（2016）闽09民终1037号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
尹华嵘与福建东泰佳业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省宁德市中级人民法院
所属地区
福建省宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建东泰佳业房地产开发有限公司,尹华嵘
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽09民终1037号上诉人（原审被告）：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所地：霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号楼201室。法定代表人：陈寿荣，董事长。委托诉讼代理人：刘春光，福建图傲律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘玉晶，福建人文律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：尹华嵘，男，1989年7月15日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。委托诉讼代理人：吴炳烨，福建风岚律师事务所执业律师。上诉人福建东泰佳业房地产开发有限公司（以下简称东泰佳业公司）因与被上诉人尹华嵘商品房买卖合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2016）闽0921民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人东泰佳业公司的委托诉讼代理人刘春光、刘玉晶，被上诉人尹华嵘的委托诉讼代理人吴炳烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东泰佳业公司上诉请求：1.撤销霞浦县人民法院（2016）闽0921民初276号民事判决书的第二项判决；2.改判上诉人应支付给被上诉人的逾期办理房屋不动产权证书违约金的计算起止时间从2015年5月1日起计算至霞浦县国土资源局作出涉案房屋所有权初始预登记之日2016年3月14日止。事实和理由：原审认定逾期办证违约金计算终止日为颁证机关向被上诉人尹华嵘作出房屋产权证书的当日不当，上诉人东泰佳业公司认为逾期办证违约金计算终止日应为上诉人办理了涉案房屋所有权初始预登记的日期。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款、第二款的约定，上诉人在房屋交付被上诉人使用后，有办理房屋所有权初始预登记的义务，在经被上诉人书面委托的情况下，可为被上诉人代办权属登记。根据该条约定，上诉人为被上诉人办理房屋权属登记的前提是上诉人必须取得被上诉人的书面授权委托，即为被上诉人办理房屋权属登记非上诉人的义务，上诉人在没有取得被上诉人的书面授权委托或有书面授权委托但被上诉人无法按房屋权属登记机关的规定提供办证材料时，上诉人根本无法为被上诉人代办房屋权属登记。而本案上诉人办理了涉案房屋所有权初始预登记的时间为2016年3月14日，同日霞浦县国土资源局向上诉人颁发楼盘的不动产权证书，即上诉人已切实履行合同约定的协助办理房屋不动产权证书的义务。本案中上诉人履行合同约定的协助办理房屋不动产权证书的义务后，至于被上诉人何时取得房屋权属证书，一方面需要上诉人与被上诉人相互配合（被上诉人需授权上诉人代办，并提供办证所需材料），另一方面也取决于办证机关的工作效率，若逾期办证违约金计算终止日认定为颁证机关向被上诉人作出房屋产权证书的当日，对上诉人而言显然是不公平的，也与上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款、第二款的约定不符。因此，逾期办证违约金计算终止日应为上诉人办理了涉案房屋所有权初始预登记的日期，而非原审法院所认定的颁证机关向被上诉人作出房屋产权证书的当日。综上所述，原审判决认定逾期办证违约金计算终止日为颁证机关向被上诉人作出房屋产权证书的当日不当。尹华嵘辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。东泰公司主张”本案逾期办理房屋不动产权证书违约金的计算起止时间从2015年5月1日起计算至霞浦县国土资源局作出涉案房屋所有权初始预登记之日2016年3月14日止”的观点明显不能成立，因为根据《商品房买卖合同》约定的买受人取得商品房权属证书的概念应是房屋权属证书的户头名字为买受人，而3月14日的权属初始户名产权登记为东泰公司，在法律意义上房屋权属仍为东泰公司所有。为此，答辩人认为法院作出判决的为违约金应计算至原告取得房屋权属证书的判决符合法律规定，应予维持。根据合法第十四条约定，上诉人应交房后的60日内先办理预登记，上诉人已经违反了该规定，导致被上诉人在规定的时间内，无法取得所有权证，属于根本违约，一审判决正确，请求予以维持。尹华嵘向一审法院起诉请求：1.被告福建东泰佳业房地产开发有限公司协助履行为原告办理不动产权证书的义务。2.被告福建东泰佳业房地产开发有限公司支付未履行合同约定的交付房产证自2015年5月1日起计算至办理完不动产权证书之日止的逾期违约金。一审法院认定事实：2013年4月19日，原告尹华嵘与被告福建东泰佳业房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府13幢2201室商品房一套，所购商品房预售许可证号为（霞）房预售证第1301号，面积为142.82平方米，商品房总价款为1065723元，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，另补充约定，被告工程项目分两期建设，一期建设的有5#、6#、7#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、22#、23#，出卖人在2014年10月31日前交付买受人使用，其交付的商品房一期建设部分已按规划要求完工即符合交房条件。由于本项目地处沿海，不可预见的台风等恶劣天气将影响施工工期，原告同意交房期有三个月时间顺延。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告在约定的2014年10月31日前将房屋交付原告。2016年3月14日，霞浦县国土资源局向被告福建东泰佳业房地产开发有限公司颁发了原告所购楼盘的不动产权证书。2016年3月14日，霞浦县国土资源局向被告福建东泰佳业房地产开发有限公司颁发了原告所购楼盘的不动产权证书。至本案法庭辩论终结日前，原告尚未取得所购房屋的不动产权证书。庭审后，霞浦县国土资源局陆续向购买霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府房屋的部分业主作出了不动产权证书。一审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法、有效，本院予以确认。原告已按约支付了全部购房款，被告也将房屋交付原告，但协助原告办理房屋不动产权证书是出卖人应尽的附属义务，被告应协助原告办理房屋不动产权证书。鉴于庭审后，霞浦县国土资源局陆续向购买霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府房屋的部分业主作出了不动产权证书，若本案原告的不动产权证书已作出，则原告不再申请被告执行该项义务。《商品房买卖合同》约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。至本案法庭辩论终结日前，原告尚未取得所购房屋的不动产权证书，被告应当按约定向原告支付违约金。根据《商品房买卖合同》附件六，合同补充协议第三条对本合同第八条、第十一条的补充：”1、东泰华府项目分两期建设，一期建设的有其5#、6#、7#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、22#、23#，出卖人在2014年10月31日日前交付买受人使用，其交付的商品房一期建设部分已按规划要求完工即符合交房条件，6、由于本项目地处沿海，不可预见的台风等恶劣天气将影响施工工期，乙方同意交房期有三个月时间顺延”的约定。约定交房时间为2014年10月31日前，加上三个月的顺延时间，被告应于2015年1月31日前交房。按约定在商品房交付使用后90日内未取得房屋权属证书（现证书名称统一为不动产权证书）的次日为逾期起算日，交房日加上该90日，为2015年4月30日，因此，支付违约金的起算日应为2015年5月1日。被告提供了原告所购楼盘的不动产权证书，证明霞浦县国土资源局于2016年3月14日向被告福建东泰佳业房地产开发有限公司颁发了原告所购楼盘的不动产权证书，也意味着此前已完成竣工验收备案，但完成竣工验收备案日和颁发原告所购楼盘不动产权证书日均不是《商品房买卖合同》约定的支付违约金终止日。虽然按《商品房买卖合同》的字面意思理解，原告取得房屋权属证书日为支付违约金的终止日，但本院认为支付违约金的终止日应为颁证机关向原告作出房屋产权证书的当日，因积极领取房屋产权证书是购房者购房的组成部分。本案购房款为1065723元，被告应支付逾期违约金的数额为1065723元×违约天数×0.01%／天，违约天数自2015年5月1日起计算至颁证机关作出房屋不动产权证书之日止。因此，原告的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告福建东泰佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内履行协助原告办理房屋不动产权证书的义务（若房屋不动产权证书已作出，则原告不再申请被告执行该项义务）。二、被告福建东泰佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告尹华嵘支付逾期作出房屋不动产权证书产生的违约金（自2015年5月1日起计算至颁证机关作出房屋不动产权证书之日止，数额为1065723元×违约天数×0.01%／天）。本案受理费减半收取233元，由被告福建东泰佳业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于东泰佳业公司在完成商品房初始登记后，是否有及时通知尹华嵘提交资料给权属登记部门并协助办理产权过户登记的事实。东泰佳业公司二审仅提交了房地产办证登记流程卡，证明购房者有义务提供办理房屋登记所需的材料，不提供身份证等相关的材料，是无法取得房屋所有权证，不能将不能办理的责任归结于东泰佳业公司。尹华嵘质证认为，该份证据来源不明，真实性无法判断。购房者已经在规定的时间向东泰佳业公司提供了办证资料，未能办理初始预登记是由于东泰佳业公司测绘报告、人防等均没有经过验收，导致全部业主都无法办证。逾期办证的责任在于东泰佳业公司。本院审查认为，东泰佳业公司二审提供的证据，仅能证明办证需要的基本材料名称，并不能证明其已及时履行了协助办证义务，故东泰佳业公司并未履行及时通知尹华嵘提交资料给权属登记部门并协助办理产权过户登记的义务。本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：东泰佳业公司逾期办证的违约金应计算至何时为止？本院认为，协助办理转移房屋所有权是出卖人的合同义务，预售商品房的出卖人在取得其销售楼盘的不动产权证书后，负有协助购房者产权过户登记和取得不动产权证书的义务。其中，预售商品房出卖人在完成商品房初始登记后，及时通知购房人提交资料给权属登记部门也是其应尽的义务。本案中，东泰佳业公司直至2016年3月14日才取得其销售楼盘的不动产权证书，早已超过了合同约定的办证期限，而东泰佳业公司取得不动产权证书是购房者办证的前提，在此之前尹华嵘无法将不动产权登记到其名下，因此，在取得楼盘的不动产权证之前的迟延时间应归责与东泰佳业公司。预售商品房出卖人在提交了应由其提交的相关资料后，及时通知购房者提交应由购房者提交的其他办证资料是东泰佳业公司应尽的义务。对于预售商品房出卖人是否有履行上述义务，东泰佳业公司应负举证责任。但东泰佳业公司二审期间提供的房地产办证登记流程卡，仅能证明办证需要的基本材料，并不能证明其已及时履行了协助办证义务。东泰佳业公司虽主张其在取得楼盘的不动产权证书后，有电话通知尹华嵘，但在一、二审过程中并未提供有效的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，应承担举证不能的不利后果。虽然东泰佳业公司在2016年3月14日办理了其销售楼盘的不动产权证书，但尹华嵘此时并未取得其购买房屋不动产权证书。2016年3月14日之后，东泰佳业公司亦未能举证证明其已尽到协助办证义务或存在免责事由，故仍应对2016年3月15日起至颁证机关作出权利人为购房者的不动产权证书之日止的期间承担迟延办证违约责任。因此，原审判决东泰佳业公司逾期办证的违约金计算至颁证机关作出权利人为尹华嵘的不动产权证书之日止，并无不当。综上所述，东泰佳业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由上诉人东泰佳业公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈鸣鸣审判员 林 斌审判员 郑 彦二〇一六年九月二十一日书记员 彭杨清附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：