（2016）粤01民终9682号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-10-25
案件名称
李铭与广州珠江侨都房地产有限公司商品房预售合同纠纷2016民终9682二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州珠江侨都房地产有限公司,李铭
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9682号上诉人（原审被告）:广州珠江侨都房地产有限公司，住广州市经济技术开发区。法定代表人:鲍文格，董事长。委托代理人:佘泽伟、陈花蕾，均为该公司职员，联系地址广州市珠江新城珠江东路421号珠江投资大厦17楼。被上诉人（原审原告）:李铭，住广州市越秀区。委托代理人:王美舟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称侨都公司）因与被上诉人李铭商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人侨都公司上诉请求：1、撤销一审判决第一判项，改判驳回李铭的全部诉讼请求。2一、二审受理费由李铭承担。事实和理由：一、房屋已达到合同约定的交楼条件，且李铭实际已收楼，侨都公司并无违约行为。涉案房屋于合同约定交楼日期前已符合合同约定交付条件，侨都公司通知李铭于合同约定交楼期限内收楼，但李铭迟迟不办理收楼手续，也未向侨都公司提出异议，合同附件七补充协议第7条约定李铭未按侨都公司通知办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起房屋符合交房条件并已实际交付给李铭，由此产生的一切风险由李铭自行承担。二、李铭所述与事实不符，有违契约精神。合同附件七补充协议第5条约定：规划等相关验收合格证明或认可文件的提供时间最迟在乙方收楼后一年。在此期间，乙方同意不得以甲方不符合交付标准为由而追究甲方责任。李铭起诉状中，关于房屋相关文件取得时间并无事实依据，与合同约定不符。三、李铭在接收房屋签订入伙确认书中提出的异议是维修问题，双方买卖合同附件七第8条中约定侨都公司履行维修义务的不视为逾期交楼。李铭入伙确认书中注明部分仍在整改，证明其提出的异议就是维修问题。被上诉人李铭二审辩称：同意一审判决。请求二审法院驳回侨都公司的上诉请求，维持原判。1、侨都公司至今未达到约定和法定的交楼条件，合同附件中约定侨都公司应取得永电，但是侨都公司至今未证明其取得了永电，由其是在其违约迟延交楼期间也未提出。一审我方提出此异议，侨都公司也没有提供证据证明。侨都公司至今未取得法定交楼条件的竣工验收备案表。2、李铭并没有违法契约约定，合同附件七第5条的约定，李铭利用其掌握优势地位将最基本的法定交楼条件在交楼时予以免除，合同该约定违反了合同法第40条的规定，利用格式条款限制我方权利。该条款中并没有约定以工程竣工验收备案表及永电等作为交楼条件，则交楼条件顺延一年，期间不得追究责任。3、实际收楼时侨都公司因为自身使用需要提前收楼，收楼时是存在质量问题及交楼文件不齐，交楼资料不齐侨都公司是知道的，无须进行异议。根据商品房买卖合同第15条第3款的约定，其交楼资料不齐全视为逾期交楼。李铭向一审法院起诉请求：1、判令侨都公司向李铭支付延迟交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房款6138693元为本金，支付从2015年4月1日起至侨都公司具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给李铭之日止，不以总房款的5%为限）；2、判令侨都公司支付契税184161元利息（利息均从2012年2月9日起算，均按中国人民银行规定的金融机构计至收逾期贷款利息的标准计算，计至付清上述款项之日）给李铭；3、本案诉讼费由侨都公司承担。庭审中，李铭、侨都公司均确认李铭已于2015年11月4日接收涉案房屋，侨都公司于2015年12月2日退还契税148674元给李铭。鉴此，李铭明确其诉讼请求如下：第一项要求侨都公司支付迟延交楼违约金的截止日期为2015年11月4日，第二项要求侨都公司支付契税利息的截止日期为2015年12月2日。侨都公司表示双方协商为了方便以后办理房产证，故在签订合同时由其代收代缴李铭应缴纳的契税。李铭、侨都公司双方确认涉案楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。侨都公司一审辩称：房屋已达到合同约定的交楼条件，且李铭已于2015年11月4日实际收楼，侨都公司并无违约行为。侨都公司已通知李铭于合同约定的交楼期限内收楼，且涉案房屋于合同约定交楼日期前已符合正常居住条件，但李铭迟迟不办理收楼手续，也并无向侨都公司提出异议，合同附件七补充协议第七条约定，李铭未按侨都公司通知办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起房屋符合交房条件并实际交付给李铭，由此产生的一切风险由李铭自行承担。合同附件七补充协议第五条约定，规划的相关验收合格证明的任何文件的提供时间，最迟可在李铭收楼后一年提供，在此期间，李铭同不得以侨都公司不符合交付标准而追究侨都公司责任，因此李铭起诉状中关于房屋相关文件取得时间并无依据，与合同约定不符。综上所述，李铭诉求并无事实及法律依据，且李铭主张的违约金已超过合同的5%上限，请求法院予以驳回。关于契税，李铭在缴纳契税的时候也并未提出异议，实际上侨都公司代收契税、代缴契税的行为是房屋买卖的交易惯例，因此也不存在支付利息的问题。一审法院认定的事实：2015年2月9日，李铭与侨都公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定李铭向侨都公司购买位于广州大道以东、珠江河以南、新市头村以北、赤岗涌以西地段的珠江帝景苑帝灏轩自编珠江帝景E7-1-E7-4栋艺洲路604号自编E7-4栋17层1703房，房屋地址：海珠区艺洲路604号（艺洲路604号自编E7-4栋）1703房，总金额6138693元；（第八条）侨都公司同意李铭按第4种方式支付房款：4、其他付款方式：首期款及按揭款……（第十条）逾期付款的违约责任：如果李铭未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，侨都公司有权要求李铭每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金……（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）侨都公司应当在2015年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付李铭使用，侨都公司向李铭交付房屋时，应当向李铭发出收楼通知书，侨都公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向李铭出示侨都公司出具的授权委托书；（第十四条）侨都公司如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，侨都公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向李铭支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，李铭有权单方面解除合同。李铭要求继续履行的，合同继续履行，侨都公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向李铭支付违约金；（第十五条）双方进行房屋验收交接时，侨都公司应当向李铭提供有关该商品房的下列资料：（略）；附件七：本合同补充协议；4、双方同意对合同第十二条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件；5、双方同意对合同第十五条“房屋交付时的有关资料”调整为双方进行房屋验收交接时，侨都公司应当向李铭提供有关该商品房的《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。规划、公安消防、人防、环保、建设部门出具的相关验收合格证明或认可（准许使用）文件的提供时间最迟在李铭收楼后一年（如李铭在合同约定交房期限之前收楼的，则从约定期限届满之日起算），在此期间，李铭同意不得以侨都公司不符合交付标准为由而追究侨都公司责任。若上述期限届满侨都公司仍不能提供的，自届满之日起产生的逾期交付责任由侨都公司承担；7、由于李铭原因，导致未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：李铭未按书面通知的交楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付李铭，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费用）及风险由李铭承担。李铭应在约定交付期限届满前与侨都公司联系交付事宜，侨都公司此前已书面通知的，不再另行通知；10、因不可抗力或李铭逾期付款或市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件（如罢工、静坐、游行、示威）等原因及侨都公司不可避免或克服的异常地质状况，侨都公司不需书面通知李铭即可据实予以延期交房或办证；15、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；19、本附件补充协议条款优先于合同其他条款；等。合同签订后，李铭依约向侨都公司支付了房款6138693元。2015年2月9日，李铭向侨都公司支付了涉案房屋的契税184161元。侨都公司为证明其主张，提交了如下证据：1、验收日期为2014年12月11日，工程为商业、住宅楼工程4幢（自编珠江帝景E7-1～E7-4），建设单位为侨都公司的《工程竣工验收报告（建筑工程）》；2、2014年10月15日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》；3、送电日期为2014年7月15日的《客户受电工程竣工检验意见书》；4、2014年10月22日的《通邮申请表》；5、交付使用时间为2014年12月31日的《住宅质量保证书》；6、填发日期为2014年10月30日的《住宅使用说明书》；7、《业主临时管理规约》；8、《建设工程质量监督报告》；9、2014年12月12日的《建设工程消防验收意见书》；10、2014年12月15日的《人防工程专项竣工验收备案意见书》。证据1-10证明侨都公司依约完成房屋建设，取得合同约定相关验收合格文件，涉案房屋符合合同约定房屋交付条件；11、2010年3月31日的《市政府工作会议纪要》（穗府会纪（2010）78号）；12、2015年1月9日的《广州市城乡建设委员会关于珠江帝景住宅小区公建配套建设问题协调会议的纪要》（穗建路桥纪（2015）6号）；13、2015年4月7日的《关于海珠区珠江帝景苑规划验收问题的会议纪要》（穗府会纪（2015）84号）。证据11-13证明因规划调整、政府行为导致规划验收未完成；14、交楼通知书快递单、妥投证明，显示侨都公司于2014年12月15日向李铭邮寄交楼通知书，该邮件为他人签收，证明侨都公司已通知李铭收楼。李铭的质证意见：对证据1-3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，证据2反应的不是所有的交楼条件；对证据4—7的真实性、合法性没有异议，对关联性不予确认，质证意见与证据2一致；对证据8的真实性没有异议，对关联性不予确认，工程竣工验收情况中反映有好几项没有通过验收：环保、规划、档案，故不符合竣工验收的条件，该表是侨都公司没有通过涉案房屋验收，按照侨都公司填写的施工质量验收时间是2014年12月23日，该时间离交楼日期只有8天，短短8天中侨都公司按照正常途径是无法办齐规划、环保等验收的；对证据9、10的真实性、合法性没有异议，对关联性不予确认，该文件不是全部文件，而且该日期离交楼日期只有两个星期，无法办齐相关验收；对证据11-13的真实性不予确认，证据11最后一页分送部分中有侨都公司的名字，证明侨都公司有份文件的原件，侨都公司没有出示原件，责任在侨都公司，故不确认真实性。另也不确认该证据的关联性，理由：1、该文件印发的时间是2010年3月31日，而原、侨都公司签订合同的时间是2014年6月21日，两者相差4年多，也就是说在签订合同前侨都公司已知道该文件所涉及的工程的进度及情况，故该工程也与李铭无关，不属于合同约定的规划变更的免责情形。2、侨都公司在签订合同前没有向李铭披露规划可能有改变。3、最终其也没有看到市政规划改变的文件。4、文件涉及的项目，公交站调整到另外的楼盘，垃圾压收站等也调走了，调整的部分都是对侨都公司有利的。5、文件中涉及的调整的供电配套不是涉案小区的，与李铭及涉案房屋所在楼宇无关。综上所述，证明以上内容不属于合同约定的免责事项。证据12发布时间是2015年1月9日，该日期已经在约定的交楼日期之后，当事人延迟履行后发生不可抗力的不能免除责任。侨都公司并无举证其总公司合生创展公司已完成了开设监控帐户，存入公建配套设施建设费用，故侨都公司不能说迟延通过验收的责任是由于政府行为造成的。因此证据11-13，侨都公司没有证明该规划的变更与侨都公司迟延通过验收之间存在因果关系；对证据14的真实性、合法性、关联性没有异议，交楼通知书其已收到。一审法院认为，李铭、侨都公司于2015年2月9日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，侨都公司应当在2015年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付李铭使用，本案中，双方当事人均确认李铭于2015年11月4日收楼，而侨都公司也确认涉案楼宇规划验收尚未完成应视为不具备交楼条件，故侨都公司应承担2015年4月1日至2015年11月4日期间的违约责任，故李铭要求侨都公司支付上述期间的延迟交楼违约金（每日按总房款的万分之五的标准计算）的该请求符合合同约定，故一审法院予以支持，违约金应以总房款的5%为限。李铭要求违约金不以总房款的5%为限的请求，不符合合同约定，一审法院不予支持。侨都公司关于为了方便以后办理房产证，故双方约定在签订合同时由侨都公司代收李铭应缴纳的契税的陈述符合预售房屋的一般交易习惯，而李铭提交的证据不足以证实侨都公司恶意占有该契税，且实际上侨都公司已将该契税退还给李铭，故李铭要求侨都公司向其支付该契税利息的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年5月27日作出如下判决：一、被告广州珠江侨都房地产有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告李铭支付从2015年4月1日起至2015年11月4日止的延迟交楼违约金（每日按总房价款6138693元的万分之五的标准计算，总额以6138693元的5%为限）；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5991元，由原告负担179元，被告负担5812元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本院二审期间，双方对于一审查明事实均无异议，且未能提供新证据，本院对一审认定的事实予以确认。二审中，侨都公司称：珠江帝景某E7栋于2016年1月5日取得《建设工程规划验收合格证》。李铭表示不清楚。本院认为，根据双方上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：侨都公司应否承担涉案房屋逾期交楼违约责任？经本案查明的事实，双方合同约定，侨都公司应于2015年3月31日将涉案房屋交付李铭使用，合同第十二条约定的交房条件为：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”虽然补充协议第4条对合同第十二条作出调整的约定，但并没有否认合同第十二条约定的交楼条件。本案侨都公司称涉案楼盘于2016年1月5日才取得规划验收合格证，故涉案房屋于合同约定的交房时间前不符合交楼的条件，侨都公司上诉认为房屋已达到合同约定的交楼条件，与事实不符，本院不予采纳。因此，一审认定侨都公司应按照合同约定承担自2015年4月1日至2015年11月4日止的违约责任，并无不当。关于侨都公司提出的合同补充协议第5条约定“规划等相关验收合格证明或认可文件的提供时间最迟在李铭收楼后一年，在此期间，李铭不得以不符合交付标准为由而追究其责任”的抗辩理由，如上所述，侨都公司称涉案房屋于2016年1月5日才取得规划验收，故在此之前，涉案房屋并不符合交付标准，因此，李铭主张的2015年4月1日至2015年11月4日期间的违约责任，不属于上述约定的情形。综上所述，侨都公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5991元，由上诉人广州珠江侨都房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群代理审判员 黄春成代理审判员 柳玮玮二〇一六年九月二十一日书 记 员 罗 涛 来自：