（2016）浙0122民初2954号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-09-30
案件名称
徐忠贤、宣寒薇与陈成荣、江林凤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桐庐县人民法院
所属地区
桐庐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐忠贤,宣寒薇,陈成荣,江林凤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十七条，第九十四条
全文
浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0122民初2954号原告：徐忠贤。原告：宣寒薇。委托诉讼代理人:徐忠贤(系宣寒薇丈夫。被告：陈成荣。被告：江林凤。二被告共同委托诉讼代理人：张远林，浙江合强律师事务所律师。原告徐忠贤、宣寒薇与被告陈成荣、江林凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，经本院依法释明，原告徐忠贤、宣寒薇变更本案法律关系为共有纠纷，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐忠贤，被告陈成荣、江林凤及其委托诉讼代理人张远林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐忠贤、宣寒薇向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金15万元（按原合同约定先付后租1年时间的租金，租金为评估市场价）；2、如被告不再租赁的，则限期腾空租赁的厂房，并按实际使用时间支付租金；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告徐忠贤、宣寒薇变更诉讼请求为：1、判令被告自2016年5月1日起至停止侵害之日止每年赔偿损失15万元，于每年6月底、12月底各支付一次；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告共同购买了位于城南街道岩桥村厂房。2011年5月1日，原、被告签订了一份《厂房合同》，约定：被告租赁双方共同购买的厂房，租期5年（2011年5月1日至2016年4月30日），前三年租金10万元，第四、五年为12万元等。租期内，原告按约定履行各自义务，但2014年5月至2016年4月的租金，被告一直以各种理由拖延支付，考虑到双方共同购买厂房的关系，原告一直忍让。根据《厂房合同》约定，如被告不租厂房，应提前3个月告知原告。租期届满后，被告继续使用厂房，原告找到被告商量租金事宜，但被告迟迟不予答复，并称用的是自己的厂房，不需要支付租金。之后，曾有朋友介绍投资客户找原告谈厂房租赁事项，原告委托房产中介和评估公司评估厂房租金，但被告一直不予配合。2016年5月22日，原告向被告发函要求被告按市场价格支付租金，如不再续租的，则腾空厂房，并支付实际使用的租金。至今，被告在租赁期届满后其所有的机器设备仍占用原、被告共有的房屋，严重影响了该共有财产的整体使用、收益和处分，损害了原告合法利益，故依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告徐忠贤、宣寒薇为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、厂房合同，用以证明原、被告之间租赁关系及被告拖欠2年房租和被告继续占用房屋。2、房租催收函及EMS面单，用以证明被告拖欠房租及原告要求被告腾退房屋。3、评估报告书及发票，用以证明案涉房屋现在的租赁价格。4、房屋所有权证及国有土地使用权证，用以证明案涉房屋的所有权关系。5、照片，用以证明案涉房屋的现状。被告陈成荣、江林凤辩称，1、原告这次所提出的对于本案的事实理由及诉讼请求进行的变更应该另案处理，而不是本案直接变更处理。虽然我国法律规定原告在诉讼当中可以对案件的事实及诉讼请求进行变更，但是这个前提是基于原告在起诉时针对是同一个事实，但是在法律关系上认识错误的情况下才可以进行，我国民事法律关系要求是一事一案，如果是两个不同的事实应该分别进行立案处理，本案当中原告在诉请的时候是根据了原、被告之间的租赁合同关系来起诉的，但是本案租赁关系已经结束，目前事实上存在的事实是被告确实占用了原、被告所共有的房屋，因此本案实际上是涉及了两个事实和两个法律关系，在原告认为租赁关系的情况下又变更了共有的事实和共有的法律关系，我们认为不应当将租赁和共有作为同一个案件中进行处理，而是直接就原告所主张的租赁关系进行驳回，而不是直接将租赁关系变更为共有关系再进行审理。2、如果法院认为变更后必须就共有关系进行审理的话，我们认为原告所主张的要求被告进行损害赔偿诉讼请求也是不应当得到支持的，首先，被告占用共有的房屋是事实，其中占用了280左右平方米的厂房，但是对被告当初在利用这个厂的时候双方都是同意可以将租赁的房屋进行制冰厂的生产及同意安装设备的，所以安装设备是经过原告同意的，不存在侵权。再,原告所诉请的每年15万元到侵害停止为止是不确定的，原告将以后还会发生的可能存在的事实列入他的请求范围，因此我们认为原告的诉请不应得到支持。3、即使被告要对使用的共有房屋支付一部分费用的话，被告认为原告诉请的数额没有提供明确的依据，请原告明确要求被告支付15万元的计算依据，我们也没有看到事实上的依据，被告为什么要支付15万元作为原告的损害赔偿我们认为没有任何依据。被告陈成荣、江林凤为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、房屋所有权证，用以证明案涉房屋原、被告各享有50%的份额。2、电力工程施工合同、城南街道岩桥村村民委员会证明及光盘，用以证明被告已不续租房屋并将设备搬出，原告于2016年5月1日到现场查看的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的证据1、2真实性无异议但对证明内容有异议，本院对该证据1、2予以认定，但对证明内容在本院认为部分予以论证；对证据3有异议，本院认为被告没有提供证据予以反驳，也未申请重新鉴定，故予以认定。原告对被告提供的证据2合法性、关联性有异议，本院认为该证据所证内容与事实部分相符，故对事实相符部分予以认定。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。另查明，原、被告共同购买的位于桐庐县县城岩桥村厂房土地使用权面积为1293㎡，厂房内有三幢房屋，建筑面积分别为：592.67㎡（桐房权证移字第××号）、565.26㎡（桐房权证移字第××号、278.57㎡（桐房权证移字第××号），原、被告对前述房屋各享有25%的份额。租赁期满后，被告仍占用建筑面积为278.57㎡房屋，另二幢房屋处于空置状态。2016年6月2日，杭州众诚价格评估有限公司出具杭众价[2016]评字第T06-03号关于桐庐县县城岩桥村工业房地产年租金评估结论书，评定案涉房屋年租金为24.01万元。本院认为,原告起诉时的诉讼请求包含了二个法律关系即房屋租赁合同关系和共有关系，本院依法释明后，原告选择共有关系主张权利，并不违反法律规定，故对被告称应另案诉讼的辩解不予采信。案涉房屋系原、被告双方按份共有。租期届满后，被告明确表示不再租赁双方共有的房屋后，双方之间已不存在租赁关系;现双方之间的争议，系对共有物的占有、使用、收益和处分发生的争议。共有人行使共有权利时，不得侵害其他共有人的权利。被告现占用了建筑面积为278.57㎡房屋，该房屋原、被告各享有25%的份额，因此，被告的行为既侵犯了原告共有部分的所有权，也影响了共有人对整个共有物享有的权益，对其他共有人权益造成损害。参照原、被告之前合同约定的房租及评估机构的评估意见和原告占用的共有房屋建筑面积，在被告占用部分共有物的情况下，本院酌定被告赔偿的数额为7万元/年。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十四条的规定，判决如下：一、被告陈成荣、江林凤赔偿原告徐忠贤、宣寒薇自2016年5月1日起至停止侵害之日止按7万元/年标准计算的损失，每年12月底前给付一次；二、驳回原告徐忠贤、宣寒薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，财产保全费1270元，合计2920元，由原告徐忠贤、宣寒薇和被告陈成荣、江林凤各负担1460元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 吴海祥二〇一六年九月二十一日书记员 吴琴雅附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 搜索“”