（2016）闽0104民初2191号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
林勇、陈名洪与谢钟雄租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林勇,陈名洪,谢钟雄
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十三条；《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初2191号原告：林勇，男，1968年4月25日生，汉族，住福州市晋安区。原告：陈名洪，男，1976年10月13日生，汉族，住福建省南平市延平区。被告：谢钟雄，男，1979年12月3日出生，汉族，住福州市仓山区。原告林勇、陈名洪与被告谢钟雄租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林勇、陈名洪、被告谢钟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林勇、陈名洪向本院提出诉讼请求：1.确认被告谢钟雄与林兴民签订的《商铺租赁合同》无效；2.被告谢钟雄立即腾空、退出其租赁的位于福州市仓山区螺洲镇杜园村的商铺及土地（如照片所示）；3.被告谢钟雄向原告林勇、陈名洪缴纳商铺及土地占有使用费（占有使用费按《商铺租赁合同》约定的租金标准即每月4000元，从2016年2月15日起暂计至2016年3月31日止为6000元，实际占用使用费应当计算至被告实际腾空、退出为止）；4.被告承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告林勇、陈名洪放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2015年3月10日，被告谢钟雄与林兴民签订一份《商铺租赁合同》，该合同约定：甲方即林兴民出租给乙方谢钟雄的商铺坐落于仓山区螺洲镇杜园村商铺3间，建筑面积为210平方米，房屋租期自2015年3月10日至2017年3月10日，租金为4000元等。福州市仓山区螺洲镇杜园村的工业厂房及土地使用权经福州市仓山区人民法院在淘宝网拍卖，买受人林勇、陈名洪于2016年1月2日通过淘宝网司法拍卖网络平台通过公开竞价，最终以最高价竞得拍卖标的物即福州市仓山区螺洲镇杜园村的工业厂房及土地使用权。2016年2月14日，福州市仓山区人民法院向买受人林勇、陈名洪出具《拍卖成交确认书》以及《执行裁定书》载明：一、对郑义响所有的坐落于福州市仓山区螺洲镇杜园村的工业厂房、土地使用权及抵押权证等相关权证宣布作废：二、本裁定第一项的财产权利及相应其他权利归买受人林勇和陈名洪。财产权自本裁定送达买受人时起转移等内容。原告经现场查看、比对，被告承租的前述店面建筑物未经政府部门规划审批，属于违章建筑，而该店面的占地范围落在买受人林勇、陈名洪购买的福州市仓山区螺洲镇杜园村工业厂房土地使用权证红线图范围之内。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故被告谢钟雄与林兴民签订的《店面租赁合同》是无效合同，且被告承租的标的物福州市仓山区螺洲镇杜园村的工业厂房、土地使用权等财产权利及相应其他权利已经属于林勇、陈名洪。被告谢钟雄辩称，被告是与林兴民签订租赁合同，有缴纳房租给林兴民，缴纳至2016年6月5日。本院经审理认定事实如下：2015年3月10日，案外人林兴民与被告谢钟雄签订《商铺租赁合同》，约定林兴民将坐落于仓山区杜园村，建筑面积为210平方米的三间商铺出租给被告谢钟雄，租期自2015年3月10日起至2017年3月10日止，每月租金4000元。被告谢钟雄于2016年7月搬离讼争商铺。另查，福州市中级人民法院对福州农村商业银行股份有限公司盖山支行与郑义响、陈贞慧借款纠纷一案作出（2015）榕民终字第1492号生效民事判决书，根据该生效法律文书，福州农村商业银行股份有限公司作为申请执行人于2015年10月13日向本院申请执行，执行标的为判决书所确定的借款本金2600000元及利息等。在执行过程中，本院依法查封并拍卖案外人郑义响所有的坐落于福州市仓山区螺洲镇杜园村的工业厂房及其土地使用权。本院在淘宝网司法拍卖平台对该房产进行公开拍卖。2016年1月25日，买受人林勇、陈名洪以最高价竞得该拍卖标的物。2016年2月14日，本院根据司法拍卖结果作出（2015）仓执字第2566-2号执行裁定书并于2016年2月15日送达本案原告，裁定内容为：“一、对被执行人郑义响所有的坐落于福州市仓山区螺洲镇杜园村的工业厂房所有权证、土地使用权及抵押权证等相关权证宣布作废；二、本裁定第一项的财产权利及相应其他权利归买受人林勇和陈名洪共有（其中林勇占40%，陈名洪60%）。财产权自本裁定送达买受人时起转移；买受人可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续……”2016年2月23日，两原告根据上述生效法律文书取得了坐落于福州市仓山区螺洲镇杜园村某楼整座（建筑面积425.19平方米）、2#楼整座（建筑面积1383.68平方米）、某楼整座（建筑面积829.89平方米）的房屋所有权证，并于2016年5月6日取得了榕国用（2016）第xxxxxxxxxxx号国有土地使用权证（使用权面积4797.30平方米）。被告使用的商铺坐落于上述地块红线范围内的北处。本院认为，原告已依法取得讼争店铺所占用土地的使用权，而被告却未经原告同意使用该土地，已侵犯原告合法的土地使用权，被告应当及时将其所占用的土地腾空，将商铺的土地使用权返还给原告。由于被告自2016年2月15日起未经原告同意，持续使用讼争土地至2016年7月，原告有权要求被告支付使用期间的使用费。关于占有使用费的标准，本院酌情参照原《商铺租赁合同》约定租金的50%标准即2000元予以确定，故被告应向原告支付占有使用费11000元。原告于诉讼中放弃第一项诉讼请求，系对自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国土地管理法》第十三条，《中华人民共和国民法通则》第五条规定，判决如下：一、被告谢钟雄于本判决生效之日起十日内将位于福州市仓山区螺洲镇杜园村，榕国用（2016）第xxxxxxxxxxx号国有土地使用权证（土地使用权人林勇、陈名洪）确定的红线范围北处的三间商铺（凯顺汽修）所占用的土地腾空，将商铺占用的土地使用权返还给原告林勇、陈名洪；二、被告谢钟雄于本判决生效之日起十日内向原告林勇、陈名洪支付占有使用费11000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，减半收取计1100元，由原告林勇、陈名洪负担550元，被告谢钟雄负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员 吴灵婧二〇一六年九月二十一日书 记 员 瞿彬彬 关注公众号“”