（2016）陕07民终673号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-11
案件名称
汉中田园大酒店与王玲、刘保兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汉中田园大酒店,王玲,刘保兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕07民终673号上诉人（原审被告）：汉中田园大酒店,住所地汉中市汉台区劳动东路*号。法定代表人赵建，总经理。委托诉讼代理人尹建新，法律顾问。被上诉人（原审原告）：王玲，女，1971年10月2日出生，住留坝县。被上诉人（原审原告）：刘保兰，女，1965年4月l7日出生，住汉中市汉台区。二被上诉人共同委托代理人路春生，陕西兴振业律师事务所律师。上诉人汉中田园大酒店因与被上诉人王玲、刘保兰房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第00612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汉中田园大酒店的委托代理人尹建新、被上诉人刘保兰及其委托代理人路春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人汉中田园大酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一项，即：由田园大酒店赔偿王玲、刘保兰装饰、装修损失779850元和鉴定费5760元；2.一、二审诉讼费由王玲、刘保兰负担。事实和理由：只有在违反法律、行政法规的情形下，合同才能被确定为无效。本案一审法院以当事人之间的《房屋租赁合同》及其附件合同，违反汉中市中级人民法院（2010）汉中执字第49-1号查封裁定确定的不得转让、抵押、出租义务，认定双方当事人之间的《房屋租赁合同》及其附件合同无效，属适用法律错误。双方之间的法律行为，应属一种可解除的法律行为，双方当事人已按合同各项条款实际履行完毕，不存在解除合同的情形，双方之间的法律行为当属有效。而且，涉案房产作为经营性资产，在司法诉讼过程中长期得不到利用，浪费国家资源，出租该房产获取租金，可增强企业偿债能力，具有现实合理性。同时，出租该房屋是在得到主管部门、债权人及执行法院的许可后才施行的，并没有影响查封目的的实现，也没有损害债权人和他人利益。综上，双方当事人之间的租赁合同及附件合同不存在无效情形，一审判决汉中田园大酒店赔偿王玲、刘保兰装饰、装修损失779850元和鉴定评估费5760元，没有法律依据。被上诉人王玲、刘保兰辩称，汉中市中级人民法院于2010年12月20日作出的（2010）汉中执字第49-1号执行裁定书，明确要求对涉案房屋不得转让、抵押、出租。田园大酒店的出租行为违反该法律文书确定的义务，属违反法律强制性规定，汉中田园大酒店对该房屋出租的行为无效。正是因田园大酒店隐瞒了上述查封情形，导致王玲、刘保兰与其签订了涉案房屋的租赁合同，其应当承担主要责任，应承担70%的过错责任，即赔偿909825元。被上诉人王玲、刘保兰向一审法院起诉请求：1.汉中田园大酒店赔偿王玲、刘保兰租用房屋的装饰、装修投资款1822090元；2.汉中田园大酒店返还预收王玲、刘保兰租金220000元；3.汉中田园大酒店向王玲、刘保兰支付两个包间水管维修费3680元；4.汉中田园大酒店承担本案诉讼费。一审庭审中，王玲、刘保兰当庭变更诉讼请求，要求以鉴定评估价格为准，诉讼请求第一项变更为汉中田园大酒店赔偿房屋的装饰、装修投资损失1299750元。一审法院认定事实：汉中田园大酒店系汉中市农业生产资料公司下属企业，其对汉中田园大酒店的房屋及其相关设施享有用益物权，即享有占有、使用并取得收益的权利。2010年12月20日，汉中市中级人民法院作出的(2010)汉中执字第49l号执行裁定书查封被执行人汉中市农业生产资料总公司位于汉台区劳动东路田园大酒店1-7层及附属商用房，在查封期间被查封物不得转让、抵押、出租，并对查封情况在汉中日报、汉中电视台进行了公布。蓝月亮音乐私人会所（也称蓝月亮歌厅）在本案原告王玲、刘保兰合伙经营之前称为金樽KTV，一直租用被告田园大酒店裙房二楼作为营业场所。原告王玲、刘保兰通过支付转让费从他人手中接手金樽KTV后，于2011年12月30日在工商部门登记注册了汉台区蓝月亮音乐私人会所，企业性质为个体工商户，登记经营业主为王玲，主要经营KTV、歌舞厅、酒水饮料销售（凭证经营）。该音乐会所除王玲为经营业主外，被告刘保兰也是实际投资经营合伙人之一，营业场所为汉中田园大酒店裙房二楼。2012年1月6日，被告汉中田园大酒店与王玲签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告仍租用田园大酒店裙楼二楼面积1180平方米的房屋开办“蓝月亮音乐私人会所”，房屋现有装饰装修及水电、消防等设施设备齐全；房屋租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，若一年租赁期限届满，被告未实行改制拍卖，也无外界不可抗力因素制约，原告可在租赁期限届满前向被告提出续租申请；房屋租赁后不管原告是否进行装修，在合同终止时，原告不得拆除所有墙面、地面及顶部的任何装饰装修材料和设施设备，也不得折价给被告方或转让折价给别人；房屋年租金为120000元，财产、水电使用保证金一次性为20000元的，房屋租金和保证金自合同签订当日一次性向原告交清，水电费按实际发生数额按月向原告交纳；关于装饰装修，双方又约定：原告如需装修，事先必须将装修方案报被告认可同意，双方签字备案，原告自行解决冷暖空调供应问题，费用由原告承担，租赁合同终止时，各设备设施必须按原移交清单交还被告，确有缺失或损失（自然损耗除外）无法修复的要照价赔偿，原告租赁区域内房屋面积如因自然垮陷给原告造成大的损失，由原、被告双方现场察看登记后，由被告承担责任。该合同第七条还特别约定：本合同执行期间如遇国家或企业改制等重大政策调整时，原、被告双方无条件执行新政策，但原告已交租金尚未到期的，剩余租金被告应返还给原告。房屋租赁合同签订后双方还签订了两个合同附件：附件一房屋设备设施和财产使用监管合同，合同约定，被告将租赁区域内现有状况、现有装修装饰、消防等设备及相关财产有偿提供给原告经营使用；设施设备和财产使用监管合同期限一年，从2012年元月1日起至2012年12月31日止；设施设备和财产使用监管合同监管使用费年计22万元，交费时间随原、被告双方房屋租赁合同交费时间一致；该合同作为房屋租赁合同的附件之一，同时存在、同时生效、同时终止。附件二房屋设备设施和财产移交清单。上述合同及合同附件签订后，原告即向被告支付了2012年1月l日至2012年12月31日一年的租金120000元及财产监管使用费220000元。原、被告双方签订的房屋租赁合同履行至2012年7月26日，王玲向被告递交了蓝月亮装修申请书，之后便对承租房屋进行了装修，被告收到原告的装修申请后未予答复，但也未阻止原告的装修；2012年l2月5日，被告向原告送达书面通知，要求其对是否继续租赁房屋作出明确答复，因原告在限期内未作回应，被告又于2012年12月11日向原告送达了书面通知，要求其限期主动申请续租事宜，否则于2013年1月1日收回房屋，同时要求原告事先做好交还房屋准备，租期届满后将停水、停电。原告于2012年12月19日向被告提出续租一年的租房合同后，被告于2012年12月29日向原告发出书面通知，表示原告如续租只能从2013年1月l日续租至2013年4月30日止，否则从2013年1月1日如期收回本房屋并停水、停电。因原告投资经营的蓝月亮音乐私人会所投资巨大，如短期租赁经营投资难以收回，故二原告一直向被告提出延长租期的请求，被告又于2013年1月4日向原告发出书面通知，表示不能满足原告意愿，续租合同只能从2013年1月1日签至2013年4月30日，若四个月租期届满，被告尚未改制，也无外界不可抗力因素制约，双方若有意可提前一个月签订按月续租协议，直到被告改制日为止，通知又要求原告必须于2013年1月7日前首先向被告交房，其次再商议续租四个月合同事宜，否则按房屋租赁合同第二条第一款约定追究赔偿责任，同时要求原告于2013年1月5日前交清拖欠的2013年1月份水电费9341.44元。2013年1月17日，被告再次向原告发出书面通知，告知原告其行为已构成违约，但如愿续租，应当按被告提供的租赁合同文本草稿可续订一年或者四个月的租赁合同，也可选择逐月签订租赁合同，并再次要求原告支付拖欠的2012年12月水、电费9341.44元，同时向原告送达了消防整改通知。因原、被告双方未能达成一致，被告在2013年1月26日对“蓝月亮音乐私人会所”采取停水停电措施，“蓝月亮音乐私人会所”同时停业。2013年1月31日，被告书面通知原告缴纳2013年元月水电费8242.88元。2013年2月18日，“蓝月亮音乐私人会所”向被告缴纳了欠付的2012年12月水电费9341.44元，未缴纳2013年元月水电费。一审法院另查明：2013年7月3日，汉中田园大酒店因房屋租赁合同纠纷向汉台区人民法院起诉王玲、刘保兰腾退本案诉争房屋，汉台区人民法院于2013年11月15日，作出(2013)汉台民初字第01184号民事判决书，判决书生效后，汉中田园大酒店申请强制执行，本案诉争房屋已经被强制腾退。2015年11月11日，汉中市中级人民法院(2015)汉中民提字第00002号民事裁定书认定原审判决认定基本事实不清，撤销了(2013)汉台民初字第01184号民事判决，发回再审。案件审理中，原告王玲、刘保兰请求对“蓝月亮音乐私人会所”室内装饰装修进行鉴定评估，汉中市汉台区价格认证中心确定鉴定标的在鉴定基准日（2013年1月26日）的鉴定价格为1299750元，产生鉴定费用9600元。一审法院认为，本案涉诉房产在2010年12月20日已经被法院生效文书裁定予以查封，且明确在查封期间不得转让、抵押和出租。显然，在此情形下被告方已被强制赋予了特定的法律义务，违反这一特定义务，不但意味着其实施的民事法律行为无效，而且有可能面临司法制裁的风险。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及其附件因违反了这一必须遵守的特定义务因而无效，被告方对于合同无效存在主要过错，对因此给原告所造成的损失综合全案应承担60%的过错责任。同时，本案涉诉房产在2010年12月20日已经被查封，原告方接手该经营场所在此之后，其在承租房屋时未尽到认真核实承租房屋状况的义务，构成法律上“应当知道而不知道”的情形，因此对于因合同无效所造成的损失其自身也有一定的过错，综合全案应承担40%的过错责任。“蓝月亮音乐私人会所”室内装饰装修经鉴定评估，在鉴定基准日（2013年1月26日）的残存价值为1299750元，双方对该鉴定结论均无异议，根据双方的过错程度，被告汉中田园大酒店承担该损失的60%，即779850元，并承担鉴定费用的60%即5760元；原告王玲、刘保兰承担该损失的40%，即519900元，并承担鉴定费用的40%即3840元。《房屋租赁合同》约定房屋年租金12万元，合同附件一约定设施设备和财产使用监管合同监管使用费年计22万元，被告依据合同约定收取原告上述费用34万元符合合同约定，原告认为该22万元财产监管使用费为预付租金与本案查明的事实不符，同时虽然双方签订的合同无效，但毕竟双方之间的合同已实际履行，因此对于原告要求被告返还220000元的请求依法不予支持；原告要求被告支付两个包间的水管维修费3680元，但是却未能提供相关证据予以证实，应依法承担举证不能的责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、汉中田园大酒店于本判决生效之日起三十日内赔偿王玲、刘保兰“蓝月亮音乐私人会所”的装饰、装修损失779850元，鉴定评估费5760元。二、驳回王玲、刘保兰的其他诉讼请求。案件受理费23166元，由王玲、刘保兰负担9266元，汉中田园大酒店负担13900元。本院审理中查明的事实与原审一致，故对原审认定的事实予以确认。本院认为，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在另案执行过程中，本院作出的（2010）汉中执字第49-1号执行裁定书对涉诉房产进行了查封，并明确要求在查封期间不得对涉诉房产转让、抵押、出租。上诉人汉中田园大酒店接到执行裁定书后，即应当严格履行法院裁判，不得将涉诉房屋对外转让、抵押、出租。本案中汉中田园大酒店违法出租涉诉房产，与被上诉人王玲、刘保兰之间签订的《房屋租赁合同》及其附件自始无效。汉中田园大酒店对合同无效存在主要过错，应对王玲、刘保兰的损失承担主要赔偿责任。一审判决认定租赁合同无效，判处汉中田园大酒店承担主要赔偿责任并无不当，汉中田园大酒店的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11599元，由汉中田园大酒店负担。汉中田园大酒店多预交的2301元予以退还，由其持据领取。本判决为终审判决。审 判 长 陆 波代理审判员 曹建祥代理审判员 刘际勇二〇一六年九月二十一日书 记 员 李 洋 关注公众号“”