（2016）苏0106民初2889号

裁判日期: 2016-09-21

公开日期: 2018-07-21

案件名称

原告南京苏宁房地产开发有限公司与被告江苏叙昌��程项目管理咨询有限公司、蔡万宏、吴秀娥、郭玉忠房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京苏宁房地产开发有限公司,江苏叙昌工程项目管理咨询有限公司,蔡万宏,吴秀娥,郭玉忠

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2016）苏0106民初2889号原告：南京苏宁房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320106135238585CN，住所地南京市鼓楼区广州路188号16楼。法定代表人：张康黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘爱东，江苏国泰新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔恒涛，江苏国泰新华律师事务所实习律师。被告：江苏叙昌工程项目管理咨询有限公司，住所地南京市水西门大街79号丽枫酒店。法定代表人：蔡万宏，该公司执行董事。被告：蔡万宏。被告：吴秀娥，女，1966年2月8日生，汉族。被告：郭玉忠，男，1968年12月21日生，汉族。四被告共同委托诉讼代理人：芮令辉，北京大成（南京）律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：徐培，北京大成（南京）律师事务所律师。原告南京苏宁房地产开发有限公司（以下简称苏宁房地产公司）与被告江苏叙昌工程项目管理咨询有限公司（以下简称叙昌公司）、蔡万宏、吴秀娥、郭玉忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁房地产公司的委托诉讼代理人刘爱东、崔恒涛，被告叙昌公司、蔡万宏、吴秀娥、郭玉忠的共同委托诉讼代理人芮令辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁房地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认苏宁房地产公司与叙昌公司于2015年3月6日签订的租赁合同在2015年12月15日解除；2、叙昌公司向苏宁房地产公司支付2015年9月28日至2015年12月14日期间的房租34694.4元，并按每日万分之五的标准支付2015年8月28日至实际清偿该款之日期间的滞纳金；3、叙昌公司向苏宁房地产公司支付因拒付租金而应承担的违约金40587.9元；4、叙昌公司支付2015年12月19日至实际清场之日期间的房屋占用使用费92518.4元（按房屋日租��2倍即888.6元/天计算至2016年3月30日），并按每日万分之五向苏宁房地产公司支付该款项的自2016年3月31日至清偿之日期间的滞纳金；5、叙昌公司承担苏宁房地产公司支付的律师费10562元；6、蔡万宏、吴秀娥、郭玉忠对上述2-5项承担连带清偿责任。事实和理由：2015年3月6日，苏宁房地产公司与叙昌公司签订了一份《租赁合同》，约定苏宁房地产公司将其所有的位于南京市鼓楼区广州路188号1807A座房屋出租给叙昌公司，年租金为162351.6元，租赁期限为2015年3月28日至2016年3月27日。合同履行过程中，叙昌公司拒付2015年9月28日至2016年3月27日期间的租金，其行为构成根本违约。蔡万宏、吴秀娥、郭玉忠作为叙昌公司的股东，在叙昌公司长期不经营的情况下，不对公司进行清算，给苏宁房地产公司维护自身权益带来严重困难，三股东应当对叙昌公司的债务承担连带清偿责任。综上，苏宁房地产公司请求法院支持其诉讼请求。被告叙昌公司、蔡万宏、吴秀娥、郭玉忠辩称：1、叙昌公司在上述租赁合同签订后一个月即向苏宁房地产公司表达不再承租的意愿，并于2015年5月底搬离了上述房屋，实际使用房屋不足两个月。在与苏宁房地产公司沟通的过程中，苏宁房地产公司要求叙昌公司承担过重的责任，并在叙昌公司未支付上述款项前不准许叙昌公司将相应物品清空。叙昌公司为了补偿苏宁房地产公司已向苏宁房地产公司支付了6个月的租金，其中第二笔租金实际为补偿款；2、2015年12月，苏宁房地产公司在明知被告未在承租房屋内经营的情况下，仍直接张贴催款函、解除合同通知。苏宁房地产公司完全可以通过其他方式联系叙昌公司。3、苏宁房地产公司从未催要过剩余租金，叙昌公司以为双方之间纠纷早已解决，因此苏宁房地产公司对��承租房屋长期空置负有过错。4、叙昌公司为补偿苏宁房地产公司已放弃了履约保证金，现苏宁房地产公司再次要求叙昌公司承担上述款项，其诉讼请求数额过高。5、苏宁房地产公司主张叙昌公司承担律师费没有相应依据。6、叙昌公司是独立法人，苏宁房地产公司要求三股东承担连带责任，无事实和法律依据。综上，请求法院驳回苏宁房地产公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2015年3月6日，苏宁房地产公司（出租方，甲方）与叙昌公司（承租方，乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将位于南京市鼓楼区广州路188号苏宁环球大厦第17层1807A座商铺/办公用房（建筑面积为139平方米，以下简称案涉房屋）出租给乙方；租赁期限为一年，自2015年3月28日起至2016年3月27日止；租金标准为每日444.8元，每月13529.3元，年租金为162351.6元；租金支付：季付，��期租金期满一个月前支付下一期租金，合同签订当日，乙方应向甲方支付首期租金40587.9元；在签署本合同时，乙方上期缴纳的履约保证金26200元自动转为本期合同的履约保证金；租赁期内若乙方拖欠甲方租金以及物业管理费以及应承担的违约金、赔偿金等其他费用的，甲方可以在书面通知乙方后直接从履约保证金中扣除；（合同8.1条）乙方应当在因下列情形导致的本合同效力终止之日起3日内及时清场，将该房屋及其设施设备完好无损地归还甲方（以书面交接凭证为准）：（1）合同租赁期届满，双方不再续租的；（2）一方根据本合同约定解除条件或法定解除条件，依法解除本合同的；（3）双方协商一致解除合同的；（合同8.2条）清场每逾期一天，乙方应按该房屋日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费；（合同10.2条）乙方有下述行为之一的，应向甲方支付等同��3个月租金的违约金，同时甲方有权解除本合同，甲方解除本合同的，乙方除应支付上述违约金外，已缴纳的履约保证金也不予退还：（5）乙方欠缴租金或本合同约定的其他费用超过十天或累计金额达到5000元的；（12）乙方有其他严重违约金行为致使甲方不能实现合同目的的；（合同10.4条）一方依法解除本合同而另一方不予配合的，一方通过诉讼途径解除合同或收回房屋时，其合理支出的律师费由对方承担；（合同10.5条）若乙方未能在前款所述期限内缴纳租金、补足履约保证金或缴纳本合同约定的其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴的租金、履约保证金或其他费用金额的万分之五计算收取滞纳金至乙方缴清之日止；与本合同有关的相关通知、函件等文书须直接送达或以挂号信、快递等方式寄送，一方有证据证明上述文书已按本合同载明的通讯地址寄出的，则经过��理邮递期限后即视为合同对方已收到该文书，一方通讯地址的变更需以书面形式通知合同对方，否则不产生变更效力等等。上述合同签订后，苏宁房地产公司依约将案涉房屋交付给叙昌公司。叙昌公司按约支付了前两季租金，前期所交的履约保证金26200元延续至本合同中继续作为履约保证金。叙昌公司未向苏宁房地产公司支付2015年9月28日之后的租金。2016年3月30日，苏宁房地产公司与叙昌公司办理了案涉房屋的交接手续，叙昌公司将案涉房屋的三把钥匙交付给苏宁房地产公司。叙昌公司登记住所地为南京市鼓楼区广州路188号18楼，即案涉房屋。叙昌公司注册资本为200万元，蔡万宏、吴秀娥、郭玉忠系叙昌公司股东，出资额分别为170万元、20万元、10万元。以上事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。双方争议事实为：1、案涉房屋租赁合同解除的时间及原因；2、苏宁房地产公司催缴租金、解除合同是否符合合同约定和法律规定程序。苏宁房地产公司为证明其主张，除提交租赁合同外，还提交了如下证据：1、2015年12月10日张贴在案涉房屋处的催告函，催告叙昌公司支付所欠租金、违约金、物业费等费用的照片。2、2015年12月15日，张贴在案涉房屋处的解除合同通知的照片，通知叙昌公司解除租赁合同，并要求叙昌公司腾空返还房屋。叙昌公司对于苏宁房地产公司提交的上述证据不予认可。认为苏宁房地产公司明知叙昌公司早已不在案涉房屋内经营，因此上述通知不能视为已送达。叙昌公司提交了2016年3月28日寄送给苏宁房地产公司的《告知函》，该函件内容为“我公司由于办公地点转移，已于2015年4月向贵公司提出终止租赁的申请，缴付了共二个季度的租金。由于第二至第四季度期间，办公租房已空置，不存在消耗使用状态，现租赁合同终止日期已至，我公司愿一次性赔付签订租赁合同同时给付贵公司的押金26000元以结清与贵公司的租赁款项等等”。苏宁房地产公司对于收到上述告知函予以认可，但认为告知函所述内容不符合事实。叙昌公司辩称苏宁房地产公司以叙昌公司未支付后两期租金为由拒绝叙昌公司腾空案涉房屋，也拒不接收案涉房屋。但叙昌公司对此未提交证据予以证明。叙昌公司于2015年5月搬至新的经营场所，但叙昌公司在本院规定期限内未提交相关租赁协议或产权证书予以证明。叙昌公司也未提交证据证明其已将新的通讯地址告知苏宁房地产公司。本院对于双方争议事实，结合双方证据，认证如下：1、苏宁房地产公司按照合同约定在案涉房屋处张贴催告函、解除通��，对于苏宁房地产公司提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可。2、叙昌公司提交的告知函，虽然苏宁房地产公司收到该函，但叙昌公司未提交新的经营场所的租赁协议或产权证书，也未提交其他证据佐证其已于2015年4月向苏宁房地产公司提出终止租赁申请，因此对于叙昌公司提交的上述证据，本院认可其真实性、合法性，但对于其关联性不予认可。庭审中，叙昌公司认为苏宁房地产公司同时主张违约金与履约保证金属于重复计算，违约金数额也远大于实际损失。苏宁房地产公司因本案纠纷，支付了律师代理费10562元。苏宁房地产公司表示因叙昌公司拖欠租金，故应当没收其所缴纳的履约保证金26200元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就案涉房屋出租的《租赁合同》��双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。叙昌公司未能证明其已于2015年4月向苏宁房地产公司提出解除合同的意思表示，以及苏宁房地产公司拒绝叙昌公司腾空交付房屋的事实。即便2015年5月之后，叙昌公司不再经营案涉房屋，其也未向苏宁房地产公司返还房屋。因此叙昌公司辩称租赁合同已于2015年4月解除的意见，本院不予采纳。叙昌公司变更新的经营场所后，未按照合同约定将新地址告知苏宁房地产公司，其应当承担不利后果。因此，苏宁房地产公司通过在案涉房屋即叙昌公司登记住所地处张贴催告函以及解除合同通知的行为，符合合同约定。因叙昌公司未缴纳2015年9月28日之后的租金，苏宁房地产公司按照合同约定行使解除权，于2015年12月15日解除双方之间的租赁合同，以及要求叙昌公司向其支付所欠的2015年9月28日至2015年12月14日期间的租金34694.4元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于叙昌公司是否应当支付所欠租金的滞纳金的问题。叙昌公司未按合同约定及时支付剩余租金，构成违约，苏宁房地产公司据此主张滞纳金符合合同约定及法律规定，本院予以支持。叙昌公司认为该滞纳金标准过高，申请本院予以调整，本院综合本案案情，以及叙昌公司的违约情形，认为该滞纳金标准高于苏宁房地产公司实际租金损失，故酌定叙昌公司按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向苏宁房地产公司支付从2015年8月28日起至实际给付所欠租金之日期间的滞纳金。关于苏宁房地产公司主张的违约金40587.9元。合同已经约定了叙昌公司在欠付租金的情况下，应当向苏宁房地产公司支付滞纳金，该滞纳金实质上具有违约金的性质，且合同约定额外支付三个月租金作为违约金的标准过高，叙昌公司申请予以调整，本院予以支持。基于上述分析，合同中所约定拖欠租金所应承担的滞纳金与另行需承担的违约金属于重复约定，故本院对于苏宁房地产公司主张叙昌公司另行支付违约金40587.9元的诉讼请求不予支持。关于苏宁房地产公司主张的房屋占用使用费及滞纳金的问题。2015年12月15日，原、被告之间的租赁合同解除，叙昌公司应当在三日内腾空返还案涉房屋，但叙昌公司直至2016年3月30日才将案涉房屋返还给苏宁房地产公司。叙昌公司辩称苏宁房地产公司拒不同意其先行搬离，但叙昌公司未提交证据予以证明，且叙昌公司在2016年3月30日交还案涉房屋时，同时交付了案涉房屋正门的三把钥匙，因此，本院对于叙昌公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。故苏宁房地产公司要求叙昌公司支付这一期间的房屋占用使用费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但合同约定的房屋占用使用费为原租金的两倍，该标准远高于苏宁房地产公司实际租金损失，且合同解除之日至房屋交付之日期间仍属于原租期内，因此本院酌定房屋占用使用费的标准应按原租金标准计算为宜，计46259.2元。叙昌公司所应承担的该项费用的滞纳金标准也应按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际清偿该房屋占用使用费之日为宜。关于苏宁房地产公司主张的律师代理费。本案纠纷系因叙昌公司违约所致，苏宁房地产公司因此要求叙昌公司承担律师代理费10562元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于履约保证金的问题。合同约定了履约保证金可以抵扣叙昌公司所欠租金以及违约金等费用。且叙昌公司已承担了欠付租金而需支付的滞纳金。因此苏宁房地产公司再行没收履约保证金，仍属于重复计算违约金，故对于苏宁房地产公司没收履约保证金的意见，本院不予采纳。叙昌公司已支付的26200元履约保证金可用以抵扣其所需承担的上述债务。关于苏宁房地产公司要求蔡万宏、吴秀娥、郭玉忠对叙昌公司上述债务承担连带责任的问题。叙昌公司系有限责任公司，应当以公司资产对外承担债务。根据所调取的工商资料显示，蔡万宏、吴秀娥、郭玉忠作为公司股东，已出资到位。叙昌公司是否存在经营不善，是否需要进行清算，均不属于公司股东应当对公司债务承担连带清偿责任的法定理由。因此，苏宁房地产公司的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告南京苏宁房地产开发有限公司与被告江苏叙昌工程项目管理咨询有限公司于2015年3月6日就南京市鼓楼区广州路188号苏宁环球大厦第17层1807A房屋签订的《租赁合同》于2015年12月15日解除；二、被告江苏叙昌工程项目管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京苏宁房地产开发有限公司支付2015年9月28日至2015年12月14日期间的租金34694.4元及滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍自2015年8月28日计算至判决确认给付该款之日止）；三、被告江苏叙昌工程项目管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京苏宁房地产开发有限公司支付2015年12月18日至2016年3月30日期间的房屋占用使用费46259.2元及滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍自2015年8月28日计算至判决确认给付该款之日止）；四、被告江苏叙昌工程项目管理咨询有限公司已支付的26200元履约保证金可用以抵扣上述第二、三项给付内容中的等额款项；五、被告江苏叙昌工程项目管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京苏宁房地产开发有限公司支付律师代理费10562元；六、驳回原告南京苏宁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间��债务利息。案件受理费4809元，减半收取2404元，由原告南京苏宁房地产开发有限公司负担1025元，被告江苏叙昌工程项目管理咨询有限公司负担1379元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　周　磊人民陪审员　　汤晓梅人民陪审员　　朱宝源二〇一六年九月二十一日见习书记员　　杨　艳微信公众号“”