（2016）粤03民终3393号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-14
案件名称
深圳市联顺房地产开发有限公司与郭爱华委托合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市联顺房地产开发有限公司,郭爱华
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终3393号上诉人（原审被告）：深圳市联顺房地产开发有限公司。法定代表人：凌国庆。委托诉讼代理人：李常勇，广东联睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立明，广东弘君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭爱华，女，汉族，1966年4月7日出生，香港居民。上诉人深圳市联顺房地产开发有限公司（以下简称联顺公司）因与被上诉人郭爱华委托合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联顺公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项；二、郭爱华承担本案全部诉讼费用。上诉的事实与理由：一审法院的判决与(2014)深中法房终字第1628-1646号民事判决相矛盾，导致联顺公司事实履行不能，依法不应当向郭爱华承担违约责任。联顺公司对一审法院查明的涉案场地由联顺公司开发、租赁给案外人XX超市有限公司经营超市、向郭爱华等人出售后签订《委托出租协议书》和《补充协议》的情况予以确认。依据生效的深圳市中级人民法院作出的(2014)深中法房终字第1628-1646号民事判决，已经确认了在联顺公司与郭爱华签订的《委托出租协议书》到期后，涉案场地仍然由XX公司在使用并正常营业，在该判决中，深圳市中级人民法院做出了驳回郭爱华等人要求直接占用人XX超市有限公司返还场地的的诉讼请求，并判决XX超市有限公司按照统一租金标准向郭爱华等人支付使用费。联顺公司作为委托出租人，委托出租协议到期后，在涉案场地由第三人占用的情况下，将涉案场地向郭爱华等产权人返还的前提是实际承租人的占有已不具有法律依据。然而，(2014)深中法房终字第1628-1646号判决已从法律上确认了由XX超市有限公司在《委托出租协议书》约定的承租期到期后，自2013年8月15日起继续占有使用涉案当地，从法律上造成了联顺公司无法依据《委托出租协议书》向郭爱华交付场地。深圳市中级人民法院已经判决XX公司不向郭爱华等人返还涉案场地，那么，在占用人依据生效判决合法占用，不必返还涉案场地的情况下，联顺公司作为委托出租人必然也不应当向郭爱华返还场地，因联顺公司已不具有返还的合法性。因此，人民法院既判令实际占用人不必向产权人返还场地，又判令委托出租人承担没有向产权人返还场地承担违约责任，是自相矛盾的。郭爱华辩称：请求维持原判。郭爱华向一审法院起诉请求：1、联顺公司按配备独立电源插座、地面高级抛光砖、石膏板吊顶天花的装修标准，向郭爱华返还深圳市龙岗区布吉镇布吉广场第X层XX号房产；2、联顺公司向郭爱华支付2013年11月15日至实际返还涉诉房产之日期间的违约金，暂计至2015年12月14日为94700元；3、联顺公司承担诉讼费和保全费。一审法院认定事实：联顺公司是位于深圳市龙岗区布吉街道吉华路布吉广场房地产项目开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米为商业用途。2001年7月9日，联顺公司与深圳市XXX投资发展有限公司签订了《租赁合同》，约定将上述二至四楼物业出租给该公司，租赁期限12年（2001年8月15日到2013年8月14日）。合同签订后，深圳市XXX投资发展有限公司在承租物业开办了XX超市。联顺公司为了便于开发销售，将布吉广场二至四楼层部分分割成产权式商铺对外销售，郭爱华是向联顺公司购买了分割后的商铺业主。2001年12月25日，郭爱华、联顺公司签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《委托出租协议书》，两份合同约定的主要内容是：郭爱华购买布吉广场第X层XX号房，建筑面积24.41平方米，用途为商铺，售价为284132元；装修标准为“配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶”；郭爱华在购买联顺公司所出售的布吉中心广场商铺时已经清楚知道，联顺公司已经将二、三、四楼商铺整体租赁给深圳市XXX投资发展有限公司（XX），租期为十二年，因此郭爱华同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，联顺公司无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查丈；为确保郭爱华收益，采取全权委托联顺公司出租，郭爱华收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁方和直接收益，均由联顺公司承担，郭爱华不介入具体的租赁行为；委托出租期限为139个月，从2002年1月15日起至2013年8月14日止；郭爱华委托联顺公司出租月租金为1558元；郭爱华同意联顺公司在委托期内对商铺进行全面装修，但联顺公司必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月联顺公司不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给郭爱华使用；如联顺公司延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给郭爱华。上述《委托出租协议书》签订后，郭爱华、联顺公司均依约履行到2013年8月14日。一审另查，2012年11月15日，联顺公司与XX超市有限公司（为深圳市XXX投资发展有限公司的股东，后更名为深圳市XX商业发展有限公司）签订了《租赁合同》，约定联顺公司将其在布吉广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给XX超市有限公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止；合同还约定，联顺公司只是表达其持有7137.01平方米物业的业主意见，XX超市有限公司如需承租二至四层非联顺公司所有部分，需向其他业主争取。其后，XX超市有限公司陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为十年（2013年8月15日到2023年8月14日），首年租金标准为原租赁实收金额上上涨20%，第二年起每年在上一年基础上递增1%。郭爱华拒绝与XX超市有限公司签订租赁合同。但XX超市有限公司已于2015年2月16日向郭爱华银行转账共计人民币39779.64元，并自2015年3月开始于每月中下旬向郭爱华银行转账2106.84元。郭爱华否认上述款项是商铺占用费，但不能提供证据说明上述费用的其他用途。又查，就郭爱华所有的布吉广场第X层XX号商铺所在位置，郭爱华提交的房地产证上并未就涉案商铺标明地界点座标，标明的地界点坐标为整个布吉广场XXX宗地座标。在郭爱华、联顺公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》附表中，整个二层平面的1:150图纸上标明了涉案商铺所在位置。一审法院认为，郭爱华、联顺公司在2001年12月25日签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《委托出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。郭爱华是涉案商铺的所有权人，对涉案商铺依法享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案商铺所在的布吉广场二至四层，因联顺公司出租给XXX公司，该公司在此处开办了XX超市后再由联顺公司分割成单元商铺进行销售。郭爱华在购买商商铺时已经清楚知道联顺公司将包括涉案商铺在内的布吉广场二至四层商铺整体出租给了XXX公司，并同意将商铺出租给第三方，每月收取固定租金的方式获得回报。郭爱华虽然开办了独立的房地产证，但其在购买商铺时已经知晓统一经营的状况，知道其商铺与布吉广场其他商铺具有不可分割性。郭爱华作为布吉广场的部分业主之一，要求联顺公司返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能和效益的发挥，进而损坏布吉广场二至四层大部分面积的其他业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行驶，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，郭爱华在对其商铺行驶所有权时，应受到相应限制，其行驶权利应符合其他商铺业主的整体意志。因此，郭爱华请求联顺公司返还涉案商铺，原审法院不予支持。联顺公司没有按照合同约定的期限及时返还商铺给郭爱华，应承担违约责任。联顺公司主张因XX公司的原因无法返还商铺，原审法院认为，当事人一方因第三人原因造成违约的，当事人一方可以按照法律规定或者约定解决与第三人之间的纠纷，并不影响向相对方承担违约责任。按照合同约定，联顺公司应从2013年11月15日起按双倍租金标准向郭爱华承担违约责任，该违约金具有补偿性质，当违约金不足以补偿损失时，当事人可以请求赔偿损失，但郭爱华没有证据证明损失超过合同约定的违约金，故原审法院认为郭爱华获得最多补偿应是每月两倍租金，即3788元。案外人XX公司已经在2015年2月16日开始支付费用，虽郭爱华否认这些费用与占用商铺费的关联性，但其不能提供相反证据证明相关费用属于其他性质，故原审法院认定相关费用应属于XX公司实际占用商铺期间的使用费。其中支付的2013年8月15日至2015年2月14日（18个月）期间的使用费共计39779.64元，平均每月为2209.98元；自2015年2月15日开始每月支付的占用费为2106.84元。故联顺公司还应支付2013年8月15日至2015年2月14日期间的违约金为每月1578.02元（3788元-2209.98元），该期间的违约金共计28404.36元；应支付从2015年2月15日开始至本判决生效之日止的违约金每月为1681.16元（3788元-2106.84元）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、联顺公司于本判决生效之日起十日内向郭爱华支付从2013年8月15日起至2015年2月14日期间的违约金共计28404.36元；二、联顺公司于本判决生效之日起十日内按照每月1681.16元的标准向郭爱华支付从2015年2月14日起至本判决生效之日止的违约金；三、驳回郭爱华的其他诉讼请求。本案受理费2167.50元、诉讼保全费967元，以上共计3134.5元（郭爱华已预交），由郭爱华负担1810.50元，由联顺公司负担1324元。本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，据双方的诉辩意见，本案争议的焦点是双方租赁合同到期后，联顺公司未能交回租赁物时应否承担违约责任的问题。联顺公司主张其因XX公司的原因无法返还商铺，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，联顺公司因XX公司的原因未能向郭爱华返还租赁物，不能成为其不承担违约责任的抗辩理由。综上，联顺公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2167.5元由上诉人深圳市联顺房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 毅审 判 员 张 睿审 判 员 庄齐明二〇一六年九月二十一日书记员（兼） 周 颖 来源：百度“”