（2016）粤01民终9234号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-10-08
案件名称
黄崇标与广东珠江纺织博览中心有限公司房屋租赁合同纠纷2016民终9234二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄崇标,广东珠江纺织博览中心有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9234号上诉人（原审原告）：黄崇标，住所地浙江省苍南县。委托代理人：林浩亮、林运伟，均为广东君厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：张官杰，总经理。委托代理人：李碧云、肖守华，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人黄崇标、广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江纺织公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市海珠区逸景路466号601房的房地产权属人是珠江纺织公司，该房屋的规划用途为商业,建筑面积为7415.46平方米，登记时间为2012年12月10日。据黄崇标提交的单据反映，黄崇标于2012年8月17日支付了定金40000元、于2012年8月23日支付保证金46190元、租金23095元等给珠江纺织公司。2012年8月23日，黄崇标(乙方)与珠江纺织公司（甲方）签订（2012）珠纺租合第2014号《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路466、468号珠江国际纺织城六层自编60037号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约481.14平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2012年8月23日至2013年2月22日月租金为0元，2013年2月23日至2013年8月22日月租金为23095元，2013年8月23日至2014年8月22日月租金为23095元，2014年8月23日至2015年8月22日月租金为24711元，2015年8月23日至2016年8月22日月租金为26441元，2016年8月23日至2017年8月22日月租金为28292元，2017年8月23日至2018年8月22日月租金为30272元，2018年8月23日至2019年8月22日月租金为32392元，2019年8月23日至2020年8月22日月租金为34659元；上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；乙方向甲方交纳46190元保证金；当商铺具备交付使用条件时，由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；租金标准：1、第1、2个租赁年度的月租金标准为48元／平方米／月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为23095元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增7%；租期内暂定租金总额合计为2536914元；2、在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本合同约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本合同约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本合同约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金23095元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。该合同经租赁登记备案机关备案。同日，黄崇标（乙方）与珠江纺织公司（甲方）签订（2012）珠纺租合补第2014号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日；甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉涉案商铺的现状和周边环境，对涉案商铺的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租涉案商铺，并对涉案商铺的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；涉案商铺的建筑面积或套内建筑面积具体资料，不影响本合同规定的租金及其他黄崇标应缴纳的有关费用和租赁期限；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及涉案商铺交付当日的现状接收涉案商铺;若乙方未按甲方书面通知的日期接收涉案商铺的，视为涉案商铺从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用;甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与该公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》;乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金，且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件;甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自涉案商铺交付之日起，乙方通信地址以涉案商铺为准，鉴于乙方在所承租的涉案商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在涉案商铺上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收珠江纺织公司通知;等；专用条款约定甲方将涉案商铺出租给乙方，建筑面积约481.14平方米；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；自起租日起6个月为免租期，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按月支付租金；租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金标准为48元/平方米/月,月租金暂定为23095元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增7%；具体如下：第一个租赁年度（含免租期6个月）暂定月租金为23095元，第二个租赁年度暂定月租金为23095元，第三个租赁年度暂定月租金为24711元，第四个租赁年度暂定月租金为26441元，第五个租赁年度暂定月租金为28292元，第六个租赁年度暂定月租金为30272元，第七个租赁年度暂定月租金为32392元，第八个租赁年度暂定月租金为34659元；租赁期限内的暂定总租金为2536914元；在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即1个月）租金23095元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。2012年8月23日,黄崇标与广东珠江商业地产物业服务有限公司签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》。另外，黄崇标在《物业使用承诺书》上签名,该承诺书的主要内容为:本人/本司于2012年8月23日接收该商铺,收到商铺钥匙共/条，经验收本人/本司证明商铺内设备设施完好并同意接收;等。2012年10月15日,黄崇标填写《商铺装修申请表》,申请对天花、地面等项目进行装修。2012年10月19日,黄崇标又填写《商铺装修申请表》,申请对空调进行装修。2014年11月7日，珠江纺织公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的黄崇标的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给黄崇标，通知黄崇标承租商铺的租赁期限从2012年8月23日起算，黄崇标于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2013年3月23日至2014年10月22日期间的租金等。《EMS妥投证明》证实该邮件由他人收。2015年5月22日，珠江纺织公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的黄崇标的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给黄崇标。《EMS妥投证明》证实该邮件由他人收。2015年8月25日，珠江纺织公司送达《解约通知书》给黄崇标，主要内容为：黄崇标至2015年5月15日止，尚拖欠珠江纺织公司租金615014元，现通知黄崇标：双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请黄崇标于2015年9月30日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还涉案商铺等。2015年9月21日，黄崇标向原审法院提起本案诉讼，请求判令:1、确认珠江纺织公司于2015年8月25日向黄崇标送达的《解约通知书》无效；2、珠江纺织公司继续履行（2012）珠纺租合第2014号《广州市房屋租赁合同》，向黄崇标提供适租物业；3、珠江纺织公司依约书面通知黄崇标（2012）珠纺租合第2014号《广州市房屋租赁合同》的起租日。2015年9月23日，珠江纺织公司邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给黄崇标。网上查询信息反映该邮件由本人收。黄崇标对珠江纺织公司主张所出租的房屋在其提交的涉案房产证合法产权范围内没有异议，但认为：1、珠江纺织公司对该合法产权的涉案房产重新进行了间隔，重新间隔后没有重新进行消防验收，导致黄崇标无法办理开业前的消防检查。2、珠江纺织公司提供给黄崇标的租赁物业（单指黄崇标承租的物业）若已办理产权登记，应当以产权登记为准。3、由于珠江纺织公司提供的中央空调无法使用，导致租赁物业无法投入使用。4、本案合同的起租日应以珠江纺织公司向黄崇标发出起租日通知书时间为准。5、根据《广州市国土房管局印发关于规范商业用房登记》的通知，本案的租赁房屋应当报消防设计审核消防验收备案，向房管部门申请分割登记，进行现场测绘确认房屋分割位置间隔，与消防设计与平面示意图相符，由于珠江纺织公司至今没有履行相关法定责任，因此本案租赁物业出租不合法。黄崇标为证明涉案商铺不符合适租条件，存在规划、消防、经营范围等诸多问题，还提交了以下证据：1、珠江国际纺织城客户服务手册（部分条款）；2、关于珠江国际纺织城五六楼空调调试通知；3、建设工程消防验收意见书（穗公消验［2011］第0289号）；4、建设工程消防验收意见书（穗公消验［2011］第0613号）；5、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（穗公消安检许字［2011］第0152号）；6、违法建设行政处罚决定书（穗规决［2011］1130号）；7、关于违法建设查处告知函（穗城管局函［2011］335号）；8、珠江纺织公司自制楼层（五层）平面图；9、建设工程规划验收合格证（穗规验证［2012］164号）。珠江纺织公司质证认为：证据1是第三方出具的，对真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性无法确认，不是由珠江纺织公司出具的，即使是真实的，证明涉案物业相关的空调系统有进行调试；证据3是第三方出具的，真实性无法核实，该证据显示“综合评定该土建工程消防验收合格”，并不是黄崇标称的未经过消防验收；证据4是第三方出具的，真实性由法院核实，即使该证据是真实的，该消防意见书证明“综合评定该内部装修工程消防验收合格”，并不是黄崇标称的未经过消防验收，而且该铺内部装修属于二次装修，需要由业主向相关部门申请验收；证据3、4显示涉案物业均已通过消防验收；证据5是第三方出具的，由法院核实，即使是真实的，珠江纺织公司认为该证明内容是错误的，该证据证明投入使用营业前经消防安全检查合格，并不是黄崇标称未经消防验收合格；对证据6的真实性由法院核实，对其证明内容不予确认，其显示的文件作出时间是在涉案物业办理权属登记之前，珠江纺织公司已就涉案物业办理了权属登记，证明上述问题已处理完毕；对证据7的真实性由法院核实，该证据显示时间是在办理权属登记之前，现在涉案物业已取得权属证明，证明如有违法事宜也已处理完毕；对证据8的真实性、合法性不予确认；证据9的真实性、合法性由法院核实，该证备注第二条显示行政处罚已执行完毕，说明涉案物业现在已不存在违建的情况，否则后续也无法办理产权登记证明。珠江纺织公司为证明其所出租的五、六层已经消防验收，若黄崇标承租商铺后装修需消防二次验收，提交了《建设工程消防验收意见书》（穗公消验［2012］第0150号）。黄崇标质证认为：珠江纺织公司所主张的消防验收是发生在产权证取得前，黄崇标所主张的是珠江纺织公司在取得产权证后对房屋进行重新间隔，相关工作没有报消防验收，因此珠江纺织公司所提供的证据不能证明租赁物业现在已经符合消防验收条件和出租条件。黄崇标表示：1、黄崇标接收商铺，但并不代表珠江纺织公司已经依照合同约定将适租的商铺交付给黄崇标；补充协议的第二条，印证了为何在合同中要约定起租日以书面通知形式，正因为珠江纺织公司知道交接商铺时商铺并不适租，同时黄崇标在接收商铺后不经过装修、空调系统的安装，根本不能发现商铺中存在的消防系统问题及空调不能使用的事实；珠江纺织公司至今为止尚未向黄崇标交付适租商铺。2、黄崇标接收商铺后没有向珠江纺织公司支付过费用，因为在完成装修后发现空调无法使用，当时珠江纺织公司招商人员表示待珠江纺织公司维修好后书面通知起租日开始计算租金。3、黄崇标有使用部分商铺，由于商场是密封的，没有空调，无法正常使用；黄崇标起诉之后，商铺已由珠江纺织公司封铺。珠江纺织公司否认在涉案商铺张贴封条，认为黄崇标没有正式向其移交涉案商铺。本案一审中，黄崇标明确其诉讼请求，其中第二项诉讼请求为珠江纺织公司履行（2012）珠纺租合第2014号《广州市房屋租赁合同》，向黄崇标提供合乎规划、消防安全及空调开通、经过测绘符合合同约定条件、纳入到珠江国际纺织城市场经营范围内的物业是黄崇标所指的适租的物业；第三项诉讼请求为珠江纺织公司在第二项诉讼请求履行完毕后由珠江纺织公司依约书面通知黄崇标（2012）珠纺租合第2014号《广州市房屋租赁合同》的起租日。一审中，原审法院组织双方当事人到涉案商铺对涉案商铺的使用情况进行确认，涉案商铺没有经营，门口张贴了加盖了“珠江国际纺织城客户服务中心”的封条。另外，黄崇标向原审法院提交了《调查取证申请书》，申请该院向广州市公安消防局海珠大队调取珠江国际纺织城五、六层工程扩建、改建的建设工程消防设计审核、验收资料，向广州市城市管理综合执法局调查【2011】第1001号及【2011】1130号《违法建设行政处罚决定书》的违法处理情况。原审法院认为：珠江纺织公司与黄崇标签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。本案中，珠江纺织公司提交了涉案商铺所在房产的产权证，黄崇标对涉案商铺在该房产证合法产权范围内没有异议，故黄崇标以珠江纺织公司对该合法产权的房产重新间隔后没有重新进行消防验收，导致黄崇标无法办理开业前的消防检查；珠江纺织公司提供的中央空调无法使用；本案的租赁房屋应当报消防设计审核消防验收备案，向房管部门申请分割登记，进行现场测绘确认房屋分割位置间隔，与消防设计与平面示意图相符等为由，主张本案租赁商铺出租不合法，缺乏依据，不予采纳。合同约定珠江纺织公司向黄崇标发出书面交铺通知，黄崇标应按珠江纺织公司书面通知的日期及涉案商铺交付当日的现状接收涉案商铺;若黄崇标未按珠江纺织公司书面通知的日期接收涉案商铺的，视为涉案商铺从珠江纺织公司书面通知的交付日期起交付黄崇标使用，黄崇标同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用。黄崇标签署《物业使用承诺书》，确认所承租的商铺内设备设施完好并同意接收等，且商铺已由黄崇标实际使用，故珠江纺织公司已履行了交付租赁物的义务。黄崇标关于接收商铺不代表珠江纺织公司已经依照合同约定将适租的商铺交付给黄崇标的主张，无理，不予采纳。对黄崇标要求继续履行《广州市房屋租赁合同》，向黄崇标提供适租物业的诉请，予以驳回。合同约定“起租日”定义为珠江纺织公司书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计。故可认定珠江纺织公司书面通知黄崇标“起租日”是黄崇标交纳租金的前提。对于“起租日”的通知，从本案的证据来看，珠江纺织公司在涉案商铺交付后并无按合同约定的方式通知黄崇标租赁期起算日，而珠江纺织公司按合同所记载的黄崇标通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给黄崇标，该邮件由他人签收。由此可见，珠江纺织公司并无按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，黄崇标没有向珠江纺织公司支付租金事出有因，故珠江纺织公司于2015年8月25日向黄崇标送达的《解约通知书》没有解除合同的效力。如前所述，原审法院不支持黄崇标要求珠江纺织公司提供适租物业的诉请。另外，虽然黄崇标在诉讼前没有收到珠江纺织公司书面的“起租日”通知，但在一审诉讼期间，通过证据的交换，黄崇标已收到了珠江纺织公司《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，珠江纺织公司在庭审中也已明确了起租日的具体日期。故对黄崇标要求珠江纺织公司在提供适租物业后书面通知《广州市房屋租赁合同》起租日的诉请，予以驳回。调查取证问题。如前所述，黄崇标对涉案商铺在珠江纺织公司所提交的房产证合法产权范围内没有异议，故黄崇标申请调查收集的证据无调查收集的必要，故对黄崇标该申请不予准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条之规定，于2016年3月10日作出如下判决：一、被告于2015年8月25日向原告送达的《解约通知书》没有解除合同的效力。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担67元，被告负担33元。判后，上诉人黄崇标、珠江纺织公司均不服原审判决，向本院提起上诉。黄崇标上诉称：（一）原审法院违反法定程序。黄崇标在本案一审阶段举证期限内提交了《调查取证申请书》，申请原审法院向广州市公安消防局海珠大队调取珠江国际纺织城五、六层工程扩建、改建的建设工程消防设计审核、验收资料，但原审法院并未同意黄崇标的调查取证申请，也未按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条规定书面通知黄崇标或其代理人，导致黄崇标丧失了申请复议的诉讼权利，程序违法。该调查取证内容可以证明珠江纺织公司是否已向黄崇标交付适租的物业，属于关键证据。（二）原审判决查明事实不清。1、《建设工程消防验收意见书》(穗公消验【2012】第150号)是租赁物业所在商场办理大确权前的消防验收检查，鉴于商场主要部分已办理完成产权登记，故上述验收意见书并不能代表珠江纺织公司所交付的商铺符合消防要求。一是，涉案租赁物业无法与产权登记证所记载的面积、位置等相对应；二是，涉案租赁物业系珠江纺织公司取得商场大产权证后，重新间隔构筑而成；三是，根据《中华人民共和国消防法》，对于经间隔改建的涉案物业应当重新报请消防验收检查，未通过不能使用。2、原审法院对于涉案租赁物是否符合消防要求以及因中央空调无法使用导致租赁物业无法使用的事实没有查明。（三）原审判决适用法律错误。1、虽原审认定珠江纺织公司送达的《解约通知书》没有解除合同效力，但本案珠江纺织公司无权解除合同的根本原因是因为其未提供适租物业。珠江纺织公司交付的涉案商铺不符合合同约定，黄崇标接收该商铺根本不能实现合同目的，珠江纺织公司无权要求黄崇标按照合同约定支付租金。2、涉案商铺并未经消防审核及验收，珠江纺织公司向黄崇标交付涉案商铺违反了法律的禁止性规定，其交付涉案商铺的行为既违法又违约，其无权要求黄崇标按照合同约定支付租金。上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判支持黄崇标本案一审的第二项诉讼请求；2、珠江纺织公司承担本案一、二审全部诉讼费用。珠江纺织公司答辩称：不同意黄崇标的上诉请求、事实及理由。黄崇标的上诉请求、事实和理由在一审中已经提出，原审法院已经对此作出认定，程序合法，对于该部分依法应予维持。珠江纺织公司上诉称：（一）珠江纺织公司已经履行通知义务。珠江纺织公司曾先后向黄崇标邮寄了四份邮件：2014年11月7日邮寄了《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，该邮件由他人代收；2015年5月22日邮寄了《关于催交租金费用的通知》，该邮件由他人代收；2015年8月25日邮寄了《解约通知书》，该邮件由他人代收；2015年9月23日邮寄了《关于搬离物品、交还物业的催函》，该邮件由本人签收。上述四封邮件的收件人、联系电话、地址均为黄崇标在《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》中留下的信息，上述邮寄已经实际由黄崇标本人或他人签收。同时，依据《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》第十四条第3款的约定，若黄崇标地址等有变更，应立即书面通知珠江纺织公司，否则，如因提交的资料不实而导致珠江纺织公司通知送达不到，则风险责任由黄崇标自行承担。因此，珠江纺织公司已经按照黄崇标提供的地址，通过邮政专递方式通知黄崇标，充分履行了通知义务。(二）“书面通知租赁期限”并非双方约定的合同解除条件。《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》第十七条约定，仅仅要求珠江纺织公司以通知的形式告知黄崇标租赁期限的起始时间，且珠江纺织公司在《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》中已经通知黄崇标租赁期限从2012年9月26日起算，黄崇标不予接收该文件产生的风险责任应该由黄崇标自行承担。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，双方并未约定珠江纺织公司不履行“书面通知租赁期限”义务，黄崇标就可以解除合同，即是否“书面通知租赁期限”并非双方约定的合同解除条件。因此，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，认为珠江纺织公司没有通知黄崇标或认定解除合同的条件不成就，属适用法律错误。（三）黄崇标未按照约定支付租金，珠江纺织公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，支付租金是黄崇标的主要义务，其在使用涉案商铺后，有义务主动向珠江纺织公司支付租金。《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》第六条规定，黄崇标未按合同约定时间交纳租金、补足履约保证金或其他应付款项，逾期超过15日的，则珠江纺织公司有权解除合司。黄崇标明知应该缴交租金，但其却不予缴纳，也未与珠江纺织公司沟通解决，明显严重违约。因此，珠江纺织公司才于2015年8月25日邮寄了《解约通知书》，通知解除双方之间的租赁关系。（四）本案的处理应参照最高人民法院关于诉讼时效中断的有关规定，按照该规定只要权利人提出主张，无论对方是否收到该主张都视为送达，故本案中只要珠江纺织公司按照补充协议的联系地址寄出的函件都视为送达。上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回黄崇标的诉讼请求。二、黄崇标承担本案一、二审全部诉讼费用。黄崇标答辩称：不同意珠江纺织公司的上诉请求，请求维持原审判决第一项。1、根据双方签订的租赁合同、补充协议约定，合同的租赁期限自黄崇标收到珠江纺织公司发出的起租日通知之日开始起算，一审中已经查明黄崇标未收到珠江纺织公司发出的《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》、《关于催交租金费用的通知》，因此黄崇标不清楚合同租赁期限的起算点以及支付租金的时间，有权拒付租金；2、根据补充协议第十四条第四款的约定，自商铺交付后黄崇标的通信地址变更为涉案商铺所在地，珠江纺织公司寄送的两份通知并未按合同约定地址寄送。因此，珠江纺织公司无权解除双方签订的租赁合同及相关协议。经查，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审另查明：珠江纺织公司、黄崇标在涉案租赁合同及补充协议中并未对申报二次消防设计审核及验收的责任进行约定，对珠江纺织公司未能正常供应空调时所应承担的责任亦未进行约定。就珠江纺织公司作出正常供应空调后书面通知起租日开始计算租金的承诺，黄崇标并无提供证据证实。二审中，黄崇标向本院提交证据材料如下：1、珠江纺织公司出具的2015年5月30日《告用户书》，拟证明珠江纺织公司通知黄崇标珠江纺织城五、六层中央空调主系统将于2015年6月6日完成等内容，证明珠江纺织城一直没有安装中央空调系统，使黄崇标长期处于无法使用空调的状态。2、黄崇标拍摄的珠江国际纺织城第五、六层部分商铺结构状况图片，拟证明珠江国际纺织城商铺的整体结构均为密封状态，在没有安装中央空调的状态下，商铺完全不具备通风透气、调节室内温度的功能，根本无法正常使用。对黄崇标提交的上述证据材料，珠江纺织公司表示：证据1，《告用户书》的形成时间是在黄崇标提起本案诉讼之前，不属于二审新证据，如果法院认为属于二审新证据，该公司质证意见如下：黄崇标没有提供《告用户书》的原件，对其真实性不予确认，该《告用户书》的出具方并非珠江纺织城，与珠江纺织城无关，与本案无关，对于该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。证据2是租户自行拍摄的，对其真实性无法确认，且原审法院已经到现场进行拍摄取证，已有相关拍摄的证据材料，故现场应以原审法院拍摄的照片为准。二审庭询中，黄崇标虽提及其一审中提交的广州珠江国际纺织城商品交易市场登记证显示纺织城的范围是首层至四层，涉案商铺超出该范围，证明珠江纺织公司违反合同约定，并未按照合同约定出租涉案商铺。但其后对于黄崇标“认为涉案商铺不属于珠江国际纺织城的范围，是否同意继续履行合同、是否提出解除合同”的问题，黄崇标表示：涉案商场已于2015年7月份开通了中央空调，自2016年2月起涉案商铺已经纳入珠江国际纺织城的范围内，所以其坚持要求继续履行合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对黄崇标和珠江纺织公司二审的诉辩意见，评析如下：一、关于涉案商铺是否适租的问题。首先，黄崇标以珠江纺织公司取得一次消防验收合格后，对涉案商场重新进行间隔，涉案商铺没有重新进行消防验收，导致其无法办理开业前消防检查，主张珠江纺织公司向其交付商铺不适租，但根据本案证据及当事人的陈述可知，本案双方在涉案合同、协议中并未对申报二次消防设计审核及验收的责任进行约定。黄崇标也未举证证明其在接收涉案商铺装修、使用至提起本案诉讼前就消防问题向珠江纺织公司提出过异议，也无因此及时主张解除合同，故黄崇标以此主张珠江纺织公司未交付适租物业依据不足，原审法院不予采纳并无不妥。其次，本案双方对珠江纺织公司未能正常供应空调时所应承担的责任未进行约定。黄崇标于2012年8月23日签署了《物业使用承诺书》，确认所承租的商铺已具备交付条件，同意接收该商铺，珠江纺织公司已将商铺交付黄崇标，黄崇标亦对涉案商铺进行了装修使用。本案黄崇标主张珠江纺织公司已向其作出待正常供应空调后发出租赁期限起算通知的承诺，并无证据证实，本院不予采信。黄崇标亦无举证证明其在接收涉案商铺装修、使用至提起本案诉讼前，曾就商铺是否能够正常租赁使用向珠江纺织公司提出过异议。可见，涉案商场中央空调正常使用并非珠江纺织公司交付适租商铺的必要条件。故原审法院认定珠江纺织公司已履行了交付租赁物的义务，对黄崇标提出要求珠江纺织公司继续履行《广州市房屋租赁合同》向其提供适租物业的诉请予以驳回，并无不当。上述黄崇标二审提交的证据材料不属于新证据，且不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。二、关于《解约通知书》的效力问题。原审法院根据双方合同约定“起租日”的定义认定珠江纺织公司通知黄崇标“起租日”是黄崇标交纳租金的前提，并无不妥。根据涉案《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》的约定，自涉案商铺交付之日起，黄崇标的通信地址以涉案商铺为准，珠江纺织公司可直接将通知贴在涉案商铺上，通知贴出两天后视为通知已送达黄崇标，黄崇标也可直接签收珠江纺织公司的通知。从本案证据及当事人陈述可知，珠江纺织公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所留黄崇标的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》、《关于催缴租金费用的通知》给黄崇标，邮件均为“他人收”，不能确认上述通知已实际送达黄崇标。此后，珠江纺织公司未再向黄崇标发出有关租期起算日及催收租金的函件直至发出《解约通知书》。为此，原审法院认定珠江纺织公司未按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，黄崇标未向珠江纺织公司支付租金事出有因，并据此确认珠江纺织公司于2015年8月25日向黄崇标送达的《解约通知书》没有解除合同的效力，于法无悖，本院予以维持。综上所述，黄崇标、珠江纺织公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由黄崇标、广东珠江纺织博览中心有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 郑怀勇审判员 李 静二〇一六年九月二十一日书记员 林宝嘉黄咏欣 搜索“”