（2016）粤0111民初3745号

裁判日期: 2016-09-21

公开日期: 2018-07-16

案件名称

陈吉南与广州市南大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2016民初3745一审民事判决书

法院

广州市白云区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈吉南,广州市南大房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

广东省广州市白云区人民法院民事判决书（2016）粤0111民初3745号原告：陈吉南，身份证住址广州市白云区。被告：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴林。委托诉讼代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑显非，广东君厚律师事务所律师。原告陈吉南与被告广州市南大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈吉南，被告广州市南大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告双方于2013年5月26日签订《商品房买卖合同》。依照合同约定，原告以人民币928449元的价格向被告购买位于白云区三元里大道1222号（自编A栋）711房的精装公寓一套，被告应当在2014年4月30日前交付商品房，并于交付之日起210个工作日内办妥产权登记并将产权证书交付乙方。签订合同后，被告并未依照合同约定的时间交付房屋，直至2014年9月14日才将房屋交付给原告。2015年1月7日，被告完成房屋产权登记并向原告交付产权证明。原告认为，被告不遵守合同约定，无故延迟交付房屋及产权证明，导致原告产生了严重的经济损失。为此，原告特诉至法院，请求法院依法判令被告履行合同约定的违约责任，向原告支付因延迟交付房屋及产权证明而产生的违约金。故诉至法院，请求法院判令：一、被告依照《商品房买卖合同》的约定向我支付违约金151997元（其中逾期交房违约金从2014年5月1日起算至2014年9月14日，每日为总房价款的万分之五计算，共计136天；逾期办证违约金从2015年7月15日计算至2016年1月7日，每日为总房价款的万分之五计算，共计177天）；二、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：一、根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，原告在办证前应当履行主动交齐办证资料的义务。原告经被告多次催告，依然不按期缴纳契税也没有按时主动交齐办证资料。被告于2015年8月27日书面发函要求原告交齐办证资料，原告才陆续将办证资料交付给被告用于办��。因此，原告违约在先，在原告未交齐资料之前，被告不具备履行办证义务的条件，因此造成无法按时办理房产证的全部过错在于原告不在于被告，原告要求被告承担迟延办证的违约责任没有法律和合同依据，应当驳回。二、被告因广州市国土资源和房屋管理局“车位补地价”政策文件的出台导致办证时间拖延，属于不可抗力，应当免除被告的责任。《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》印发日期为2014年3月14日，该文件一印发，被告于2014年4月17日向广州市国土资源和房屋管理局申请补缴土地出让金，广州市国土资源和房屋管理局于2014年7月25日向被告下发出让合同（含变更协议）的告知函，从时间上看，被告已经尽快并及时作出应对措施，被告对迟延办证没有过错，应当对该不可抗力期间（即2014年3月14日政策下发至2015年8月18日出让金补缴完��）的责任予以免除。另广州市房地产测绘院为被告测量错误，也导致时间拖延，重新测量期间亦应免除被告的违约责任。三、被告已将房产证办妥并已于2016年1月7日交于原告，原告没有任何损失，也没有任何其遭受损失的证明，被告无需赔偿原告损失。四、被告在2014年4月30日已经通知原告来收楼，且被告已经符合买卖合同约定的交楼条件，故被告并不存在迟延交楼，不同意支付迟延交房违约金。经审理查明：2013年5月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：第四条，合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢7层711号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区三元里大道1222号自编A栋711房。该商品房合同约定建筑面积共45.3平方米，其中套内建筑面积35.74平方米，共有分摊面积约9.56平方米。第七条，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米25977.87元，总金额（人民币）928449元。第十二条，交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业��务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十四条，延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条，房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》��备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设置配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交楼标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十一条，产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条，迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。上述合同附件七《本合同补充协议》第三条，关于商品房交付（对合同第十三条的变更及补充）4.在商品房达到交付使用条件，卖方按约定发出收楼通知书给买方后，买方未能按收楼通知书约定的时间办理房屋交接手续，视为卖方已按期交付。第七条，关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。等等。原告已依约向被告付清合同约定的全部购房款，并于2014年8月23日向被告补交了面积差异款9429.97元。原告于2013年5月26日向被告预交了涉案房屋的税和费10135元，于2014年4月27日缴纳了涉案房屋的物业维修资金。被告提交《骏御华庭收楼通知书》显示，被��于2014年4月27日向原告发出收楼通知书，通知原告于2014年4月30日前来办理收楼手续。原告确认其于2014年4月30日到现场验房，但认为涉案房屋不符合交楼条件，故拒绝收楼。本案审理过程中，原、被告双方确认涉案房屋交楼时间为2014年9月14日。为证明涉案房屋于2014年4月30日之前已具备交付条件，被告提涉案房屋所在项目的《建设工程质量验收监督意见书》（落款时间为2014年5月5日）、建设工程规划验收合格证（发证日期为2014年1月14日）、工程竣工验收报告（验收日期为2014年4月29日）、建设工程消防验收意见书（综合评定该土建工程消防验收合格，意见书出具日期为2013年12月19日）、《新（改）装管道水质验收合格证明书》（落款日期为2013年4月23日）、《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》（落款日期2013年9月10日）、《广州市供电局用电检查结果��知书》（检查日期2013年11月19日，检查结果为设备运行正常）、《邮政信报箱启用通知单》（落款日期为2014年1月29日）、《人防工程专项竣工验收备案意见书》（意见为同意竣工验收备案，落款日期为2013年9月30日）、《广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见》（意见为竣工环保验收合格，落款日期为2014年5月8日）、住宅质量保证书、住宅使用说明书、管理规约。原告对上述证据的真实性予以确认。本案审理过程中，被告确认，涉案房屋所在的项目于2014年12月份才取得竣工验收备案表。2015年8月27日，被告向原告邮寄了《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，主要内容为要求原告在收到告知书10个工作日内准备未婚证明或结婚证、无房证明、全家户口本及身份证、具结书、唯一住房诚信保证书等资料后与被告工作人员核对上述资料，核对完毕后由被告工作人员将资料交至房管部门办理相关手续。本案审理过程中原告主张其在2015年10月27日向被告交齐了办证资料。涉案房屋《不动产权证书》的出证日期为2015年12月29日。原告主张被告于2016年1月7日将《不动产权证书》交付给原告。被告主张其在之前已经通知原告前来领证，但未能提供证据证明上述主张。诉讼中，被告提交了《关于公开征求意见的公告》、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140417895500）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《申请》、《��州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140929930116）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请》、《广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《报销单据粘贴单》、《房屋面积测量成果报告书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《缴费通知书》、《发票》、《受理回执》、《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明原、被告双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件后，政府出台了“车位补地价”政策，要求被告补缴国有建设用地出让��款，被告按照政策申请补缴后，广州市开发利用中心补缴价款计算错误等导致被告在申请异议后最终于2015年4月才确定应补缴交的土地使用费；及广州市房地产测绘院为被告测绘错误，导致被告办证时间拖延，因此主张其存在合理事由导致办证期限延长，并应当扣除上述因不可抗力所致延长的时间。原告对上述证据真实性均无异议，但认为被告提出的上述辩解均不属于不可抗力。以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）及其附件、购房款发票、税费收款收据、骏御华庭钥匙物品资料签收确认书、不动产权证、收楼通知书、关于提交办理《房地产权证》所需资料的告知书及快递单、收条、建设工程质量验收监督意见书、建设工程规划验收合格证、工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、新（改）装管道水质验收合格证明书、广州市燃气输配及应��工程交工验收证书、广州市供电局用电检查结果通知书、邮政信报箱启用通知单、人防工程专项竣工验收备案意见书、广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见、、住宅质量保证书、住宅使用说明书、管理规约、关于提交办理《房地产权证》所需资料的告知书及快递单、行政许可受理通知书、关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函及附件、申请、关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请、房屋面积测量成果报告书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。对于原告主张的逾期交房违约��，原告已付清购房款，按合同约定，被告应当在2014年4月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告。被告提交《骏御华庭收楼通知书》拟证明其于2014年4月27日向原告发出收楼通知书，通知原告于2014年4月30日前来办理收楼手续。原告确认其于2014年4月30日已到现场收楼，但主张涉案房屋不符合交楼条件。根据被告的举证，被告于2014年5月5日才取得涉案房屋所在建筑的《建设工程质量验收监督意见书》，于2014年5月8日才取得《广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见》，故在2014年4月30日时，涉案房屋并不符合双方约定的交付条件。另依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条及第八条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。因此，对于涉及公共安全的规划、消防、人防等验收文件，即使完成了相关竣工验收程序，也应当经由建设行政主管部门备案审查。本案中根据被告陈述，涉案房屋所在的项目直至2014年12月才办理工程竣工验收备案，故在2014年4月30日时，涉案房屋并不具备法定交付条件。因此即使被告于2014年4月27日发出交楼通知书要求原告在2014年4月30日前办理收楼手续，因涉案房屋不符合交付标准，相应的收楼通知书对原告不发生法律效力。故原告收楼的时间应当以其实际收楼的时间即2014年9月14日为准，被告已构成延期交楼，应承担违约责任，被告应当按照房价款总额的0.05%的标准支付自2014年5月1日至2014年9月14日的迟延交楼违约��，涉案房屋总价款为937878.97元（928449元+9429.97元），原告主张计算136天未超过双方约定，本院予以支持，逾期交房违约金计算为63775.77元（937878.97元×0.05%×136天）。对于逾期办证违约金，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证，被告于2014年9月14日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2015年7月17日，被告于2015年12月29日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》，原告主张被告于2016年1月7日才将《不动产权证书》交付给原告，由于《不动产权证书》的交付属于应由被告举证的事实，由于被告未能提供相反证据，本院对原告主张的房产证交付的时间予以确认。被告已构成迟延办证，已构成违约，应承担违约责任，被告应当按照房价款总额的0.05%的标准支付2015年7月18日至2016年1月7日的逾期办证违约金。涉案房屋总价款为937878.97元（928449元+9429.97元），被告逾期办证天数合计174天，逾期办证违约金计算为81595.47元（937878.97元×0.05%×174天），原告主张的超出部分本院不予支持。被告抗辩因新政策出台需缴纳土地出让金为不可抗力及房管部门重新测量的期间均应免除其违约责任的问题。对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。此外，被告所述的政策虽然在被告签约后出台，但被告在签约前已实际取得涉案土地使用权，按当时政策，被告亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交。新政策出台后，被告多次申请退案至2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由被告自行承担，被告抗辩称新政策出台属于不可抗��情形，于法无据。至于重新测量的问题，测绘部门两次测量时间间隔达一年多，此期间被告没有证据显示其积极主动寻找途径救济，被告据此主张免除逾期办证责任依据不足。被告抗辩称原告迟延提供办证资料及不按期缴纳契税影响办证的问题。对此本院认为，原告提交的《收款收据》显示原告已于2013年5月26日向被告预交了涉案房屋的税和费10135元，原告并不存在不按期缴纳契税的问题，被告的该项抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。对于迟延提供办证资料的问题，《广州市商品房买卖合同（预售）》中第二十一条约定，双方同意由乙方（原告）委托甲方（被告）办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙��应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。也就是说，原告提交办证资料的义务应当是在被告向其发出书面通知后，本案中被告于2015年8月27日才向原告发出《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，原告已于2015年10月27日向被告交齐了办证资料，而被告于2015年10月28日才完成涉案房屋的初始产权登记，由于在2015年10月28日涉案房屋并不具备产权过户登记的条件，故被告据此要求免除其迟延办证责任依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如��：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市南大房地产开发有限公司向原告陈吉南支付逾期交房违约金63775.77元；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市南大房地产开发有限公司向原告陈吉南支付逾期办证违约金81595.47元；三、驳回原告陈吉南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3340元，由原告陈吉南负担133元，被告广州市南大房地产开发有限公司负担3207元；财产保全费1280元，由被告广州市南大房地产开发有限公司负担（被告负担的受理费、财产保全费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本��递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　王丽美人民陪审员　　陈惠玲人民陪审员　　梁敏慈二〇一六年九月二十一日书　记　员　　郑萍军关注公众号“”