（2016）粤01民终10180号

裁判日期: 2016-09-21

公开日期: 2016-10-25

案件名称

北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司与王惠婵物业服务合同纠纷2016民终10180二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王惠婵,北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2016）粤01民终10180号上诉人（原审被告）：王惠婵，住广州市花都区。委托代理人：江广尧，住广州市花都区。与王惠婵关系。被上诉人（原审原告）：北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司，住所地广州市花都区。代表人：吴洋，该公司经理。委托代理人：李燕欢，系该公司职员。上诉人王惠婵因物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2016)粤0114民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋为居住用房，位于广州市花都区新华街滨湖路12号雅景湾小区1C号楼601和605房，601房和605房某为一套房，分开两个房产证，建筑面积共154.18平方米，由王惠婵向广州市恒升房地产开发有限公司（以下简称恒升公司）购买。王惠婵于2012年3月10日办理了收楼手续。北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司（以下简称华通鸿达广州分公司）是北京华通鸿达物业服务有限责任公司（以下简称华通鸿达公司）的分公司，华通鸿达公司具有二级物业管理资质。华通鸿达广州分公司接受恒升公司委托，自2011年3月1日起至今，为王惠婵房屋所在的中房雅景湾物业小区提供物业服务。华通鸿达广州分公司分别于2011年2月14日、2011年12月31日与恒升公司签订《中房雅景湾前期物业服务合同》，约定物业服务费用按物业建筑面积交纳，住宅每平方米1.45元/月。2011年12月31日签订的《前期物业服务合同》期限为2012年1月1日起，至2012年12月31日止。合同到期后，恒升公司未与华通鸿达广州分公司续签前期物业服务合同，但华通鸿达广州分公司继续为涉案小区提供物业服务至今。因王惠婵拖欠物业服务费及公摊电费等，华通鸿达广州分公司要求王惠婵支付未果，于2016年3月16日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、王惠婵立即向华通鸿达广州分公司支付广州市花都区滨湖路12号中房雅景湾小区1C号楼601和605房2015年4月1日至2016年2月29日的物业服务费2459.16元（每月物业服务费是223.56元，共11个月）；2、王惠婵立即向华通鸿达广州分公司支付拖欠物业服务费的滞纳金，滞纳金的计算方法：以每月物业服务费223.56元为本金，按每日千分之一的标准计算，从欠费的次月1日起分别计算至王惠婵付清款项之日止，暂计至2016年2月28日为448.46元；3、王惠婵立即支付2015年2月3日至2015年12月1日的公共分摊电费318.14元；4、王惠婵承担本案的全部诉讼费用。王惠婵自2015年4月1日开始欠缴物业服务费。华通鸿达广州分公司请求分摊的公共用电包括：电梯电费、楼梯电费、生活水泵电费、弱电机房电费、园林电费。上述电费先由华通鸿达广州分公司向供电部门代为垫付，再向业主（用户）摊分。同时提交了其向广州供电局代缴涉案小区2015年2月3日至2015年12月1日的各项电费的发票作为证据。原审诉讼中，王惠婵对于涉案房屋每月223.56元的物业服务费表示没有异议。对于公摊电费表示一直也有缴交，但认为是向广州侨乐物业服务有限公司（以下简称侨乐公司）缴交。原审另查明，恒升公司与侨乐公司曾签订《物业管理委托合同》，约定将涉案小区的物业管理服务委托给侨乐公司负责，委托管理期限为2009年12月1日起至2010年12月31日。2011年1月30日，侨乐公司向全体业主发出撤场通告，通知业主该公司于2011年3月1日起停止涉案小区的物业服务管理工作，小区物业管理交由新的公司负责。原审另查明，2015年，华通鸿达广州分公司曾经起诉王惠婵要求王惠婵支付2014年6月1日至2015年3月31日的物业管理费及2014年4月3日至2015年2月1日的公摊电费及滞纳金，原审法院以（2015）穗花法民三初字第545号立案受理，并于2015年7月3日作出判决，支持了华通鸿达广州分公司的全部诉讼请求。王惠婵不服原审法院判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2015年8月18日作出（2015）穗中法民五终字第4031号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。二审判决后，王惠婵向华通鸿达广州分公司缴交了上述费用。原审法院认为：王惠婵作为涉案房屋的业主，自办理收楼手续后实际已接受了华通鸿达广州分公司提供的物业管理和服务，且王惠婵亦曾一直向华通鸿达广州分公司缴交物业服务费，双方形成事实上的物业服务合同关系。华通鸿达广州分公司对涉案小区提供了物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，王惠婵负有向华通鸿达广州分公司缴纳物业服务费的义务。故华通鸿达广州分公司要求王惠婵支付拖欠的物业服务费的请求，合法合理，原审法院予以支持。对华通鸿达广州分公司要求王惠婵支付迟延缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求，原审法院认为，根据交易习惯，物业费一般按月缴纳，至迟不超过该月的最后一日。故现华通鸿达广州分公司要求以王惠婵每月应缴的物业服务费223.56元为本金，从欠缴次月1日起计算滞纳金的请求有理，原审法院予以支持，对于滞纳金的计算标准，因前期物业服务协议已到期，因此，不能适用前期物业服务协议中的日千分之一的标准，原审法院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。对于公共分摊电费，华通鸿达广州分公司提交证据充分，要求王惠婵支付公共分摊水电费318.14元，合法有据，原审法院亦予以支持。王惠婵辩称未与华通鸿达广州分公司签订物业服务协议，不应向华通鸿达广州分公司缴纳物业服务费，同时认为，其自入住后是一直向侨乐公司缴交物业费。原审法院认为，华通鸿达广州分公司于2011年就已经入场为涉案小区提供物业服务，王惠婵于2012年办理了收楼手续，一直接受华通鸿达广州分公司提供的物业服务，并向华通鸿达广州分公司缴交物业服务费至2015年3月，双方已形成事实上的合同关系。王惠婵的抗辩无理，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年6月13日作出判决：一、王惠婵于判决发生法律效力之日起十日内向北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司支付2015年4月1日至2016年2月29日的物业服务费2459.16元；二、王惠婵于判决发生法律效力之日起十日内向北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司支付物业服务费的滞纳金，滞纳金以每月欠缴的物业服务费223.56元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从欠缴次月1日起分别计至王惠婵付清款项之日止，上述各月物业服务费的滞纳金以223.56元为限；三、王惠婵于判决发生法律效力之日起十日内向北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司支付2015年2月3日至2015年12月1日的公共分摊电费318.14元。案件受理费25元，由王惠婵负担。判后，上诉人王惠婵不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院在华通鸿达广州分公司提供的证据大部分没有原件导致不能质证的情况下作出错误认定。二、华通鸿达广州分公司在没有提供任何股东构成以及合作协议等相关证据的情况下，原审法院认定华通鸿达广州分公司是北京华通鸿达物业服务有限公司的分公司不合理。三、原审时华通鸿达广州分公司没有提供资质证书的原件，原审法院不应认定华通鸿达公司具有二级物业管理资质，而且即使华通鸿达公司拥有二级资质，也不能就此认定广州分公司也具备二级资质，华通鸿达广州分公司并没有取得任何资质，又没有提供可以合法使用华通鸿达公司资质的证据，其无资格为涉案小区提供物业管理服务、收取物业管理费。四、原审中王惠婵对于涉案房屋每月223.56元的物业服务费表示没有异议，这是王惠婵表达错误，华通鸿达广州分公司无资格为涉案小区提供物业服务，华通鸿达广州分公司和建设单位签订的《前期物业服务合同》己于2012年12月31日到期，又没有和王惠婵签订服务协议，因此王惠婵对每月223.56元的物业服务费不认可。五、原审王惠婵并未陈述“对于公摊电费表示一直也有缴交，但认为是向侨乐公司缴交”。六、原审时王惠婵提供的证据证明王惠婵的房屋并没有装修入住，并没有接受华通鸿达广州分公司提供物业管理服务；原来缴交管理费是在不知道华通鸿达广州分公司是无资质公司，无资格提供服务的情况下缴交的，不能因为以前不知情反而成了以后被继续骗是合理的理由，王惠婵保留追讨被骗交金额的权利。七、关于于公共分摊电费，首先，华通鸿达广州分公司提供的发票缺失，不能前后连接，不能证明其提出的数据可信；其次，王惠婵没有装修入住，没使用任何公共水电；再次，由华通鸿达广州分公司原审时提交的《广州市物价局关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》第六条摊分公式所示，是按入住率计算，也就是说入住了房屋，使用了公共电才要收费，王惠婵的房屋没入住，没产生任何用电，是不需要缴交公共分摊水电费的。请求法院判令：1、撤销原审判决；2、驳回华通鸿达广州分公司原审的诉讼请求；3、华通鸿达广州分公司承担一、二审的案件受理费。被上诉人华通鸿达广州分公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、华通鸿达广州分公司经过合法的程序通过公开投标而中标，成为涉案小区的前期物业服务公司。华通鸿达广州分公司为全体业主提供了物业管理服务，作为业主也应向华通鸿达广州分公司缴纳物业管理费及公共分摊电费。二、涉案小区现有1340户，其他业主都能按时按金额缴纳管理费，但王惠婵借故拖欠管理费，且拖欠事由已由生效判决认定为无理。三、前期物业服务合同已到期，但涉案小区尚未成立业主委员会，所以该合同是一直延续下去的。原审庭审后双方在笔录上签名，王惠婵称其没有说过的话不属实。四、因为华通鸿达广州分公司起诉的公摊电费，是每个月由华通鸿达广州分公司先行垫付，下月向业主收回。时间隔了几个月，华通鸿达广州分公司已经做账，原审华通鸿达广州分公司已经将整个账本带出来，有可能当庭一时之间找不出，华通鸿达广州分公司当时提出可以庭后核对。资质原件是在总公司。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，（2015）穗中法民五终字第4031号案查明的事实除王惠婵具体欠费时段、金额外，其余事实与本案基本一致。王惠婵在（2015）穗中法民五终字第4031号案中亦提出该案原审判决在华通鸿达广州分公司在该案原审庭审中未能出示大部分证据原件导致不能质证的情况下，错误认定华通鸿达广州分公司请求的上诉意见，该案二审判决认定：华通鸿达广州分公司在该案原审庭审之前已依法向原审法院提交了营业执照副本、组织机构代码证、资质证书、法定代表人证明书、授权委托书等证据，并当庭及在原审法院指定的期限内提交了上述证据原件进行质证，符合法定程序，上诉人王惠婵关于被上诉人华通鸿达广州分公司在原审庭审中未能出示大部分证据原件导致不能质证的上诉意见不成立，不予采纳。再查，王惠婵原审作出以下陈述：“我有支付管理费但不知道是华通鸿达广州分公司收取的，我一直认为是侨乐公司花都分公司收取的”；对每月管理费是223.56元表示“没有异议，计算正确”；“对2015年3月31日前的物业管理费及公摊电费已经全部结清，但我支付了该费用不等于认可该费用是合法的，但不知道是哪个公司收取的管理费用，我认为是交给了侨乐公司”等。本院认为，原审查明的事实与生效判决认定的事实以及华通鸿达广州分公司提供并经质证的证据原件相符，王惠婵认为原审期间华通鸿达广州分公司未提供原件的证据在生效判决中已经作出认定，其在本案中继续主张因华通鸿达广州分公司未提供部分证据原件故原审认定错误的主张不成立，本院不予接纳。关于王惠婵提出的华通鸿达广州分公司不具备相应资质因而无权收取物业管理费等费用的主张。首先生效判决已经认定王惠婵应向华通鸿达广州分公司支付物业服务费等费用；其次，华通鸿达广州分公司与华通鸿达公司为总分公司的关系，其有权在总公司经营范围内从事物业管理经营活动，并由总公司承担相应的民事责任。故王惠婵的该主张不成立，本院不予支持。原审判决已就对被上诉人华通鸿达广州分公司要求上诉人王惠婵支付拖欠的物业服务费、公摊电费以及支付迟延缴纳物业服务费滞纳金的请求予以支持的理据作了充分的论述，合法合理，本院予以维持。上诉人王惠婵在没有新证据的情况下，上诉再次提出其不应向被上诉人华通鸿达广州分公司缴纳上述费用的抗辩，本院不予采纳。王惠婵的其他上诉理由依据不足，本院不予支持。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人王惠婵负担。本判决为终审判决。审　判　长　　蔡粤海代理审判员　　闫　娜代理审判员　　曹佑平二〇一六年九月二十一日书　记　员　　张　利关注微信公众号“”