大的经济损失，诉请法院判如所请。被告董清英、董清商贸、巨洋百货未作答辩。原告王万琼为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、2015年1月25日原告王万琼与被告董清商贸签订的《商铺租赁合同书》（合同编号：A18）；2、被告董清商贸开具的《收据》5份；3、被告董清商贸工商登记信息；4、被告董清商贸和案外人巨洋集团发布的《公告》二份；5、装修损失《清单》二份。上述证据客观真实，相互关联，本院依法予以采信。本院依据上述有效证据认定如下法律事实：被告董清商贸租赁案外人巨洋集团位于本市江阳北路69号1-3层商业用房经营“泸州巨洋百货购物中心”，并向社会发布广告对外招商。原告因经营鞋类品牌“卡帝罗诗”所需，租赁购物中心商铺，与被告董清商贸于2015年1月25日签订《商铺租赁合同书》（合同编号：A18），约定：被告董清商贸将其经营的位于泸州巨洋购物中心的A18号商铺（使用面积约为29.18平方米）出租给原告，本合同期限自2014年12月至2015年12月，期限壹年；租赁区域月租金及管理费用和设施设备使用费为4500元，其中租金810元，管理费765元，设施设备使用费2925元，交纳方式为季度交纳，在本合同签订时付清下季度租金及管理费和设施设备使用费，以后每季度租金及管理费和设施设备使用费在上期费用到期前30天向原告交纳；在本合同签订时，原告还应向被告一次性缴纳下列综合费用：广告宣传促销费、重大节假日推广费、卫生费、公共设施设备维修费等共计4000元，每年4-10月空调费20元/m2/月，按月提前15天交纳，原告在租赁区域内产生的水、电、气费，在接到被告的通知后3日内交纳，员工管理费按两人1200元算；在本合同签订时，原告须向被告足额交纳合同履约保证金10000元，质量服务保证金2000元；本合同期届满，如原告不再续租，双方办理完毕相关交接手续，原告已依照本合同的约定履行了相关义务，被告在扣除原告应缴纳的各种费用，无顾客质量服务投诉后，于30日后将合同履约保证金和质量服务保证金无息退还给原告；如因使用场所的设施、设备维修、维护等或者因为被告其他原因造成租赁区域停业的，每停业一天，被告应延长原告一天的租期及管理费用，但被告不承担其他的赔偿责任；原告装修时需将装修方案报被告审查，被告书面同意后原告才可进行施工，否则被告有权解除合同，且原告自行承担由此产生的一切费用及责任，原告应于租赁期限届满当日或合同解除、终止当日将该标的物完好的交还被告，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性，原告添置的可移动物品由其自行收回，但对于装修与使用场所不可分离的部分无偿归被告所有，被告不予任何补偿；原告不支付或不按照约定支付各项费用达五个工作日，被告有权单方解除合同，回收租赁区域，原告应按合同约定承担违约责任；在合同履行过程中，如被告单方违约解除合同，给原告造成的损失被告应给予赔偿。《商铺租赁合同书》对其他相关事项还作出约定。合同签订之前2014年10月3日，原告即向被告交纳了合同履约保证金10000元，质量保证金2000元，进场费2000元，广告费、卫生费、一次性设施设备维修费计4000元，员工管理费1200元和一季度的租金13500元。之后2015年1月，原告正式入场经营。2015年6月28日原告与被告董清商贸又签订了《补充协议》约定由于被告董清商贸对商场设施未完善，从2015年4月1日起至2015年5月30日止降低租金30%，从2015年6月1日起至2015年8月31日止降低租金50%；并备注如8月31日前一楼整改未完善9月房租进行协商调整。原告并于2015年4月3日向原告董清商贸交纳第二季度2015年4月1日至6月30日的租金13500元，2015年7月6日交纳了2015年7月1日至2015年9月30日的租金1800元。同时，原告因经营所需，支出装修费用及定购的高柜、收银台、灯具等34325元，用于经营。2015年8月15日，案外人巨洋集团因与被告董清商贸签订的《房屋租赁合同》提前解除，遂向原告等商家发出《公告》，要求商家另行协商租赁事宜，并将2015年8月16日至2015年9月10日的租金先予交给巨洋集团，否则断水断电。至此，原告不能继续经营，引起纠纷，原告遂于2015年8月15日撤离商场。另查明，被告董清商贸系被告董清英自然人独资成立的有限公司；被告巨洋百货系三个企业法人投资成立的其他有限责任公司。本院认为：依法成立的合同对合同当事人均具有约束力，合同当事人应当按照诚实信用的原则自觉履行合同义务。被告董清公司于2015年8月15日与巨洋集团提前解除租赁合同，给原告造成损失并导致与原告签订的《商铺租赁合同书》不能继续履行，应当承担相应的违约责任。在本案中，原告因被告董清商贸的违约行为退场并主张要求被告承担赔偿责任并退还已交纳的相关费用，表明双方已实际解除了商铺租赁合同关系，且现《商铺租赁合同书》约定的履行期限至2015年12月已经届满。原告要求被告退还所交纳的合同履约保证金、质量保证金符合合同约定，本院予以支持；《商铺租赁合同书》中约定的合同履行期限为1年，原告实际占用商铺的时间为8.5个月，原告主张的一次性进场费、广宣费、卫生费、设施设备维修费、员工管理费应按未履行合同的3.5个月折算；原告主张全部退还按季度交纳的租金（含商铺租金、管理费、设施设备使用费），因原告已经实际占有使用商铺，被告董清商贸也履行了合同义务，并根据履行情况予以了减免，本院对此不予支持，但根据原告租金交至2015年9月30日，实际经营至2015年8月15日，应予退还未经营期间的租金1.5个月；原告主张的装修损失按照30％赔偿，未超过相关法律规定，本院予以支持。据此，1、被告应当返还的履约保证金、质量保证金为12000元；2、进场费、广宣费、卫生费、设施设备维修费、员工管理费为7200元÷10月×3.5月=2520元；3、未经营期间的租金1800元÷3月×1.5月=900元；4、装修损失34325元×30％=10297元。被告董清商贸系被告董清英投资成立的自然人独资有限公司，且在本案中未能举证证明公司财产独立于股东自己的财产，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”，被告董清英应当对被告董清商贸的债务承担连带清偿责任；被告巨洋百货与被告董清商贸属不同的独立的有限责任公司，巨洋百货与原告并无合同约定关系，不属本案争议的《商铺租赁合同书》的合同相对人，原告要求被告巨洋百货承担相应责任于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告泸州董清商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王万琼交纳的履约保证金、质量保证金、进场费、广宣费、卫生费、设施设备维修费、员工管理费共计15420元。二、被告泸州董清商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王万琼的商铺装修损失10297元。三、被告董清英对上述第一、二项判决承担连带责任。四、驳回原告王万琼的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1486元、公告费600元，共计2086元，由原告王万琼承担743元，被告泸州董清商贸有限公司、董清英共同承担1343元（在本判决生效后十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长 王 莉代理审判员 陈 刚人民陪审员 周守金二〇一六年九月二十一日书 记 员 刘俊麟 来源：百度搜索“”