（2016）鲁0983民初1089号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-26
案件名称
阴祖奇与润和公司缔约过失责任纠纷一审民事判决书
法院
肥城市人民法院
所属地区
肥城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阴祖奇,泰安市润和置业有限公司
案由
缔约过失责任纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十二条，第五十二条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0983民初1089号原告：阴祖奇，男，汉族，住肥城市。被告：泰安市润和置业有限公司，住所地肥城市新城高新技术开发区（金牛山大街东）。法定代表人：许振喜，董事长。原告阴祖奇与被告泰安市润和置业有限公司（以下简称润和公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2016年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阴祖奇到庭参加诉讼，被告润和公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阴祖奇向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令原被告订立的《商品房订房协议》无效；2.判决被告退还原告的购房款113844元；3.本案诉讼费、邮寄费由被告承担。事实和理由：2014年5月11日，原告阴祖奇与被告订立《商品房订房协议》，按照协议：原告购买被告位于金牛山大街与工业一路交汇处“润和·领世逸居”项目D号楼1单元1004室，合同约定面积98.35元/m2,总计房款为373844元，《协议》订立后原告付首付113844元，2015年11月，原告持《协议》到房管局作预售登记时，房管局告知原告该房已登记，购房人是案外人，购房登记时间是2014年12月。原告认为被告一房两卖属于合同欺诈行为，且该项目处于停工状态，被告的售楼处无人，原告根据《合同法》第52条之规定，向贵院提起诉讼。被告润和公司未作答辩。原告阴祖奇围绕诉讼请求依法提交商品房订房协议一份、收据两份，被告润和公司未到庭、未答辩，放弃其举证、质证的权利。原告阴祖奇提交的证据符合证据的形式要件，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月11日，原告阴祖奇（乙方）与被告润和公司（甲方）签订《商品房订房协议》一份，约定由原告阴祖奇购买被告润和公司位于肥城市金牛山大街与工业一路交汇处“润和·领世逸居”项目D号楼1单元1004室（房屋预售许可证号为肥房售证第2013013号），房屋面积为98.35元/m2,购买单价为3800元/m2，房屋总价款为373884元；同时协议约定，原告阴祖奇应于协议签订当日向被告润和公司支付商品房定金20000元，并于七日内即2014年5月18日前补清所购商品房首付款（含定金）113884元，双方换签《商品房买卖合同》，剩余房款办理银行按揭贷款，签订《商品房买卖合同》当日交齐银行按揭所需材料办理相关手续。同日，原告阴祖奇向被告润和公司交纳购房定金20000元。2014年5月13日，原告阴祖奇向被告润和公司交纳房屋首付款93884元，至此，原告阴祖奇已按照协议约定交清房屋首付款，但原被告双方至今未签订《商品房买卖合同》。庭后，经本院释明，原告阴祖奇变更诉讼请求为解除与被告润和公司订立的《商品房订房协议》并返还购房款。另查明，2014年12月16日，被告润和公司与案外人顾雅琳就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并办理网签备案。本院认为，原告阴祖奇与被告润和公司签订的《商品房订房协议》明确约定了换签《商品房买卖合同》的时间与条件，并载明“自双方签订《商品房买卖合同》起，本《商品房订房协议》自定废止”，该协议系明确将来订立本约的意思表示的预约合同，是双方当事人协商一致的结果，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。原告阴祖奇向本院起诉时请求确认该协议无效，后经本院释明，原告阴祖奇自愿变更该项诉讼请求为解除与被告润和公司订立的《商品房订房协议》，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，按照协议约定，原告阴祖奇已在约定的时间内交纳了购房首付款（含定金），被告润和公司应依约与原告签订《商品房买卖合同》而未签订，并于2014年12月16日通过肥城市房产管理局将涉案房屋网签备案给案外人顾雅琳，被告润和公司在已与原告订立《商品房订房协议》且原告已实际履行协议约定义务的情况下，将房屋另行出卖于案外人，违背诚实信用原则，原告阴祖奇已无实际购房可能，原告阴祖奇要求解除预约合同并要求被告润和公司返还购房款，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告阴祖奇与被告泰安润和置业有限公司签订的《商品房订房协议》；二、被告泰安润和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告阴祖奇购房款113844元；三、驳回原告阴祖奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2576元，由被告泰安润和置业有限公司负担。如不服本判决，可以本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 武艳艳人民陪审员 孙本红人民陪审员 江吉森二〇一六年九月二十一日书 记 员 郑红敏 微信公众号“”