（2016）豫01民终8563号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-10-08
案件名称
郑州美豪物业管理有限公司与李伟物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李伟,郑州美豪物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终8563号上诉人（原审被告）李伟，男，1971年8月20日生，汉族。委托代理人刘亚涛，河南鑫苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑州美豪物业管理有限公司。法定代表人符雪，该公司经理。委托代理人苏婧，该公司员工。上诉人李伟因与被上诉人郑州美豪物业管理有限公司（以下简称美豪物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李伟上诉请求：1、将本案依法发回重审或者依法查清事实改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院不顾上诉人原审中提供的证据与对事实的辩解、被上诉人方证据形式的瑕疵及内容的矛盾，径直按被上诉人诉请作出判决，严重偏袒被上诉人一方，事实不清且适用法律错误。一、“德金.假日御园”小区至今仍未成立业主委员会，所谓的“业主代表协调委员会”的成立也不符合有关规定，上诉人与河南好时光物业管理有限公司（以下简称好时光物业公司）订立的《前期物业管理服务协议》，在当事人之间不解除情况下，至今仍合法有效。国务院《物业管理条例》第26条规定，未约定期限的前期物业服务合同，“业主委员会于物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”；《郑州市物业管理条例》第35条亦明确规定：业主委员会与新选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。另据郑物（2011）4号文《郑州市住宅小区业主代表协调委员会指导意见》，“业主代表协调委员会”的成立要经过发布公告、报名、选举、公示的法定程序。被上诉人是市场经济主体，和业主间是服务与被服务的关系，其为业主提供服业服务的唯一依据是双方订有物业服务合同，而非某个部门或者行政组织的委派、指定。二、上诉人已向好时光物业公司交纳物业服务费至2015年10月29日（被上诉人亦在庭审中对此确认“真实无意义”），上诉人直至2016年年初接受的仍是好时光物业公司的物业服务。好时光物业公司与被上诉人因种种原因没有交结完毕，好时光物业公司在小区有留守人员。对上述事实，上诉人在一审中已详细作出解释说明，现上诉人提供补强证据直接加以证明。《物业管理条例》第33条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理”的规定，无法否认两个物业公司因未交结完毕，前一个物业公司在留守人员处理遗留问题的事实存在。法院应从物业公司进驻小区的合法性及事实存在的合理性两方面进行考量裁判。三、最高法院“关于审理物业服务案件的解释”第一条不适用本案，本案中小区根本未成立业主委员会，被上诉人进驻小区也并非业主大会依法选聘，上诉人与被上诉人之间至今无合法合同关系。（一）桂园社区委员会的2015年12月17日的“情况说明”与2016年3月16日的“证明”均不符合法律规定的单位证明的形式要求。（二）被上诉人为上诉人的小区提供物业服务不能基于某外部组织的指定或聘请，且两份证据均非原始证据，被上诉人欲证明自己进驻小区的合法性，应出示所谓的“业主代表协调委员会”合法成立的各项证明。（三）两份证据内容不一致。“情况说明”称“业主代表协调委员会”与被上诉人自2015年3月24日物业服务合同成立之日起由被上诉人为小区提供服务，“证明”又改称2015年1月1日起提供服务。“情况属实”，一审判决上诉人承担物业费从2015年1月1日起算，双方连“形式上”的合同也没有。（四）上诉人并不否认被上诉人目前在小区存在的事实，但要求向其支付2015年的物业费于法无据。综上，请求二审法院查明公断，依法支持上诉人诉请。郑州美豪物业管理有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。郑州美豪物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告为假日御园小区32号房的所有人，原告和业主协调代表协调委员会于2015年3月24日签订了物业管理服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，物业管理费用为3.2元／月／平方。自2015年1月1日起，美豪物业应社区居委会的聘请，在该小区开始了物业服务，故物业费自2015年1月1日起开始收取。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告所在的小区实施规范的物业管理，为被告提供了正常的物业管理服务。但是，被告于2015年1月1日起开始未缴纳物业费，截止2015年12月31日，欠费月数为12个月，欠缴物业费共计16528元。经原告书面催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。故诉至法院。请求判令：1、被告立即支付假日御园小区32号房物业管理费16528元；2、被告承担本案全部诉讼费。李伟向一审法院辩称：1、被告与河南好时光物业管理有限公司签订有物业合同，该合同至今仍合法有效；2、被告向河南好时光物业管理有限公司缴纳有物业管理费，接受的是好时光物业公司管理服务，物业管理费交至2015年10月；3、被告未和原告签订有物业服务合同，也从未接受其物业服务，其起诉提供的物业管理服务合同与被告无任何关系。一审法院认定事实：被告李伟系郑州市惠济区开元路9号德金?假日御园32号楼业主（其房屋建筑面积430.43平方米）。2013年9月29日，被告李伟与河南好时光物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议。2014年9月29日，河南好时光物业管理有限公司向被告李伟出具物业费收据，载明系付自2014年9月29日至2015年9月29日物业费。2015年3月24日，在郑州市××区迎宾路街道办事处桂圆社区居民委员会参与下，郑州市惠济区开元路9号院的业主代表协调委员会代表人袁卓、楚玉凤与美豪物业签订物业管理服务合同。其中合同第十条约定：……一、由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：1、物业管理费：3.2元／月／㎡……第二十一条“本合同服务期限自签订合同之日起，2015年3月25日起至2016年3月26日止，合同期限为壹年。合同期内，自业主委员会成立之日起，本合同终止。”2015年12月17日，郑州市××区迎宾路街道办事处桂圆社区居民委员会出具《关于郑州美豪物业管理有限公司接管德金假日御园小区物业管理服务的情况说明》，载明“郑州好时光物业管理有限公司于2014年12月31日从德金假日御园小区撤离物业管理服务，自此，给小区业主的生活造成不便、居住环境差、安全无保障。在小区业主的要求下，经半数以上业主签字同意，于2015年3月24日由桂圆社区及业主代表协调委员会于郑州美豪物业管理有限公司签订物业管理服务合同，即合同签订之日起由郑州美豪物业管理有限公司为德金假日御园小区提供物业管理服务工作”。2016年3月16日，郑州市××区迎宾路街道办事处桂圆社区居民委员会出具证明，载明：兹证明郑州美豪物业管理有限公司自2015年1月1日起在德金假日御园进行物业服务，该情况属实。以上事实，有前期物业管理服务协议、收据、物业管理服务合同、居委会证明、情况说明和庭审笔录为证，足以认定。一审法院认为：民事活动遵循诚实信用、等价有偿的原则。因德金假日御园小区原有物业管理服务公司提前撤离，原告美豪物业已经与业主代表协调委员会签订《物业管理服务合同》，并依法定程序入驻该小区并提供物业服务，被告应当按照业主代表协调委员会与原告签订的物业管理服务合同的约定，向原告支付物业费。被告认为，在其与原有物业管理服务公司合同未到期的情况下拒绝缴纳物业费的意见，不符合法律规定，不予认定。被告与原有物业服务公司的纠纷，应另行主张解决。被告的其他质辩意见，因缺乏事实和法律依据，也不予认定。故被告应当向原告缴纳物业费，物业费的数额，根据被告房屋的建筑面积、约定的物业费标准和期限计算为：430.43㎡×3.2元／月／㎡×12个月＝16528.51元，在原告诉讼请求范围内予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”、第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，判决如下：被告李伟于本判决生效之内起三日内向原告郑州美豪物业管理有限公司支付物业管理费16528元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，减半收取106.5元，由被告承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《郑州市住宅小区业主代表协调委员会指导意见》规定了业主代表协调委员会的适用范围，全市城市建成区具备业主大会成立条件的住宅小区，应当成立业主大会筹备组，组织召开业主大会，选举产生业主委员会。没有召开业主大会选举产生业主委员会的住宅小区，应当成立业主代表协调委员会。郑州美豪物业管理有限公司与业主代表协调委员会于2015年3月24日签订的物业管理服务合同不违反法律法规的强制性效力，应为有效协议，双方均应依约履行义务。2016年3月16日，郑州市××区迎宾路街道办事处桂圆社区居民委员会出具证明，载明：兹证明郑州美豪物业管理有限公司自2015年1月1日起在德金假日御园进行物业服务，该情况属实。上诉人李伟应按照合同约定向被上诉人郑州美豪物业管理有限公司交纳物业费。上诉人李伟与原物业服务公司的纠纷，应另行主张解决。关于物业费的收费标准问题，郑州美豪物业管理有限公司在假日御园小区提供的物业服务收费标准为3.2元／月／平方米，参照该标准，一审法院判决的数额正确，本院予以维持。综上所述，上诉人李伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费213元，由上诉人李伟负担。本判决为终审判决。审判长 于岸峰审判员 成 锴审判员 陈启辉二〇一六年九月二十一日书记员 钱梦阳