（2016）冀10民终3590号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-09-30
案件名称
董承孝与解洪政、王江松物权保护纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
解洪政,董承孝,王江松
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终3590号上诉人（原审被告）：解洪政。委托代理人：徐海军。委托代理人：王丽，河北王洪波律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董承孝。原审被告：王江松。上诉人解洪政因与被上诉人董承孝、原审被告王江松物权保护纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人解洪政上诉请求：1、请求撤销原判第一项和第二项，或发回重审；2、判令被上诉人将房屋退还上诉人；3、判令被上诉人赔偿上诉人损失；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与王江松签订的《房屋买卖合同》未经过上诉人的同意，实质是刘润东在还款期限未到的情况下，为了恶意侵占解洪政和徐海军的房产，在明显低于市场价的情况下签订了《房屋买卖合同》，购房款也由王江松领取。然后再通过恶意诉讼，想通过诉讼的方式达到侵占房屋的目的。二、即使《房屋买卖合同》有效，该合同也是一份未履行完毕的双务合同。被上诉人还有支付尾款的义务。原审法院仅认定上诉人腾退、交付房屋，未认定被上诉人继续支付尾款。三、一审法院将案由认定为物权保护是为了让被上诉人少交诉讼费，案由应是房屋买卖合同纠纷。被上诉人董承孝答辩称，被上诉人不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人、被上诉人和王江松签订的房屋买卖合同是依据上诉人与王江松的公证文书，我们看了解洪政、徐海军的借款合同，解洪政和徐海军是违约的，基于这些，我和王江松签订房屋买卖合同，而且办理过户手续，另外签约之前，涉案房屋在小区二手房租赁看到后，我夫人看到有兴趣买，约徐海军，徐海军也去二手房租赁签约，签约过程中，我夫人觉得挂出85万就给85万元会不会亏，让我父亲去砍价，砍价过程中徐海军说他要跟他夫人商量，就没签约成，所以徐海军是知晓这件事的，后来催徐海军签约他一直推辞，基于徐海军是知情的，85万元他是同意的，所以签约是徐海军真实意思表示，不存在恶意串通和欺诈，王江松是知情的。从法律来理解，从去年签合同到现在都一年了，上诉人没说合同无效或是到法院起诉，所以上诉人是承认这份合同有效的，打官司，上诉人就是憋口气，因为借款没到期差半个月，至于支付尾款，我们根据合同约定交房后支付尾款，我们从去年11月15日催交房，王江松也催徐海军，徐海军拒不腾房。当时我们考虑他家刚生孩子让他住一段时间，等到今年3月下旬我们催徐海军腾房，他还是不腾。二、本案核心问题不是房屋买卖合同有无效问题是他应该腾房的问题，因为买卖合同生效而且已经办完过户，房屋是我们的，这是法律事实，所以原审判决正确，上诉人的上诉理由超过原审诉讼请求应该依法驳回。一审法院判决公正，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。原审被告王江松未出庭。董承孝向一审法院起诉请求：1、被告立即停止侵害，立即返还非法占用的原告房屋；2、被告支付非法占用原告房屋期间的占用费7500元（自2015年11月15日至2016年4月15日止，按月1500元计算，并要求顺延至实际履行之日）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告解洪政及其委托代理人徐海军于2014年8月20日与被告王江松于北京市方正公证处共同办理了委托公证，公证书中约定被告解洪政与徐海军欲出售登记在被告解洪政名下的位于河北省三河市燕郊开发区京哈路北天子庄园院内42-1402号房屋。由于解洪政、徐海军没有时间不能亲自办理，故将办理房产的买卖手续及办理产权转移手续相关事项委托王江松全权代为办理。委托期限为自2015年8月19日起至办理完毕为止。代理人有转委托权。原告与被告王江松于2015年8月24日签订了上述涉案房屋的买卖合同。原告按照合同约定支付给被告王江松购房款订金、首付款、过户款共计70万元，双方办理了房屋过户手续。按照合同约定，双方于2015年11月14日前办理房屋交接手续，交房后原告付尾款15万元。现被告解洪政拒绝腾退房屋。一审法院认为，被告解洪政委托被告王江松出售房屋，被告王江松与原告签订的《房屋买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致、不违法国家法律法规的前提下达成的房屋买卖合同的合意，双方意思表达真实，故该《房屋买卖合同》合法有效，对双方当事人行为均有法律约束力，应当遵守。原告依约已履行了自己的各阶段付款义务，且双方已将该房屋产权过户到原告名下，被告解洪政亦应依约履行腾退、交付房屋的义务。原告主张由于被告解洪政占用原告房屋，应当支付房租，原告主张月租1500元，符合市场平均水平，故本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告解洪政于本判决生效三日内腾退位于河北省三河市燕郊开发区京哈路北天子庄园院内42-1402号房屋。二、被告解洪政按照人民币1500元／月向原告董承孝支付房租，自2015年11月15日起至实际腾房之日止。案件受理费25元，由被告解洪政负担（于本判决生效三日内交纳）。本院二审期间，上诉人提交了如下证据：第一份证据：收条，收件人是刘润东，该证据间接证明解洪政、徐海军的担保关系，收取该些证件的用途是提供担保。第二份证据：还清贷款证明，借款人是杨某，张彦丽，证明实际借款关系是杨某、张彦丽与刘润东的借款关系。第三份证据：录音光盘，证明刘润东为了侵占房屋在债务履行期限届满之前多次向徐海军夫妇提出只要房子不要钱的要求。证据四：证人杨某出庭作证，证明签订本房屋买卖合同的真实背景，同时证明徐海军夫妇多次要求还款，刘润东不接受，强行要求腾退房屋。被上诉人的质证意见为：对上述证据不清楚，被上诉人不是借款的当事人。对上诉人申请证人出庭的证言及提某，结合双方当事人举证质证意见，本院认证如下：上诉人提交的上述证据均证明的是上诉人与案外人刘润东之间的借贷关系，而本案是被上诉人依据与王江松签订的房屋买卖合同要求上诉人腾退房屋，上诉人提某与本案不具有关联性，本院对其证据效力不予认定。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人解洪政与原审被告王江松签订了委托书，授权王江松出售涉案房屋，并在北京市方正公证处办理了公证。应认定上诉人委托王江松出售涉案房屋系其真实意思表示，并应承担由此产生的法律后果。另外，被上诉人与王江松签订的房屋买卖合同价格为85万元，上诉人称该价格明显低于当时的市场价，但未提交相应证据。被上诉人已将购房款70万元给付王江松，并已于2015年9月8日办理了房屋产权登记，只是因上诉人未腾退房屋，被上诉人还未支付尾款15万元。被上诉人与王江松签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，被上诉人支付了合理对价并已办理了产权变更登记，合法有效。被上诉人作为涉案房屋的所有权人，其要求上诉人腾退房屋的诉讼请求应予支持。上诉人与案外人刘润东之间的借贷关系与本案不属同一法律关系，上诉人可另行解决。综上所述，解洪政的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人解洪政负担。本判决为终审判决。审 判 长 柴秋芬审 判 员 丁宗发代理审判员 杨学军二〇一六年九月二十一日书 记 员 薛 炜 来源：百度“”