（2016）粤01民终9258号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-10-08
案件名称
孙立伟与广州市宏峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2016民终9258二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市宏峰房地产开发有限公司,孙立伟
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9258号上诉人(原审被告)：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：王瑞松，总经理。委托诉讼代理人：钟健、杨捷，均为广东合慧益律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：孙立伟，住广州市白云区。委托诉讼代理人：刘洋、李国桐，均为广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称：宏峰公司）因与被上诉人孙立伟商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宏峰公司的委托诉讼代理人钟健、被上诉人孙立伟的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宏峰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案楼盘因客观原因，的确没有在合同约定的房屋交付时间及3个月宽限期之内将房屋交付给孙立伟，但涉案房屋在2015年1月8日完成竣工验收备案，至此，《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件已经全部具备，宏峰公司也在2015年3月6日向孙立伟寄发书面的收楼通知书，孙立伟在2015年3月7日收到该通知书，因此，计算逾期交楼的时间应当是2014年7月1日至2015年3月6日。本案中，争议的核心问题是涉案房屋的用水是否永久用水。宏峰公司认为，涉案房屋的用水已经是永久用水，房屋完全符合交楼的条件，孙立伟在房屋具备交楼条件的情况下，迟延收楼，该责任不应由宏峰公司进行承担。涉案的楼盘从2004年至今，一共进行了四期的开发，现建成的分别是云某花园1期，2期，3期，4期。关于用水的问题，早在2004年宏峰公司已按照四期的规划，进行永久用水的报装，当时报装的名义是“云某花园一期A座、B座、C座、D座”，该永久用水工程于2005年2月21日竣工。其后开发的云某花园2期、3期以及涉及本案的4期，均是接驳到一期竣工的永久用水工程。也就是说，整个云某花园，采用的是二次供水模式，均是使用在2005年竣工的永久用水工程，包括储水池、泵房等，且因2004年报建时已经考虑到四期的规划，因此，该永久用水工程足以满足整个四期的用水要求。在云某1期开发的年代，自来水公司尚需参加竣工验收备案，其后，自来水公司就退出了房屋的竣工验收备案的验收工作。这就是涉案的房屋竣工验收备案表中没有关于永久用水的验收意见的原因。现在整个四期均是永久用水的管道，均是永久用水，而重新报装意味着否认已经存在的客观事实而重新建造新的永久用水设施、重新铺设新的水管。这显然不当。从另一角度，在用水的性质上，无非只有两种即“永久用水”和“临时用水”，若否认涉案房屋的用水是永久用水，则该用水只能是临时用水。显然，没有任何材料可以反映4期的用水为临时用水。根据现有证据材料云某花园四期虽然没有向广州市花都区自来水公司（以下简称：花都区自来水公司）进行申报，但不能否定其为永久用水的性质。客观方面，自来水公司从2006年就不再参与竣工验收备案。而就云某花园四期相关的供水工程及用水性质也有对应的材料予以证实其用水为永久用水。上诉请求：1、撤销原审判决，改判支付逾期交楼违约金的计算时间为2014年7月1日至2015年3月6日；2、诉讼费由孙立伟承担。被上诉人孙立伟答辩称：同意原审判决，不同意宏峰公司的上诉请求。原审法院已经调查过用水的情况，花都区自来水公司答复称洪峰公司至今未就云某花园四期办理永久用水报装。据向花都区自来水公司了解，是因为宏峰公司为了省钱没有报装一户一表，云某花园四期的用水是从一期的水管中接入的。对于该问题涉及到相关的自来水法规对于一户一表的规定是有要求的。被上诉人孙立伟向一审法院起诉请求：1、宏峰公司向孙立伟支付延期交楼违约金92217元，违约金的计算方法：以已付房款1170267元为本金，按每日万分之二的标准，从2014年7月1日起计至2015年7月29日止，共计394天；2、宏峰公司承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：宏峰公司是位于广州市花都区xx街xx大道2号云某花园的开发商，在与孙立伟签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2013年3月21日，孙立伟（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区xx路2号云峰花园4区3栋602号房，总房价款为1170267元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……。此外，合同还对房屋交付时的验收、风险责任转移、规划、涉及的变更、权利瑕疵担保、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、工程质量保修等进行了约定。合同附件七为补充协议，有关内容约定如下：第三条逾期付款、合同解除：6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付：1.甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款“因不可抗力等原因”包括但不限于：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。（2）政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会时间等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。此外，合同附件还对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，孙立伟向某公司支付了涉案房屋的全部购房款1170267元。2015年1月8日，涉案房屋所在的云某花园D区（四期）一～四栋取得了竣工验收备案。2015年3月6日，宏峰公司向孙立伟发出收楼通知书，孙立伟于2015年3月7日收到该通知书，并于2015年7月29日办理了收楼手续。原审另查明，原审法院在（2015）穗花法民三初字第289号案中曾向广州市花都区自来水公司和广州供电局有限公司花都供电局调查涉案小区四期报装永久用水、用电情况，广州市花都区自来水公司函复称云峰花园四期(自编号云某花园D区)至今未办理永久用水报装手续。广州供电局有限公司花都供电局函复称云某花园四期已经于2013年10月9日与该局签订永久用电《供用电合同》。原审法院认为：孙立伟与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。孙立伟按合同约定向某公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司未按合同约定在2014年3月31日前及宽限期3个月内向孙立伟交付符合合同约定条件的房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。故孙立伟要求宏峰公司以总房款1170267元为基数，按每日0.02%的标准，从约定交房日起3个月结束的次日即2014年7月1日起至收楼之日止，计付违约金的诉讼请求，理据充分，予以支持。从2014年7月1日计至2015年7月29日共394天，宏峰公司应向孙立伟支付违约金为92217元(1170267元×0.02%×394天)。宏峰公司对于逾期交楼的事实予以确认，但抗辩涉案房屋所在的楼宇已于2015年1月8日通过了竣工验收备案，并于2015年3月6日通知了孙立伟收楼，故只应承担2014年7月1日至2015年3月6日的违约金。该院认为，双方对于交楼条件有明确的约定，涉案的云某花园四期至今未取得供水部门的永久用水文件，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，因此，宏峰公司的抗辩意见，理据不足，不予采纳。判决：广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向孙立伟支付迟延交楼违约金92217元。案件受理费1053元，由广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏峰公司提交以下材料作为二审新证据：1、云某花园D区给水工程质量验收记录，拟证明涉案房屋的用水工程在2013年已通过验收竣工；2、云某花园四期用水质量检验结论，拟证明涉案房屋的用水符合生活用水标准；3、云某花园一期自来水工程验收、竣工报告书，拟证明云某花园永久用水工程在2005年已经完成竣工验收；4、关于云某花园四期永久用水问题的回复，拟证明四期的永久用水，是通过云某花园一期的永久用水工程，接驳到四期的各住户；5、广州市花都区建筑设计院工程回复函，拟证明云某花园的供水工程，足够一至四期的住户生活用水的要求；6、云某花园永久用水供水方案及现状示意图，拟证明云某花园采用二次供水的模式对各住户提供永久用水；7、云某花园地下管线探测工程技术总结报告，拟证明广东省核工业地质局测绘院对云某花园一期至四期的用水管道进行探测，拟证明云某花园二期至四期的用水均是通过一期竣工的永久用水工程进行供水；8、云某花园1-4期水费发票、污水处理费发票，拟证明云某花园1-4期共同使用一个供水总表，1-4期的用水均为永久用水。孙立伟质证称：对于证据1、2、3的真实性予以确认，对于关联性不予确认。对于证据4的真实性予以确认，说明四期的用水是接一期的用水。对于证据5的真实性予以确认，关联性不予确认，证据5只是小区生活用水储水池的容积，只是满足整个小区储水池的问题。对于证据6的真实性、合法性、关联性均不予确认。对于证据7的真实性予以确认，结论是从一期的水池接入四期，不能判断四期是否永久供水。对于证据8的真实性予以确认，关联性不予确认。这是总表的发票，而不是涉案房屋的发票。经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确定。本院认为：双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。双方当事人除对涉案房屋是否具备永久用水有争议之外，对涉案房屋已具备合同约定的其他交楼条件并无异议，故本案二审的争议焦点在于涉案房屋是否已具备永久用水。根据花都区自来水公司函复的内容来看，云某花园四期(自编号云某花园D区)至今未办理永久用水报装手续，宏峰公司提供的证据仅能证明云某花园四期的用水接驳了云某花园一期的用水，不足以证明云某花园四期已取得永久用水的证明文件，亦不足以否定花都区自来水公司复函的内容，宏峰公司认为涉案房屋已具备永久用水的上诉理由依据不足，本院不予采信。从双方合同约定来看，合同约定交楼义务的履行包括提供“（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……”，宏峰公司无充分证据证明其在通知孙立伟收楼时，涉案房屋已具备永久用水且向孙立伟提供了永久用水的证明材料，宏峰公司主张计算逾期交楼违约金的截止计算至2015年3月6日止依据不足，本院不予支持。综上所述，宏峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2106元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 李 静审判员 郑怀勇二〇一六年九月二十一日书记员 邹凌青黄咏欣 更多数据：搜索“”来源：