（2016）粤0783民初2274号

裁判日期: 2016-09-21

公开日期: 2017-02-15

案件名称

张汝栋与开平市云景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

开平市人民法院

所属地区

开平市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张汝栋,开平市云景房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

开平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0783民初2274号原告：张汝栋，男，1982年12月9日出生，汉族，住广东省开平市。委托代理人：劳美秀，系广东维盛律师事务所律师。委托代理人：吴绮慈，系广东维盛律师事务所实习律师。被告：开平市云景房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市三埠长沙幕桥西路金都花园东区6号第8幢首层104号铺位。法定代表人：麦伟东。委托代理人：郑超，系该公司的法务代表。关于原告张汝栋诉被告开平市云景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员司徒有劲独任审判，并于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人劳美秀、被告的委托代理人郑超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张汝栋诉称，原告于2011年4月19日与被告签订《商品房买卖合同》，以665316元购买被告位于开平市长沙长青路6号云景华苑第5幢301房。依照该合同约定，原告向被告支付了301房房款665316元。被告应在2012年3月30日前向原告交付上述竣工验收合格房屋，但被告一直无法交付经验收合格的房屋，根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之一的违约金。2016年7月8日由于原告需使用上述房屋与被告办理了收楼手续，被告应当支付原告逾期交楼的违约金。同时，被告向原告收取了代缴契税款项9953元后，没有为原告代缴此税。2016年7月28日经催促被告缴交未果后已自行缴交了此契税9952.74元,因此,被告应当返还此款给原告。为维护原告的合法权益。故请求：1、判令被告向原告支付自2012年3月31日起至2016年7月28日止以665316元按每日万分之一计算违约金共104454.61元；2、请求判令被告返还原告契税款9953元及赔偿滞纳金损失1871.12元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。原告在诉讼过程中,向本院提交了以下的证据:1、原告的身份证复印件,证明原告的主体资格；2、被告企业信息公示,证明被告的主体资格；3、商品房买卖合同,证明双方约定的交房时间及违约责任；4、发票二份,证明原告已付清房款给被告；5、收款收据,证明被告收取原告的契税9953元；6、税收完税证明，证明原告已自行缴纳契税；7、收款收据、收据，证明买受人于2016年7月28日收取商品房。被告开平市云景房地产开发有限公司辨称，根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证明书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。”事实上，由于整体工程建设单位的责任，故意拖延工程收尾手续、以不再竣工验收必备图纸上盖章为由要求支付额外工程款，此举导致答辩人的竣工验收、房产办证手续被严重拖延，双方因此产生的诉讼已经在天河区人民法院受理（案号：（2011）穗天法民四初字第1876号），并且该案已经历时数年仍未作出生效判决，导致纠纷责任不清。事实可见，答辩人已经尽一切可行办法尽力将责任减至最低，综合该合同条款约定及现状可知，造成现时状况的责任完全不在答辩人一方，因此答辩人不应承担原告的损失。请求贵院详细调查案件情况，驳回原告的请求，合理合法地维护答辩人权益。关于诉讼请求第二项，契税款项到办房产证时会帮原告交纳。被告在诉讼过程中无证据提交。被告开平市云景房地产开发有限公司对原告提交的证据无异议。经庭审核证，原告提供的证据具有真实性、合法性、与本案有关联性，本院对原告提供的证据，予以确认，并作为本案定案的依据。经审理查明，2011年4月19日，原告张汝栋、被告开平市云景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：张汝栋以665316元向开平市云景房地产开发有限公司购买开平市长沙区长青路6号云景华苑第5幢301房的预售商品房。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；……。4、该建设工程竣工验收合格。第九条对逾期交房的违约责任约定：2、出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，张汝栋付清了该房的房价款共665316元给开平市云景房地产开发有限公司，并于2011年4月19日开具发票二张给张汝栋。但开平市云景房地产开发有限公司未依约定将房屋及建筑工程竣工验收报告交付给张汝栋，至2016年7月28日才将房屋交付给张汝栋。故原告张汝栋请求被告开平市云景房地产开发有限公司支付自2012年3月31日起至2016年7月28日止逾期交付房屋的违约金计104454.61元。另被告向原告收取契税9953元，以作被告代原告向税收管理部门交纳房屋买卖契税，但被告收取后没有依约向税收管理部门交纳该契税。原告于2016年7月13日自行向税收管理部门交纳了该契税9952.74元，并因逾期支付了滞纳金1871.12元，合共11823.86元。本院认为：本案应属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是被告应否向原告支付违约金104454.61元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。原、被告在自愿、等价有偿的基础上签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，该合同的内容没有违反法律规定，且涉案房屋已交付原告使用，因此，原告张汝栋与被告开平市云景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定。本案中，根据原告提供的《商品房买卖合同》及《发票》等，证实被告收取了原告的房款665316元，其约定交付时间是2012年3月30日，而被告逾期至2016年7月28日才将房屋交付给张汝栋，被告的行为已构成违约。对于违约金的计算，双方约定从交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的计付违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，而张汝栋已交房价款为665316元，从合同约定的房屋交付期限的第二天（即2012年3月31日）起计，至2016年7月28日，现原告请求按1570天计，符合法律规定。因此，违约金为：665316元×0.1‰×1570天=104454.61元。而被告认为违约的责任是因为工程建设单位不进行验收所导致，不属被告的责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于应否退还给原告其已收取的契税以及滞纳金共11823.86元的问题。被告向原告收取代缴契税款9953元，未能依法代原告依期交纳，现原告已于2016年7月13日自行向税收部门缴纳了该住房买卖的契税9952.74元，并因此支付了滞纳金1871.12元，合共11823.86元。因此，被告在原告已缴纳该项契税后，不存在代原告支付的义务，应当将此款项退回给原告，并且应承担因此造成的滞纳金损失。故被告应退回契税款及赔偿滞纳金损失共11823.86元给原告。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平市云景房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付违约金104454.61元给原告张汝栋。二、被告开平市云景房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还契税款及赔偿该款的滞纳金损失共11823.86元给原告张汝栋。若被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费1312元，由被告开平市云景房地产开发有限公司负担。此款原告在起诉时已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员　司徒有劲二○二○一六年九月二十一日书记员　梁 佩 琼 关注公众号“”