（2016）京0114民初7853号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2017-03-28
案件名称
黄玉斌与张莉君房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄玉斌,张莉君,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初7853号原告(反诉被告)黄玉斌，男，1958年2月5日出生。委托代理人陈鲁立，北京天驰君泰律师事务所律师。委托代理人王智远，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被告（反诉原告）张莉君，女，1969年7月12日出生。委托代理人杨新军，北京利生律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生，该公司员工，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）黄玉斌与被告（反诉原告）张莉君、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄玉斌的委托代理人陈鲁立、王智远，被告（反诉原告）张莉君及其委托代理人杨新军，第三人链家公司的委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄玉斌诉称:2016年1月10日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告将位于北京市昌平区东小口镇天通西苑×区×号楼22层3号房屋以215万元的价格出售给被告。根据《补充协议》第二条第四项的约定，被告应于2016年3月17日将第一笔首付款124万元以理房通托管的方式支付给原告，但被告并未按照约定履行付款义务。根据《补充协议》第四条第三项的约定，被告逾期履行《补充协议》第二条约定的义务超过15日，即构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%（即43万元）向原告支付违约金。另，《补充协议》第五条第二项规定，如《补充协议》与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，以《补充协议》为准。2016年4月22日，鉴于被告逾期支付第一笔首付款已达36天，原告依据合同约定向被告发出《解除合同通知》，该通知已于2016年4月23日送达被告处，但被告未按照《补充协议》和《解除合同通知》的要求履行其应向原告支付33万元违约金的义务。故原告诉至法院请求：1、确认原被告于2016年1月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》已在2016年4月23日解除；2、被告向原告支付违约金33万元（扣除被告已支付的10万元定金后的金额）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告张莉君辩称：不同意原告诉讼请求，原告所述与事实不符。反诉原告张莉君诉称：2016年1月10日，反诉原告与反诉被告通过中介链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。《补充协议》约定，反诉原告购买反诉被告位于北京市昌平区东小口镇天通西苑×区×号楼22层3号的房屋。反诉原告需通过理房通托管于2016年3月17日交付反诉被告首付款124万元；反诉被告配合反诉人应于评估报告出来后2个工作日内办理贷款手续；反诉原告申请住房贷款获批后2个工作日内，反诉被告配合反诉原告办理房屋所有权转移登记手续，反诉被告应在办理完权属转移登记后当日配合反诉原告办理物业交割手续。协议签订后，反诉原告积极履行该协议，并分别于2016年1月10日向反诉被告支付定金2万元，于2016年1月11日支付反诉被告定金8万元，共计10万元。根据《补充协议》的约定，反诉原告和反诉被告应于2016年3月17日通过理房通托管支付房屋首付款。2016年3月16日，经中介经纪人与反诉被告联系，办理首付款的资金托管面签手续，但反诉被告以在外地为由，将时间拖后至3月20日。后反诉被告又以在广州工作忙为由，继续往后拖延。直到3月28日，反诉被告以反诉原告拖欠首付款为由，拒绝出面办理理房通托管手续。2016年4月2日，中介链家公司向反诉被告发出《催告函》，要求反诉被告尽快办理房屋买卖相关手续。后反诉被告通过微信约定2016年4月6日办理手续，但反诉原告按期到场后，反诉被告当天却未出现。综上，反诉被告长期拖延履行合同的行为，导致反诉原告无法支付首付款、办理申请购房贷款、办理房屋所有权转移登记、办理物业交割手续及该房屋过户手续，故反诉原告诉至法院请求：1、反诉原告向反诉被告支付剩余的房款共计205万元；2、反诉被告交付北京市昌平区东小口镇天通西苑×区×号楼22层3号的房屋及家具、家电、装饰装修及配套设施设备并配合反诉原告办理物业交割手续；3、反诉被告配合反诉原告办理北京市昌平区东小口镇天通西苑×区×号楼22层3号的房屋过户手续；4、反诉被告支付反诉原告违约金43万元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告黄玉斌辩称：不认可反诉请求。具体理由是2016年3月17日支付首付款是反诉原告应当履行的单方义务，合同中并没有约定需要黄玉斌配合且中介方也未在3月16日联系过黄玉斌更没有说过需要办理首付款资金托管面签手续，也没有后续的与黄玉斌的沟通，导致诉讼的根本原因是反诉原告的根本违约，其反诉请求不能成立。第三人链家公司陈述称：同意反诉原告的事实、理由和诉讼请求，不同意本诉原告的事实、理由和诉讼请求。经审理查明：2016年1月10日，黄玉斌（甲方、出卖人）的委托代理人黄晚霞代表黄玉斌与张莉君（乙方、买受人）在第三人链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定黄玉斌将昌平区东小口镇天通西苑×区×号楼22层3号房屋出售给张莉君，房屋成交价106万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价109万元，总计215万元。关于房屋交易的具体事宜，《补充协议》约定，2016年1月10日，乙方支付甲方定金2万元；2016年1月11日，乙方支付甲方定金8万元；2016年3月17日，乙方将首付款124万元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于评估报告出来后2个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；乙方申请住房贷款获得批贷后2个工作日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在办理完权属转移登记后当日自行办理物业交割手续。合同签订后，买方按约定支付了定金10万元。但2016年3月17日，买方未通过理房通托管的方式向卖方支付首付款124万元。关于未支付的原因，张莉君称系卖方不配合办理理房通托管手续，导致无法支付首付款，第三人链家公司亦认可该说法；黄玉斌则称合同没有约定卖方有配合办理理房通托管的义务，中介公司也没有通知卖方办理理房通托管手续。2016年4月2日，第三人链家公司向卖方作出催告函，催告卖方于2016年4月8日前，办理购房款资金托管手续。2016年4月22日，黄玉斌向张莉君作出《解除合同通知》，认为买方逾期付款构成根本违约，通知其解除合同。2016年5月3日，黄玉斌诉至本院，请求确认诉争合同已解除。同时，张莉君亦提起反诉，请求继续履行该合同。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同依法成立且不违反国家强制性法律规定，合法有效。关于房屋交易的具体事宜，《补充协议》均作了规定。2016年3月17日是买方支付首付款的日期，但买方当日未能通过理房通托管办理。对于未办理成功的原因，买卖双方说法不一，买方称系卖方不配合，第三人链家公司亦认可该意见，而卖方黄玉斌称其不知道需要协助办理资金托管手续，并称合同也未约定卖方有协助办理资金托管的义务。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三方资金托管是房屋买卖交易中的通常交易习惯，房屋买卖交易中需买卖双方积极沟通、互相配合也属生活常识，黄玉斌称合同没有约定其有协助办理资金托管的义务，故其不属于卖方合同义务之说不成立。黄玉斌作为卖方称自己不知道需要配合办理手续不符合常理，在2016年3月17日资金托管手续未办理成功的情况下，卖方与买方以及中介方没有任何询问、沟通，亦使人无法信服其说法。并且，第三人链家公司也向卖方催告其配合办理资金托管手续，房屋买卖合同约定了中介方应积极督促后续事宜的办理，黄玉斌称中介无权对其进行催告的说法不能成立。对于本案诉争合同未继续进行的责任在卖方黄玉斌，卖方黄玉斌不享有合同解除权，其于2016年4月22日作出的《解除合同通知》不具有合同解除的效力，黄玉斌请求确认诉争合同已解除及要求张莉君承担违约责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于张莉君继续履行合同的反诉请求，合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费。张莉君在诉讼中表示剩余的205万元房款可以一次性支付，故诉争房屋买卖合同具备继续履行的条件，本院应予支持。在张莉君付清购房款的同时，黄玉斌应配合其办理房屋转移过户登记手续，并办理物业交割手续。关于张莉君要求黄玉斌支付违约金43万元的反诉请求，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、反诉原告张莉君于本判决生效后十五日内支付反诉被告黄玉斌剩余购房款二百零五万元，支付购房款当日，反诉被告黄玉斌协助反诉原告张莉君办理北京市昌平区东小口镇天通西苑×区×号楼22层3号房屋的转移过户登记手续；二、房屋转移过户登记完成后三日内，反诉被告黄玉斌向反诉原告张莉君交付房屋并办理物业交割手续；三、驳回原告黄玉斌的全部诉讼请求；四、驳回反诉原告张莉君的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万四千元，由原告黄玉斌负担，已交纳。反诉案件受理费一万三千七百二十元，由反诉被告黄玉斌负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 杨帆人民陪审员 寇艳荣人民陪审员 姚玉河二〇一六年九月二十一日书 记 员 周静 微信公众号“”