（2016）粤01民终8898号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2018-07-21
案件名称
邵忠伟与广州市侨灏物业管理有限公司、广州市泰伟投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷2016民终8898二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市侨灏物业管理有限公司,邵忠伟,广州市泰伟投资咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8898号上诉人（原审被告）：广州市侨灏物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：廖文军。委托代理人：雷玉魁，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵忠伟，住所地浙江省桐庐县。委托代理人：叶思刚，广东三民律师事务所律师。委托代理人：黄蔼，广东三民律师事务所实习律师。原审被告：广州市泰伟投资咨询有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈乐萍。上诉人广州市侨灏物业管理有限公司（以下简称侨灏公司）因与被上诉人邵忠伟、原审被告广州市泰伟投资咨询有限公司（以下简称泰伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。侨灏公司上诉请求：1、变更原审判决第一项，改判侨灏公司无需返还邵忠伟租赁押金15000元，只需返还10000元水电押金；2、撤销原审判决第二项；3、一、二审诉讼费由邵忠伟承担。事实与理由：一、原审判决侨灏公司返还邵忠伟15000元租赁押金事实不清、证据不足。虽然双方在《租赁协议》中约定邵忠伟需向侨灏公司支付15000元租赁押金，但合同实际执行过程中，邵忠伟以资金周转困难为由要求暂缓支付，侨灏公司考虑到双方长期合作，从而同意其缓交押金。原审法院想当然认为侨灏公司“已将场地交付给原告使用，此时侨灏公司对原告支付的租赁押金15000元不予确认，明显不合常理。”侨灏公司认为，根据“谁主张、谁举证”的原则，邵忠伟应当举证证明其实际已向侨灏公司支付了15000元租赁押金的证据(转账证明或者收据)，如果邵忠伟不能举证，则请二审法院驳回其诉讼请求。二、原审判决侨灏公司赔偿邵忠伟装修损失事实不清、证据不足。理由：即使存在装修损失，声索某应该是广州市晨晨快递有限公司(以下简称“晨晨快递公司”)，而非邵忠伟。根据《加盟协议书》，“晨晨快递公司”经授权取得在广州市海珠东区域设立中通速递加盟网点，并取得“中通速递”注册商标使用权，请法庭注意，邵忠伟并非加盟方。为开展经营，“晨晨快递公司”在案涉房屋进行装修，与相关公司签订《合同》，邵忠伟虽然在相关装修合同上签字，但仅作为“晨晨快递公司”法定代表人签名，并不代表涉案场地系其个人装修使用。由此可见，涉案场地实际使用人是“晨晨快递公司”，装修亦为其投入，而非邵忠伟。故，即使存在装修损失，声索某应该是“晨晨快递公司”，原审法院未查明上述场地实际使用人，混淆是非，将实际使用人及装修投入人广州市晨晨快递有限公司误以为是邵忠伟，从而作出错误判决，请上诉法院予以纠正。邵忠伟辩称：坚持一审庭审意见。对于押金凭证我方没有原件，但是有提供复印件。双方签订的所有合同都是以邵忠伟的名义签订并不是以快递公司的名义签订，租赁合同也是以邵忠伟的名义签订的，理应为承受押金返还的主体。邵忠伟向一审法院起诉请求：1.确认邵忠伟、侨灏公司签订的租赁协议于2014年11月24日解除。2.判令侨灏公司返还押金15000元以及水电周转金（押金）1万元，共25000元。3.判令侨灏公司返还场地使用费及管理费22500元。4.判令侨灏公司赔偿邵忠伟装修费33000元。5.本案诉讼费由侨灏公司、泰伟公司承担。侨灏公司辩称，1.我方同意与邵忠伟解除合同。2.关于押金，我方认为应当按照实际收取的金额合理退回。3.不同意邵忠伟诉请第三、四项。邵忠伟实际上使用过涉案场地，即使合同无效，邵忠伟也因场地取得收益，我方不同意全部返还场地使用费及管理费。4.我方也是转租方，自泰伟公司处承租。我方是后来才知道泰伟公司向我出租的是农用地，不具备仓储用途，我方也属于受害方。故我方认为应当由泰伟公司承担全部责任。泰伟公司未提供证据和答辩意见。一审法院认定事实：邵忠伟（乙方）与侨灏公司（甲方）于2014年8月14日签订《租赁协议》，约定侨灏公司将位于广州市海珠区新滘东路522号三号地块一街12号场地/仓库租给邵忠伟作货物中转使用，面积约250平方米，本协议期限为叁年，若原、侨灏公司双方任何一方需要终止本协议，需提前两个月以书面形式通知对方即可终止本协议。从本协议签字即日交付两个月押金15000元。侨灏公司提供现状水电的使用协议处理有关的事宜，而所需的一切费用由邵忠伟承付。邵忠伟负责本场地合法使用下的安全防火防盗安全用电等，合同期内由此而发生的一切责任、事故有邵忠伟负责，与侨灏公司无关。合同期间，邵忠伟如需另行装修房屋或增设其他设施，在经得侨灏公司书面同意后并办理有关合法报建报装修手续后，在不损坏房屋基础结构和安全装修，手续和费用邵忠伟自理自负……。邵忠伟、侨灏公司在该协议下签订了《补充协议》：邵忠伟需向侨灏公司另交纳水电周转金10000元正。邵忠伟称其于2014年8月14日向侨灏公司交付完毕水电周转金10000元、场地租赁押金15000元。对此侨灏公司仅确认收到水电周转金10000元，对于场地租赁押金15000元侨灏公司认为邵忠伟无法出示收据原件，故不予认可。同时侨灏公司确认已收到邵忠伟支付的2014年8月4日至12月3日期间的场地使用费及管理费共计22500元。2014年11月24日，广州市国土资源和房屋管理局以新滘南路南面，仑头路西侧地段，进行硬化地面、搭建铁棚系擅自非法占用土地面积约1500平方米。该行为违反了《土地管理法》第44条的规定。现责令你单位立即停止上述违法行为，向某公司和中通快递公司发出了《责令停止土地违法行为通知书》（穗海国土监停[2014]东197号）和《责令改正违法行为通知书》（穗海国土监停[2014]东216号）。另查，邵忠伟是广州市晨晨快递有限公司的法定代表人。2014年11月20日广州市晨晨快递有限公司与东莞市凯盛中通快递有限公司签订《加盟协议书》约定东莞市凯盛中通快递有限公司授予广州市晨晨快递有限公司加盟中通速递特许经营权。特许广州市晨晨快递有限公司自2014年11月20日在广东省广州市海珠区设立中通速递加盟网点，加盟网点使用“中通速递”注册商标。另查，2013年10月17日，侨灏公司（乙方）与泰伟公司（甲方）签订了《场地租赁合同》，约定泰伟公司同意将坐落于广州市海珠区新滘东路以南，仑头路以西地块出租给侨灏公司作车辆停车场和仓储服务使用，租赁期限为2013年10月15日至2014年12月30日止。庭审中，就邵忠伟与侨灏公司签订合同时，涉案场地的状况，邵忠伟、侨灏公司均确认只有上盖物，没有内部间隔及水电安装。邵忠伟称侨灏公司未告知其涉案地块系违法未报建的情况。对此侨灏公司称其在与泰伟公司签订租约时，泰伟公司告知其涉案场地是停车场及仓储使用。就搬迁时间，邵忠伟陈述2014年11月24日开始就没有使用涉案场地，但并没有实际向侨灏公司交付场地，只是口头告知过侨灏公司。侨灏公司则不予确认，称并未实际收回涉案场地，且涉案场地于2014年12月25日已被城管部门拆除。邵忠伟为证明其主张向一审法院提交了以下证据：1.租赁协议；2.场地租赁押金及水电押金收款收据；3.2014年8月4日至12月3日期间的场地使用费及管理费收据；4、装修工程合同；5、中通快递加盟协议书；6.租赁合同；7.广州市晨晨快递有限公司营业执照副本及组织机构代码；8.穗海国土监通（2014）监2号《责令改正违法行为通知书》；9.穗海国土监停（2014）监2号《责令停止土地违法行为通知书》；10.穗海国土监停（2014）东197号《责令停止土地违法行为通知书》；11.《责令限期拆除在建抢建违法建筑通知书》；12《强制拆除在建抢建违法建设决定书》；13、涉案场地照片。侨灏公司为证明其主张向一审法院提交了侨灏公司与泰伟公司于2013年10月17日签订的《场地租赁合同》。一审法院认为，本案中邵忠伟与侨灏公司于2014年8月14日签订的《租赁协议》因涉案场地违反了土地使用的相关法律规定，故该协议无效。现邵忠伟再要求确认解除该《租赁协议》，已无实际意义，故一审法院不予支持。该协议已明确约定涉案的场地作为“场地/仓库租给邵忠伟作货物中转使用”，故侨灏公司作为出租人应提供符合该合同约定用途的场地。现侨灏公司未举证证实与邵忠伟签订协议时已对涉案地块进行了可做仓库使用的报建，侨灏公司提供的场地并不符合合同约定的用途。故侨灏公司存在过错，侨灏公司应对因此给邵忠伟造成的损失承担赔偿责任。邵忠伟在同侨灏公司签订合同时，未尽审慎义务，且在进行装修时亦未按照合同约定进行报建报装修手续，邵忠伟自身亦存在过错，故根据侨灏公司与邵忠伟各自的过错程度，一审法院确认侨灏公司应当对邵忠伟的损失承担80%的赔偿责任，邵忠伟自负20%。由于邵忠伟与侨灏公司、泰伟公司与侨灏公司分别属于两个相互独立的合同相对方和不同的法律关系，且邵忠伟也只是诉请要求侨灏公司对其损失承担赔偿责任，因此侨灏公司主张因泰伟公司未告知其相关土地的使用情况因此泰伟公司也应该依据过错比例承责，由于缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于押金。因合同无效，侨灏公司理应返还所收取的邵忠伟押金，至于侨灏公司所称因邵忠伟无法出示场地租赁押金15000元的收据原件故不予确认而只确认收到水电周转金10000元的主张，根据邵忠伟与侨灏公司签订的《租赁协议》已明确约定邵忠伟自协议签字即日交付两个月押金15000元，结合侨灏公司确认邵忠伟已支付水电周转金10000元，而根据事实情况侨灏公司也已将场地交付给邵忠伟使用，此时侨灏公司对邵忠伟支付的租赁押金15000元不予确认，明显不合常理。因此对于侨灏公司该主张，一审法院不予支持。侨灏公司应返还邵忠伟支付的押金共计25000元。关于场地使用费和管理费。根据邵忠伟与侨灏公司确认，邵忠伟向侨灏公司缴付的租金期间为2014年8月4日至2014年12月3日。虽然邵忠伟称其在2014年11月24日起不再使用涉案场地，但并未提供证据予以证明其已将涉案场地交还给侨灏公司，因此侨灏公司所称其并未收回涉案场地直至涉案场地于2014年12月25日左右被有关部门拆除，一审法院予以确认。鉴于邵忠伟在2014年8月4日至2014年12月3日期间确有使用涉案场地的事实，故邵忠伟要求侨灏公司返还此期间的场地使用费和管理费，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于装修费用问题。结合邵忠伟与侨灏公司对于签订合同时，涉案场地状况的陈述及邵忠伟提供的《合同》及支付凭证等，一审法院确认邵忠伟对涉案场地实际支出装修款33000元.由于合同约定的租赁期限为3年，虽然邵忠伟主张其在2014年11月24日起不再使用涉案场地，但根据侨灏公司所称其并未收回涉案场地直至涉案场地于2014年12月25日左右被有关部门拆除，考虑到双方均未能举证证明该涉案场地的具体拆除时间，一审法院酌情确认邵忠伟使用上述建筑物有4个月。按照实际使用时间占整个租赁期间来计算邵忠伟投入装修的剩余价值为29333元[33000元÷36个月×（36个月－4个月）]为邵忠伟的装修损失。上述损失应由侨灏公司赔偿23466元(29333元×0.8)给邵忠伟。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，于2016年3月29日作出如下判决：一、第一被告在本判决生效之日起10日内向原告返还押金25000元。二、第一被告在本判决生效之日起10日内赔偿原告装修费损失23466元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1813元，由原告负担722元，第一被告负担1091元。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。另查明：广州市晨晨快递有限公司于2014年9月25日成立，法定代表人邵忠伟，系自然人独资的有限责任公司。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”本案双方均对一审认定涉案租赁协议无效，侨灏公司应返还邵忠伟押金以及侨灏公司对邵忠伟的损失承担80%的赔偿责任均无异议，本院予以确认。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、邵忠伟缴纳15000元押金的事实能否认定？二、邵忠伟是否有权主张涉案租赁物的装修损失、设备安装拆卸损失？关于焦点一，本案邵忠伟提交了水电周转金10000元的收据原件以及押金15000元的收据复印件，侨灏公司确认收取了水电周转金10000元，但不确认收取15000元押金。但根据双方签订的租赁协议及补充协议的约定，邵忠伟应向侨灏公司即日交付两个月押金15000元及水电周转金10000元，结合涉案租赁场地已经交付使用的事实，从常理分析，侨灏公司没有理由在只收取水电周转金而没有收取租赁押金的情况下将租赁场地交付邵忠伟使用。而且，涉案租赁协议已经实际履行一段时间，本案并无证据显示侨灏公司在此期间曾经向邵忠伟主张该押金。因此，虽然邵忠伟无法提供押金15000元的收据原件，但结合本案合同的履行情况，一审确认邵忠伟已经缴纳了15000元押金的事实，并无不当，本院予以维持。关于焦点二，侨灏公司上诉提出涉案租赁场地由晨晨快递公司实际使用、装修，涉案设备的权利人为晨晨快递公司，邵忠伟无权主张该损失。经本案查明的事实，涉案租赁协议系邵忠伟与侨灏公司所签订，邵忠伟系合同相对方，其有权依据合同主张权利。其次，邵忠伟签订租赁协议后成立了其任法定代表人的自然人独资的有限责任公司--晨晨快递公司，在涉案租赁场地进行经营。本案并无证据显示晨晨快递公司曾就涉案装修损失、设备拆卸损失向侨灏公司主张权利。因此，侨灏公司认为邵忠伟无权主张涉案租赁物的装修损失、设备安装拆卸损失，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。综上，侨灏公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762元，由广州市侨灏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群代理审判员 黄春成代理审判员 柳玮玮二〇一六年九月二十一日书 记 员 罗 涛 关注公众号“”