（2016）浙0783民初4064号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-09-30
案件名称
吴顺香与陈有根、郭福仙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东阳市人民法院
所属地区
东阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴顺香,陈有根,郭福仙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十二条，第一百零九条
全文
浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0783民初4064号原告：吴顺香，农民。委托代理人：张晓，东阳市新时代法律服务所法律工作者。被告：陈有根，农民。被告：郭福仙，农民。原告吴顺香与被告陈有根、郭福仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，决定适用普通程序依法组成合议庭，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告吴顺香及其委托代理人张晓，被告陈有根、郭福仙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴顺香起诉称：原、被告于2015年8月27日签订【0005446】号房地产买卖契约，原告将其拥有的坐落于东阳市吴宁街道通江路***号的三间垂直式街面房（以下简称涉案房屋）以708万元的价格卖给被告，签订合同时由被告支付购房定金43万元，约定房款分三次付清：2015年9月8日之前支付435万元、2015年9月15日之前支付30万元、2015年10月30日前支付余下的200万元。被告由于资金原因于2015年9月11日出具欠条一份，约定200万元的余款分二次支付：2015年9月16日之前支付90万元、2015年12月3日之前支付140万元。经原告多次催讨，两位被告至今尚未支付2015年12月3日之前应支付的140万元。由于被告违约，定金43万元应归原告所有，被告实际欠原告房款183万元。请求：判令二被告立即支付房屋转让款余款183万元以及利息（自2015年12月3日起按月利息贰分计算至判决履行日止，暂算止起诉之日约14.6万元）。被告陈有根、郭福仙未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、房屋转让款应支付120万元，当时被告已将款项支付给中介公司，但原告拿到支票后，不肯在委托书上签字，后来中介公司又把120万元支票退回。因为原告不肯办理委托手续，所以被告未支付购房余款，被告没有违约。二、涉案房屋土地使用权年限少了三年，要求原告赔偿，如果被告事先知道少了三年的话就不会购买涉案房屋。三、要求原告腾空涉案房屋并支付2-6楼的房租费。原、被告围绕诉辩意见各自提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告提供的房屋买卖契约和欠条各1份，两被告质证无异议，本院予以采纳。关于两被告提供的补充协议、银行转账凭证，收条、委托书各1份，原告对补充协议和银行转账凭证的真实性无异议，但认为原告没有收到该笔款项，公证委托的内容与双方谈好的内容也不一致，原告一直在家随时可以配合办理过户手续不需要公证委托；对收条内容的真实性有异议，认为原告的名字不是原告本人所签。经审核，本院认为，虽然原告对收条上“吴顺香”的签名提出异议，但经本院释明其未申请笔迹鉴定，因此相应的质证意见不能成立，补充协议、银行转账凭证、收条符合有效证据的认定要件，予以采纳；委托书上虽没有原告的签名，但根据双方的陈述可以确认双方对委托事项达不成一致意见的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻。2015年8月27日，原告与两被告以东阳市金桥信息服务有限公司作为中介人签订《房地产买卖契约》一份，契约中约定：甲方（原告）将涉案房屋以708万元的价格转让给乙方（两被告），付款方式为签订契约时付43万元作购房定金，其余房款分三次支付…；涉案房屋已出租，2015年12月30日之前房租甲方已收取归甲方，2016年1月1日起房屋租金归乙方收取，乙方于2015年10月30日前即可收取2016年的租金；契约中还约定了违约责任、过户手续等内容。2015年9月11日，被告陈有根向原告出具一份“欠条”，主要内容为欠原告购房余款230万元，分两次支付，9月16日前支付90万元、2015年12月3日前支付140万元。2015年12月30日，原告与被告陈有根达成一份《补充协议》，协议中约定：被告原欠原告140万元，2016年的房租归被告收取，将该房租抵作房款，被告只需支付房款120万元，该款分两次支付：原告于2015年12月31日之前到江北东楼公证处办理公证委托授权书给被告亲人时支付115万元，剩余房款待原告于2016年元月15之前交房当天支付5万元等内容。另，《补充协议》中备注：“甲、乙双方约定于2015年1月5日之前去农商银行办理该房屋转户手续，因土地使用证上的使用权终止日期纠纷，产生的补偿款由购买方郭福仙享受”。同日，原告委托中介人郑隹香代收被告支付的购房款120万元。后因原、被告对委托书的内容达不成一致意见，原告拒绝在委托书上签名，之后中介人将上述120万元返还给两被告。另查明，涉案房屋的房屋所有权证已登记在被告名下。涉案房屋的国有土地使用证[权证号为：东阳市国用（2004）第1-****号]仍登记在原告名下，该土地使用证上将使用权终止日期确定为2074年1月11日，原、被告一致确认该终止日期与实际不符，存在土地使用年限多登记三年的问题，双方为此发生纠纷。现涉案房屋除一楼出租给东阳市农村信用合作联社使用外，其余楼层仍由原告居住使用。本院认为，原、被告就涉案房屋转让达成的房地产买卖契约和补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。补充协议中写明双方同意2016年房租归被告所有并抵作房款，因此购房余款按补充协议的约定应确定为120万元，而不是原告主张的140万元。关于被告是否应承担违约责任问题，本院认为，补充协议中虽约定“原告于2015年12月31日之前到江北东楼公证处办理公证委托授权书给被告亲人时支付115万元”，但双方对公证委托书的内容未进行约定，事后双方亦未能就委托书的内容达成一致意见，因此双方约定的上述支付购房款115万元的条件因不明确而无法履行，而在原告同意由中介人代收的情况下，被告在签订补充协议当日亦有支付120万元的实际付款行为。因此，在原、被告对付款方式进行了协商变更但又约定不明的情况下，原告主张被告违约理由不能成立，本院对原告要求没收定金43万元及支付利息的相应诉请不予支持。同时，因涉案房屋的房屋所有权证已过户至被告名下，按照有利于实现合同目的的方式履行，本院确定被告应及时支付原告购房余款120万元。综上，原告诉请中合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第一款第（五）项、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告陈有根、郭福仙应共同支付原告吴顺香购房款120万元，限于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告吴顺香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22584元，由原告吴顺香负担8869元，由被告陈有根、郭福仙负担13715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长 吴霞林人民陪审员 张均寅人民陪审员 张晓帆二〇一六年九月二十一日代书 记员 陆小龙《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 来自：