（2016）苏1282民初4234号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-15
案件名称
江苏宝达物业管理有限公司与佘秀凤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
靖江市人民法院
所属地区
靖江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏宝达物业管理有限公司,佘秀凤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第六十五条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初4234号原告江苏宝达物业管理有限公司，统一社会信用代码91321282663816123B，住所地靖江市人民北路1号德诚城市广场7号楼7601。法定代表人魏红萍，总经理。委托代理人张文东，该公司职员。委托代理人顾权，江苏信义诚律师事务所律师。被告佘秀凤。原告江苏宝达物业管理有限公司(下称物业公司)诉被告佘秀凤为物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法由代理审判员吴长伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张文东、顾权、被告佘秀凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年原告与靖ＸＸ东城市建设有限公司签订前期物业合作协议，原告受委托管理加州洋房小区，被告系加州洋房小区20幢307室业主，建筑面积95.92平方米。截至2015年12月31日被告共欠原告物业费3453元、滞纳金815元，合计5018元。原告多次催缴后，被告仍不缴纳。请求法院判令被告支付拖欠的物业服务费及滞纳金合计5018元。被告辩称，我住靖江市城北园区加州洋房小区20幢307室已经将近5年，因小区排水系统不完善，造成2013年、2014年连续遭受水灾，给我家造成了经济损失。太阳能上水系统不完善，给我家也造成不便，另外车库不能满足使用要求，给我家造成不必要的麻烦。以上问题我已向市政府相关部门、开发商、物业公司进行了反映，至今未得到解决。2014年8月31日晚上，一场大雨致使我家地下库房进水，导致我家存放于地下库房的消防产品被淹，发生水灾时，物业未及时告知，有人称当时保安在喝酒。且物业公司没有做到合同中“设备运行24小时专人值班、专人维养、定期检修”的约定，没有及时通下水道，导致我家地下库房被淹。发生水灾时，小区其他人找小区物业维修，物业公司称这是天灾。这次水灾给我家造成直接经济损失27850元，造成的间接经济损失和精神损失无法估量。另外合同中关于“秩序维护”的约定原告也没有做到。所以我不愿意缴纳物业费。针对被告的辩称意见，原告补充陈述称，加州洋房小区存在的排水系统不完善、太阳能上水系统不完善、车库不能满足使用要求等情况是由于开发商开发设计时或规划时存在的先天性的缺陷，这些均非原告所造成。每次自然灾害发生前，我司均会按照有关部门的要求和公司的规章制度，对业主进行事前提醒，所以不存在设备不运行的事实。业主如果向保安报修，保安无能力去修，另外我司对报修有一套完整的流程，况且我司未能查找到被告所说的报修记录。从合同、职能上看，原告无法解决小区中的先天性问题，原告自在该小区提供物业服务以来，一直按照合同的约定履行自己的义务，被告拖欠物业费已经给原告造成了资金困难，故请求法院支持原告的诉讼请求。本院经审理查明，2011年5月11日，靖ＸＸ东城市建设有限公司与原告物业公司签订前期物业服务合同，约定由原告对加州洋房小区进行前期物业管理服务，合同第八条约定，物业服务费由物业公司按照市物件部门批复标准，计价依据为房产证上的建筑面积（含阁楼、车库等）。对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费、公共能耗、设备运行维修费的，由物业公司根据与业主订立的协议，按靖江市的相关规定加收滞纳金。靖江市物价局关于加州洋房住宅小区物业管理公共服务费标准的批复载明：鉴于小区业主委员会尚未成立，暂定普通住宅房前期物业服务费公共服务费基准价为：高层1.2元/月/平方米，多层0.72元/月/平方米，允许在20%的幅度内上下浮动。另查明，2011年6月1日佘秀凤签订的业主承诺书载明：本人为加州洋房3幢201室的购买方，本人遵守业主公约并认可物业管理服务协议。接受物价局核定的收费标准，每年缴费时间为每年度前3个月缴清全年费用。上述事实有前期物业服务合同、靖江市物价局文件（靖价【2011】30号）、业主承诺书及原、被告陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告根据与东华公司签订的前期物业服务合同，为加州洋房小区提供物业管理服务，不违背法律和行政法规规定，该合同合法有效。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费。现被告未按约支付相关物业服务费用，显属不当，原告请求判令被告立即支付物业服务费的主张，本院予以支持。关于物业服务费的数额，原告主张按照协议约定，自2013年7月1日起至2015年12月31日止，按照每月每平方米1.2元收取物业服务费，佘秀凤的房屋建筑面积为95.92平方米，因此物业公司主张的物业管理服务费3453元于法有据，法院予以支持。关于滞纳金，物业公司主张的滞纳金实为违约金，物业公司主张按照日0.5%收取违约金，超出法律的相关规定，本院酌定参照年利率6%计算,以2013年7月1日至2015年12月31日期间被告每年应缴纳物业服务费的时间为起算时间，违约金合计为373元。被告辩称其因物业公司存在违约行为导致其财产损失，但其未提供充分证据证明物业公司存在管理过失及与其财产损失之间存在因果关系，故对被告该项主张，本案暂不予处理，被告可另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告佘秀凤于本判决生效之日起十日内支付原告江苏宝达物业管理有限公司自2013年7月1起至2015年12月31日止的物业服务费3453元、违约金373元，合计3826元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担（此款原告已缴纳，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。代理审判员 吴长伟二〇一六年九月二十一日书 记 员 王啟明附录：法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”