（2016）苏0706民初4338号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2017-02-02
案件名称
左旻立与连云港圣博华康商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
左旻立,连云港圣博华康商业管理有限公司,连云港盐河企业资产管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十条
全文
连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初4338号原告(反诉被告)：左旻立。委托诉讼代理人：胡光璞、王小龙，江苏田湾律师事务所律师。被告（反诉原告）：连云港圣博华康商业管理有限公司。法定代表人：王敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈燕、刘茜，江苏海晟律师事务所律师。第三人：连云港盐河企业资产管理有限公司。法定代表人：苗学勇，该公司总经理。原告左旻立与被告连云港圣博华康商业管理有限公司（以下简称圣博华康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用简易程序，并依法通知连云港盐河企业资产管理有限公司（以下简称盐河公司）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告左旻立的委托诉讼代理人王小龙、被告圣博华康公司的委托诉讼代理人沈燕、刘茜到庭加诉讼，第三人盐河公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左旻立向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁经营合同》无效；2.判令被告赔偿原告经济损失319007元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月26日，原、被告双方就位于新浦公园盐河巷文化商业休闲街区二期的1-01、1-02、1-03房屋签订《房屋租赁经营合同》。原告事后得知该租赁房屋土地使用证上明确载明该土地使用用途为“瞻仰景观休闲用地”，被告明知自己没有土地使用证、建设用地使用证、规划许可证以及其他合法的建设手续，不能用于商业经营，被告采取欺诈手段与原告签订该合同。原告在合同签订后，已投入房屋装修费200000元、房租费用76650元、物业费4032元、房屋押金38325元，共计319007元。被告圣博华康公司辩称，1.原告在签订《房屋租赁经营合同》前明知被告系整体租赁盐河巷项目，并进行经营管理，《房屋租赁经营合同》系双方真实意思表示，不存在原告所述的被告欺诈的情形；2.原告租赁经营酒吧的房屋系公房，可以作商业经营；3.原告的起诉系恶意诉讼，有违双方合同约定且违背诚实信用原则；4.原告应该按照合同约定支付租金及各项费用，其要求赔偿损失无事实及法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告圣博华康公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告给付房屋租金143718.75元（自2015年8月8日起至2016年6月30日止）及迟延履行金235698.75元（以房屋租金143718.75元为基数，自2015年8月8日起暂计算到2016年7月7日止，实际计算至实际履行之日止，按每日千分之五计算）；2.反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2014年9月26日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁经营合同》，合同约定反诉原告将位于新浦公园盐河巷文化商业休闲街区中的二期1-01、1-02、1-03房屋出租给反诉被告作为商业使用，租赁期限五年。合同签订后，反诉原告于2014年10月10日将房屋移交给反诉被告使用，反诉被告仅支付第一年上半年房屋租金，后期房租经反诉原告多次催要，反诉被告一直拖延不交。反诉被告左旻立辩称，反诉原告在未取得规划及建设许可证的情况下，明知房屋不具备租赁条件还租赁给反诉被告，存在明显的欺诈，致使反诉被告无法通过工商行政部门及消防部门的核准，无法正常经营，合同目的无法实现，反诉原告的租赁行为违法，反诉被告不应缴纳租金。第三人盐河公司书面陈述，盐河巷文化街区是由第三人于2013年9月整体租赁给被告经营，在双方所签订的租赁协议中明确约定了租赁物业、配套设施，被告具有转租权，被告与原告之间的纠纷与第三人无关。第三人隶属于连云港市新浦公园，为海州区建设局下属单位，盐河巷文化街区由政府专门成立的改造指挥部负责项目建设，项目有完备的土地证亦有规划、发改、环保等部门的批复，目前项目产权证正由区政府协调办理中。本院经审理认定事实如下：2014年9月26日，圣博华康公司（甲方）与左旻立（乙方）签订《房屋租赁经营合同》一份，约定：甲方将位于连云港市南极路170号位于新浦公园盐河巷文化商业休闲街区二期的1-01、1-02、1-03房屋出租给乙方作为商业使用。该出租房屋仅限于经营酒吧，经营品牌为左岸。租赁期限为5年，自2014年10月10日起，至2020年2月7日止（含免租期）。甲方于2014年10月10日将房屋交付给乙方先行装修，装修免租期为120天，自2014年10月10日起，至2015年2月7日止。租金及支付方式：第一年自2015年2月8日至2016年2月7日止，年租金为153300元，其中包含消费礼金券6000元。年租金递增率为5%，自第二年开始递增；租金按半年为一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为合同签订之日，金额为76650元。履约保证金：为确保出租房屋及其附属设施安全完好，租赁期限内相关费用的如期结算等，乙方同意于签订合同的同时支付38325元，作为乙方履行合同义务的保证金，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方。违约责任：租赁期内，乙方逾期支付租金、水、电及物业管理等费用的，每日按照未付款项的千分之五支付迟延履行金。该合同还对其他事项进行了约定。此后，圣博华康公司还与左旻立签订《房屋租赁经营合同》补充协议：因施工方楼梯施工推迟，影响乙方正常使用房屋，故将免租期延迟一个月，即免租期为150天，时间为2014年10月10日至2015年3月9日，计租时间为2015年3月10日。左旻立租赁房屋后，已交付了半年的租金76650元、物业费4032元以及房屋押金38325元，其余房屋租金没有交付。2016年6月29日，圣博华康公司邮寄给左旻立收房通知一份，要求解除双方签订的租赁合同，并要求左旻立交回租赁的房屋，给付所欠的租金，承担违约金，2016年6月30日，左旻立拒收通知。2016年7月5日，左旻立租赁的房屋被收回。另查明，盐河公司的股东为连云港市新浦公园，2011年6月30日，原连云港市新浦区召开区十六届30次常务会议，会议决定对连云港市新浦公园进行改造，成立专门的指挥部，区经发、规划等部门作为成员单位。原连云港市新浦区就新浦公园的改造向连云港市发展和改革委员会报批，连云港市发展和改革委员会予以批复。2013年9月份，盐河公司与圣博华康公司签订《连云港新浦公园盐河巷项目房屋租赁经营合同》一份，盐河公司将其开发的连云港新浦公园盐河巷项目的房屋整体租赁给圣博华康公司经营管理，本项目位于连云港市新浦公园，东至南极北路、南至海连中路、西至同和路、北至公园北路地界，本项目地块的最终范围以新浦区政府盖章的红线图为准。上述事实，有原告（反诉被告）左旻立提供的《房屋租赁经营合同》及补充协议、土地证、物业费代收收据，被告（反诉原告）圣博华康公司提供的《连云港新浦公园盐河巷项目房屋租赁经营合同》、工商登记资料、连云港新浦公园盐河巷项目经营授权、《房屋租赁经营合同》及补充协议、营业执照、邮寄详情单、收据、会议纪要、请示、批复等证据予以证实。本院认为，原告（反诉被告）左旻立与被告（反诉原告）圣博华康公司所签订的《房屋租赁经营合同》，系双方真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应当按合同约定履行义务。对于本诉原告左旻立所称的被告圣博华康公司没有土地使用证等合法建设手续，采取欺诈手段与其签订该合同，因被告圣博华康公司对于连云港新浦公园盐河巷项目的房屋整体租赁，有相关部门的批准建设，故对于原告左旻立要求确认《房屋租赁经营合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。对于原告左旻立主张的房屋装修费20万元，因原告左旻立没有提供证据证明，而且原告左旻立违约没有交纳租金导致合同解除，故对该项请求本院不予支持。对于原告左旻立主张的房租费用76650元、物业费4032元，因原告左旻立实际租赁房屋，故本院也不予支持。对于房屋押金38325元，因原告左旻立租赁的房屋已被收回，被告圣博华康公司应当退还该款项。对于反诉部分，反诉原告圣博华康公司主张的房屋租金，因双方签订的《房屋租赁经营合同》约定的装修免租期为120天，补充协议又将免租期延迟一个月，计租时间为2015年3月10日，反诉被告左旻立已给付半年租金76650元，还应给付2015年9月10日至2016年6月30日的租金。第一年的下半年（2015年9月10日至2016年3月9日）租金为76650元，第二年的年租金按递增率5%计算，为160965元（153300元×1.05），从2016年3月10日计算至2016年6月30日，为49183.75元，反诉被告左旻立所欠的租金共计125833.75元（76650元+49183.75元）。关于反诉原告圣博华康公司主张的迟延履行金按照未付款项每日的千分之五支付，因约定过高，本院酌定按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告连云港圣博华康商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告左旻立房屋押金38325元；二、反诉被告左旻立于本判决生效之日起十日内给付反诉原告连云港圣博华康商业管理有限公司租金125833.75元及迟延履行金（其中租金76650元的迟延履行金从2015年9月10日起计算至2016年6月30日，租金49183.75元的迟延履行金从2016年3月10日起计算至2016年6月30日，从2016年7月1日起，按减去房屋押金的87508.75元计算至本判决确定给付之日止，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、驳回原告左旻立其它的诉讼请求；四、驳回反诉原告连云港圣博华康商业管理有限公司其它的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6090元（原告已预交），由原告负担5360元，被告负担730元；反诉案件受理费3500元（反诉原告已预交），由反诉原告、反诉被告各负担1750元。上述费用相冲抵后，反诉被告左旻立于本判决生效之日起十日内给付反诉原告连云港圣博华康商业管理有限公司1020元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9550元（江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：440301040009094）。审判员 胡明二〇一六年九月二十一日书记员 朱彤法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：440301040009094开户行：连云港市农业银行苍梧支行 更多数据：搜索“”来源：