（2016）新40民终1646号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2017-07-11
案件名称
刘星、马静与伊犁安业物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘星,马静,伊犁安业物业服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2016）新40民终1646号上诉人（原审原告）：刘星，男，汉族，1987年12月19日生，个体工商户，住伊宁市中苑小区七区*号楼*单元***室。上诉人（原审原告）：马静，女，汉族，1988年7月6日生，个体工商户，住伊宁市公园街四巷*号*栋*单元*层*号。委托诉讼代理人：刘星，男，汉族，1987年12月19日生，个体工商户，住伊宁市中苑小区七区*号楼*单元***室。被上诉人（原审被告）：伊犁安业物业服务有限公司，住所地伊宁市西环东路77号东城花园小区31号楼。法定代表人：刘新红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王高远，新疆长信合律师事务所律师。上诉人刘星、马静因与被上诉人伊犁安业物业服务有限公司（以下简称安业物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院于2016年4月6日作出的（2015）伊民初字第4332号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。上诉人刘星并作为上诉人马静的委托诉讼代理人、被上诉人安业物业公司的委托代理人王高远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘星、马静上诉请求：因安业物业公司所出租的房屋消防审核未通过，故本人无法从事经营活动，又因2014年11月27日安业物业公司在维修该租赁房屋时，因操作不当引起火灾，导致本人体育用地胶等设施毁损,消防主管部门就此次火灾事故责令安业物业公司整改并达到使用标准，但对方怠于作为，始终影响其获得工商经营许可执照，经营活动无法进行。原审判决却有意回避火灾是由安业物业公司引起。房屋使用仅两个月便发生火灾无法使用，一审判决仅要求安业物业公司退还其房租1.8万元，责任的划分严重缺失，导致判决明显错误。本人购买的地胶开具有收据，使用两个月后价值虽有减损，不至于减损了80%，评估地胶价值应当以火灾毁损前的价值为赔偿依据，一审判决将毁损后的价值作为赔偿依据明显将过错责任抛在一边。其已将经营损失相关证据提交法庭，一审判决却只字未提，显属漏判。请求撤销一审判决第二项；改判由安业物业公司一次性退还本人房租15万元；一次性赔偿本人地胶款15万元；赔偿本人经济损失10万元；一、二审诉讼费由安业物业公司承担。安业物业公司辩称，关于刘星提出的房屋没有经过消防审核的问题，我们提交经过消防验收备案的证据，消防备案是针对工程竣工的，在使用过程中使用房屋的产生消防问题与出租方无关。火灾的事情法院也调查了，结果并没有火灾报案记录。关于营业手续能不能办的问题，我们交付的房屋是竣工验收的，他们办不了营业执照而违法经营，被责令关闭的，办理营业执照不需要消防凭证，对方也没有证据证明是消防备案的问题影响了办理营业执照，是刘星、马静无照经营的情况下被关停的，是刘星、马静单方提出解除合同，属于违约方，还逾期缴纳水电费用，还有合同约定整体装修的费用不得低于50万元，第五条第四项租赁期满以后还有合同终止后依附于房屋的装修无偿归本公司。还有诉讼主体的问题，签订合同的是刘星，马静作为诉讼主体错误。综上，刘星的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。刘星、马静向一审法院起诉请求：其承租安业物业公司位于伊宁市东城花园小区2区7号的房屋用于开办体育活动中心，于2014年9月10日签订房屋租赁合同，合同签订后，本人便着手办理消防手续，因安业物业公司出租的房屋消防审核未通过，不能从事经营活动。又因2014年11月27日安业物业公司在维修该租赁房屋时，因操作不当引起火灾，导致其体育用地胶等设施毁损，消防主管部门就此次火灾事故责令安业物业公司整改并达到使用标准，但对方怠于作为，始终影响其获得工商经营许可执照，经营活动无法进行，故诉至法院。请求判令：1、解除其与安业物业公司签订的房屋租赁合同；2、安业物业公司返还租赁费15万元；3、安业物业公司赔偿其设备投资款188670元；4、安业物业公司赔偿其经营损失10万元；5、律师代理费、本案诉讼费用由安业物业公司承担。一审法院认定事实：一、2014年9月10日，刘星与安业物业公司签订《东城花园·房屋租赁合同》，约定刘星将位于伊宁市218国道与220省道交汇处东城花园小区7﹟号楼体育馆，建筑面积3F面积为1802.87、4F面积为670.02，总面积2473㎡，房屋租期为5年，自2014年9月10日至2019年12月9日（其中含3个月装修期）该房屋第一年租金为人民币150000元，刘星需于签约当日缴纳完毕。自本合同签署之日起，刘星应于当日交纳租赁期间保证金为人民币15000元（首年总租金的10%）。免租期为2014年9月10日至2014年12月9日止；租赁期满后或终止合同后，依附于房屋的所有装修无偿归安业物业公司所有；若该合同发生争议，由伊宁市人民法院管辖，由此所产生的诉讼费、差旅费、评估费、律师代理费均由违约方承担。合同签订当日，刘星向安业物业公司交纳租金15万元，之后，刘星对该租赁房屋铺设运动塑胶地板和进行室内布置，并安排人员进行培训，并在中国太平洋财产保险股份有限公司伊犁州中心支公司投保火灾公众责任险。在房屋使用期间，该房屋房顶有漏水现象。2014年11月27日，该租赁房屋发生火灾。在诉讼过程中，根据刘星的申请，本案审判员前往伊宁市公安消防大队调查有关本案所涉房屋是否发生火灾的情况，但该单位领导表示在该期间未接到有关该房屋发生火灾的报案。2015年1月23日，刘星以挑战体育休闲中心名称向伊宁市供热公司交纳该租赁房屋的采暖20174.88元。2015年2月11日，伊宁市工商行政管理局琼库勒克工商所以挑战体育休闲中心涉嫌从事无照经营活动，构成无照经营违法行为，向其送达责令整改通知书，责令其在2015年3月15日前改正上述违法行为，但刘星未在规定期限内进行整改。刘星与马静系挑战体育休闲中心的合伙投资人。二、2014年10月29日，伊宁市公安消防大队对东苑花园保障性住房商业楼建设工程的竣工验收消防备案，案号为伊市公消竣备字（2014）第0078号。三、2015年9月11日，伊犁联正房地产开发有限公司与安业物业公司共同向伊犁州公证处申请对所涉租赁房屋东城花园小区二区7﹟楼体育馆的现状进行了证据保全，该公证处派公证人员张保军、王征冬到现场公证根，拍摄人员孙磊，参与人员为被告代理人，经拍照和清点，体育馆内的物品为：1、羽毛球网4张；2、货柜3组；3、恒大冰泉冰柜1个；4、吧台一组4节；5、吧椅3个；6、四层货架2组；7、花2盆；8、窗帘20扇；9、天津春合篮球架2个；10、长条凳22个；11、长条椅1个；12、监控探头4个；13、垃圾桶8个；14、乒乓球桌4张；15、兵乓球挡板34个；16、哇哈哈渃减矿泉水9箱14瓶（24瓶／箱）；17、黑卡4瓶；18、恒大冰泉矿泉水150瓶；19、红牛13罐；20、海之言18瓶；21、尖叫16瓶；22、激活6瓶；23、冰红茶9瓶；24、绿茶3瓶；25、伊力特矿泉水十箱2瓶（24瓶／箱）；26、心相印纸手帕24条（12包／条）；27篮球3个；28、灭火器箱6个（2个/箱）；29、六门柜7个；30、布艺沙发4个；31、排球网1张；32、金河田音箱1套；33、广告画40张；34、地胶1块。前述物品中，属于被告的物品有：2张羽毛球网、2个天津春合篮球架和1张乒乓球桌。2015年11月18日，安业物业公司申请对刘星租赁在东城花园小区二区7号房屋内所铺设地板胶和窗帘、监控探头现值进行评估，原审法院依法委托伊宁市诚泽价格评估有限公司对前述所涉财产进行评估，最终确定该标的价值为：1、地胶（品名荔枝纹PVC塑胶运动地板）762.5㎡：61752.5元；2、窗帘（品名：三光条工程窗帘）20付（含安装）：3870元；3、监控探头（品名：谐美卫士牌）6个：3000元。以上三项金额合计68622.5元，取整为68622元。一审法院认为，刘星与安业物业公司签订的《东城花园·房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。庭审中刘星要求与安业物业公司解除合同，安业物业公司亦表示同意，予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同目的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于刘星要求安业物业公司返还租赁费的意见，从双方签订租赁合同之日，直至双方因纠纷在2015年9月11日诉至原审法院，合计一年期间，根据合同约定的租赁起算期限的约定，扣减装修时间3个月，刘星实际使用租赁房屋时间为9个月，按9个月时间计算租赁费较为合理，但根据庭审查明，虽然安业物业公司对该房屋已向消防部门报请备案，但其提供的租赁房屋漏水属实，刘星也不能提供其不能办理营业执照系租赁房屋不符合办理营业执照条件的证据，且双方均不能提供发生火灾原因的证据，也无事故责任认定的报告，故按照三个月计算房屋租赁费，每月租赁费12500元（15万元÷12个月），三个月租赁费为37500元（12500元×3个月），由于双方均不能提供证据证实其主张，故根据公平合理原则，双方各自承担一半的租赁费用，即安业物业公司退刘星租赁费18750元。对于刘星要求安业物业公司赔偿设备投资款的意见，庭审中刘星表示要求安业物业公司对可移动的设备予以返还，根据公证处的现场证据保全的情况及安业物业公司对刘星投资的地胶、窗帘和监控探头不宜返还的设备设施的评估客观情况，对在安业物业公司租赁房屋内属于刘星可移动的物品，安业物业公司应当返还刘星，对不宜移动、且易造成财产损坏的投资设备投资款68622元，安业物业公司则应向刘星补偿设备投资款较为合理，但考虑到双方均不能提供证据证实其主张，故根据公平合理原则，双方各承担一半的设备投资款，即安业物业公司向刘星补偿34311元。对于刘星要求安业物业公司赔偿经营损失10万元的意见，庭审中刘星未提供相应证据证明其所主张的损失以及损失系安业物业公司的违约行为所致，故对其该项意见不予支持。对于刘星要求安业物业公司承担律师代理费的意见，刘星聘请律师作为其诉讼代理人，其只是为了更好地实现其权利和维护其利益而采取的措施，不属于必需的费用支出，故该费用应由其自行承担。对于安业物业公司辩称马静不具有原告主体资格的意见，在合同履行过程中，虽然马静未与安业物业公司直接签订合同，但据庭审查实，刘星与马静均表示双方为投资合伙人，故应认定马静具有原告的诉讼主体资格身份。对于安业物业公司辩称刘星、马静所有装修无偿归其所有的意见，根据双方合同约定综合分析，应是在合同履行期限届满后，刘星、马静的装修剩余所附价值归安业物业公司所有，双方合同履行期不到一年，依据合同履行的公平合理原则，刘星的装修无偿归安业物业公司所有显然对刘星、马静不公平，故安业物业公司应向刘星、马静予以补偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除刘星与安业物业公司于2014年9月10日签订的东城花园·房屋租赁合同；二、安业物业公司于判决生效之日起10日内一次性向刘星、马静退房屋租金18750元；三、安业物业公司于判决生效之日起10日内一次性向刘星、马静退还的设备：1、羽毛球网2张；2、货柜3组；3、恒大冰泉冰柜1个；4、吧台一组4节；5、吧椅3个；6、四层货架2组；7、花2盆；8、金河田音箱1套；9、广告画40张；10、长条凳22个；11、长条椅1个；12、排球网1张；13、垃圾桶8个；14、乒乓球桌3张；15、兵乓球挡板34个、16、哇哈哈渃减矿泉水9箱14瓶（24瓶／箱）；17、黑卡4瓶；18、恒大冰泉矿泉水150瓶；19、红牛13罐；20、海之言18瓶；21、尖叫16瓶；22、激活6瓶；23、冰红茶9瓶；24、绿茶3瓶；25伊力特矿泉水十箱2瓶（24瓶／箱）；26、心相印纸手帕24条（12包／条）；27篮球3个；28、灭火器箱6个（2个/箱）；29、六门柜7个；30、布艺沙发4个；四、安业物业公司于判决生效之日起10日内一次性向刘星、马静支付地胶、监控探头、窗帘等补偿款34311元；五、驳回刘星、马静其他诉讼请求。如果不按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8108元，减半收取4054元，由刘星、马静负担3100元，安业物业公司负担954元。经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：《东城花园·房屋租赁合同》第五条第六款约定，刘星保证承租安业物业公司的房屋作为商业用途使用，遵守中华人民共和国法规和政府相关规定，合法经营。第六条约定，安业物业公司在租赁期前，对本合同所指的房屋及设施已进行竣工验收，属合格房屋（但因刘星使用不当或人为因素造成损失由刘星负责）安业物业公司保证刘星在本合同期内正常经营不受干扰。第七条约定，刘星逾期交纳水、暖、电、物业、卫生、煤气（天然气）及其他相关费用，属于违约行为。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案争议焦点是：在履行合同过程中谁构成违约，刘星、马静要求安业物业公司退还租金15万元、赔偿地胶款15万元及经济损失10万元有无依据。《东城花园·房屋租赁合同》第五条第六款约定，刘星保证承租安业物业公司的房屋作为商业用途使用，遵守中华人民共和国法规和政府相关规定，合法经营。第六条约定，安业物业公司在租赁期前，对本合同所指的房屋及设施已进行竣工验收，属合格房屋，除刘星使用不当或人为因素造成损失由刘星负责。第七条约定，承租方逾期交纳水、暖、点、物业、卫生、煤气（天然气）及其他相关费用，属于违约行为。本案中，因刘星、马静无照经营，被伊宁市工商行政管理局琼库勒克工商所责令其整改，但刘星、马静一直未进行整改，且刘星、马静未按合同约定向安业物业公司交纳物业费、水电费等，已构成违约。同样由于刘星、马静所承租的房屋房顶存在漏水现象并发生过火灾，安业物业公司也未举证证实系因刘星使用不当或人为因素所致，根据合同约定，安业物业公司交付的房屋存在瑕疵，亦构成违约。由于双方在履行合同过程中，均构成违约，原审判决考虑到刘星、马静作为原告提出解除合同，安业物业公司也不持异议，刘星、马静占用使用租赁房屋已满一年，且该房屋存在瑕疵的事实，酌定扣除三个月的房租，由刘星、马静与安业物业公司各承担一半，由安业物业公司返还刘星、马静一个半月房租费18750元，不违反法律规定，应予维持。刘星提出因安业物业公司维修房屋操作不当引起火灾，影响其获得工商经营许可执照，经营活动无法进行，违约责任在安业物业公司，该公司应全额退还其租金15万元的上诉理由，因缺乏依据，不能成立，不予支持。至于刘星、马静要求安业物业公司赔偿其地胶款15万元，因原审法院审理本案期间，经刘星。马静申请对其投资的不宜返还设备设施财产进行评估为68622元，其中地胶款为61752.50元，刘星、马静虽对该评估报告不予认可，但未在规定的期间内提出复核鉴定申请，故其不认可地胶款为61752.50元而要求安业物业公司赔偿其地胶款15万元的上诉理由，不能成立，不予支持。由于双方当事人均存在违约，原审判决对刘星、马静在体育馆内可移动的物品判令由安业物业公司退还，对不宜返还的设备设施财产价值，判令双方各自承担一半，由安业物业公司补偿刘星、马静34311元亦无不当，应予维持。至于刘星、马静要求安业物业公司赔偿损失10万元的请求，因没有证据证实其所主张的损失客观存在、且该损失系因安业物业公司的违约行为所致，故其要求安业物业公司赔偿，因缺乏依据，不予支持。综上，上诉人刘星、马静的上诉理由，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6504.09元，由上诉人刘星、马静负担。本判决为终审判决。审判长 黄 明审判员 彭红梅审判员 马晓梅二〇一六年九月二十一日书记员 孙 杰 百度搜索“”