（2016）渝05民终4723号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-24
案件名称
重庆市康德物业管理有限公司与冯义寿物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯义寿,重庆市康德物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终4723号上诉人（原审被告）：冯义寿。被上诉人（原审原告）：重庆市康德物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区花卉园西四路41号附1号。法定代表人：武小波，总经理。委托诉讼代理人：周曦娟，重庆远桥律师事务所律师。上诉人冯义寿因与被上诉人重庆市康德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初5360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进了审理。上诉人冯义寿，被上诉人重庆市康德物业管理有限公司的委托诉讼代理人周曦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯义寿上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、一审、二审案件受理费由被上诉人重庆市康德物业管理有限公司负担。事实及理由：被上诉人未能按照《康德国会山（一期）前期物业服务协议》约定提供相应的物业管理服务,如滑门、窗户无法上锁，可视电话无法使用，上诉人楼上住户阳台、厨房经常导致上诉人阳台、厨房积水、漏水；小区电梯未进行维修等。被上诉人没有严格履行合同约定的义务和不作为违反了双方的合同约定，应承担违约责任。重庆市康德物业管理有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。重庆市康德物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、冯义寿立即支付物业管理费4192.40元、公摊费344.40元，从应缴费之日起到实际支付上述费用之日止，以应缴费用为基数按照每日千分之三计算的滞纳金8453元（暂计起诉之日），合计12989.80元；2、本案诉讼费由冯义寿承担。一审法院认定事实：2009年11月15日，重庆市康德物业管理有限公司与冯义寿签订《康德国会山（一期）前期物业服务协议》，合同约定重庆市康德物业管理有限公司对冯义寿在内的小区全体业主提供物业管理服务并收取相关物业服务费用，其中住宅物业服务费的标准为每平方米（建面）1.20元（被告冯义寿房屋面积为74.35平方米），公共水电分摊据实分摊。逾期不缴纳的，重庆市康德物业管理有限公司有权按日加收应缴纳物业服务费用千分之三的滞纳金。合同签订后，重庆市康德物业管理有限公司如约开展物业管理服务工作，但冯义寿自2011年12月至2015年10月无故拒交物业管理费、水电公摊费，累计拖欠物业服务费4192.40元、公摊水电费344.40元，共计4536.80元。重庆市康德物业管理有限公司多次催收无果，因此成诉。另，本案一审庭审中，重庆市康德物业管理有限公司举示照片四张（系张贴于3-X号房屋房门上的《温馨提示》，落款时间分别为2012年3月、2013年6月、2014年9月、2015年1月），《顾客沟通记录表》，手机页面截屏等，拟证明重庆市康德物业管理有限公司在合理期间内，均向冯义寿持续催缴过相关物业服务费用；冯义寿陈述，从未看到过上述《温馨提示》，孩子放学后，其所居住的康德国会山3-3-X在每天下午17：30分以后均留有人在家，也从未有物管人员上门催收。一审法院认为，重庆市康德物业管理有限公司于2009年11月15日与冯义寿签订的《康德国会山（一期）前期物业服务协议》是双方根据相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上成约的，该合同形式要件符合法律规定，内容没有违反法律的禁止性规定，故一审法院确认该合同真实有效。冯义寿应当受到该合同的约束，按约缴纳相关费用。事实上接受了重庆市康德物业管理有限公司提供的物业服务，但未向重庆市康德物业管理有限公司支付2011年12月至2015年10月的物业服务费用、水电公摊费，应承担相应的给付责任。关于滞纳金，其实质应为资金占用损失，重庆市康德物业管理有限公司主张按日千分之三计算，约定过高，考虑到重庆市康德物业管理有限公司损失情况，一审法院酌定按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算。关于冯义寿诉讼时效之抗辩，一审法院认为，物业服务具有持续服务之特性，本案中，重庆市康德物业管理有限公司已举示相应证据证明其在合理期限内持续向冯义寿催缴物业服务费，且业主欠缴之物业服务费，不仅是物业服务企业之利润，也是物业公共服务设施的维护、保安保洁的劳务费等之基础，事关全体业主之利益，若冯义寿仅以未收到重庆市康德物业管理有限公司催缴通知为由口头抗辩而并未举示有效证据证明重庆市康德物业管理有限公司怠于行使上述权利，人民法院即采纳冯义寿关于诉讼时效抗辩而免除其物业服务费缴纳义务，实则亦是对其他已缴费业主权益之侵害，综上，冯义寿应承担举证不能之不利法律后果，对其此项抗辩，一审法院不予采纳。另，关于冯义寿所称重庆市康德物业管理有限公司服务存在问题之抗辩，一审法院认为，其并未举示有效证据证明其主张，且其中亦无法排除存在第三人侵权所致之情形，一审法院难以界定重庆市康德物业管理有限公司之服务是否存在瑕疵或重大缺陷，故对冯义寿该部分抗辩，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：“一、被告冯义寿于本判决生效后十日内支付原告重庆市康德物业管理有限公司2011年12月至2015年10月期间的物业管理服务费4192.40元、公摊水电费344.40元，共计4536.80元及资金占用损失（具体计算方式为自物业服务费欠缴之日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至物业服务费付清之日止）；二、驳回原告重庆市康德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取62元，由被告冯义寿承担（此款原告已垫付，被告冯义寿于本判决生效后十日内一并支付原告重庆市康德物业管理有限公司）”。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，冯义寿与重庆市康德物业管理有限公司签订的前期物业服务协议是双方根据相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上达成，该合同内容未违反法律的禁止性规定，合同真实有效。双方均应接受合同约束，履行各自义务。冯义寿上诉称其家中滑门、窗户无法上锁，因楼上住户原因而经常导致上诉人阳台、厨房积水、漏水等问题，均属房屋质量问题或相邻关系纠纷，冯义寿应通过相关程序与开发商或相邻方沟通、协调解决，被上诉人并不负有解决前述事项的法定或约定义务；针对小区电梯的维修问题，被上诉人并未明确拒绝履行该义务，但维修电梯需经过相关业主同意并动用大修基金才能进行。关于上诉人称其可视电话无法使用的问题，被上诉人亦陈述尽快为其修复。故在重庆市康德物业管理有限公司依约履行了物管服务的前提下，冯义寿应按合同约定缴纳相关物管费用。综上所述，上诉人冯义寿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124元，由上诉人冯义寿负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏致礼审 判 员 段晓玲代理审判员 陈 华二〇一六年九月二十一日书 记 员 张远馨 微信公众号“”