（2016）湘0302民初2555号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-09-29
案件名称
胡建邦与朱年兵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市雨湖区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡建邦,朱年兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0302民初2555号原告：胡建邦，男，1955年10月1日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。被告：朱年兵，男，1984年3月7日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市雨湖区。原告胡建邦与被告朱年兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡建邦及被告朱年兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建邦向本院提出诉讼请求如下：1、解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2、被告朱年兵支付租金69425元及水电费、燃气费；3、租赁房屋内的财产全部归原告所有；4、由被告朱年兵承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年10月13日签订《门面租赁合同》。合同约定原告将其所有的位于湘潭九华经开区金九大厦3#楼二层门面出租给被告朱年兵从事茶餐中西餐饮，租赁期自2015年10月13日至2018年12月13日。半年租金为99425元，自合同签订之日起每半年预付，如被告超过三天未付则视为违约，被告自愿将门面内外的装修设施、电器设备、家具、餐具、厨具等一切无偿移交给原告，原告有权连同门面一起收回且终止合同，按照约定从2015年10月13日至2016年4月13日前被告应支付原告房屋租金99425元，被告在支付30000元后一直迟迟未再支付。被告朱年兵辩称，被告同意解除双方于2015年10月13日签订《门面租赁合同》。被告按合同约定支付了2015年10月13日至2016年4月13日的租金99425元，2016年4月13日至2016年10月13日的租金也预交了30000元。合同中违约条款约定以被告的电器设备、家具、餐具、厨具等一切无偿移交给原告无法律依据，且2015年9月30日双方签订的协议书中如解除合同则支付原告30000元拆除费用不合理。合同中约定了两个月的装修免租期，免租期租金应当在租金内予以扣除。本院经审理认定事实如下：2013年8月5日原、被告签订《门面租赁合同》。合同约定原告将其所有的位于湘潭九华经开区金九大厦3#楼二层门面出租给被告朱年兵从事茶餐中西餐饮，租赁期自2013年8月5日至2018年11月5日。由于被告未按合同约定支付租金，原、被告于2015年9月30日签订协议书，约定解除双方于2013年8月5日签订的《门面租赁合同》并在被告付清所欠租金45137元后同意被告在不破坏装修的情况下搬走家具及电器设备，如被告未按时付清租金及腾空房屋，被告自愿另行支付原告30000元拆除费用。此后由于双方均有续租意愿，双方又于2015年10月13日签订《门面租赁合同》。合同约定被告继续租赁被告的房屋，租赁期自2015年10月13日至2018年12月13日。半年租金为99425元，自合同签订之日起每半年预付，如被告超过三天未付则视为违约，被告自愿将门面内外的装修设施、电器设备、家具、餐具、厨具等一切无偿移交给原告，原告有权连同门面一起收回且终止合同。双方另约定2015年9月30日签订的协议书与此合同无关。合同签订后，被告按合同约定支付了2015年10月13日至2016年4月13日的租金99425元，2016年4月13日至2016年10月13日的租金暂只支付30000元。上述事实有原告提供的两份《门面租赁合同》、协议书及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按约履行。原、被告于2015年10月13日签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。被告未按合同的约定足额预交2016年4月13日至2016年10月13日的租金已构成违约，鉴于原、被告均同意解除合同，故本院对原告要求解除《门面租赁合同》、讼争房屋内装修归原告所有的诉讼请求予以支持。双方约定半年租金为99425元，月租金即为16570.83元，截止2016年9月13日，被告尚欠原告租金52854.15元（16570.83元×5个月-30000元），现被告仍然租用原告房屋。对于水电费、燃气费等因原告未提供证据，本院不予支持。合同中约定了如一方违约需赔偿另一方200000元违约金，双方约定如被告朱年兵违约则自愿将内外的装修设施、电器设备、家具、餐具、厨具等一切无偿移交给原告。本院认为该两条约定均属对违约责任的约定，庭审中，被告朱年兵也表示该约定无法律依据，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院认为，结合本案案情双方约定的违约金高于造成的损失，违约金应当以应预交而未交租金部分的30%即20827.50元［（99425元-30000元）×30%］认定。对于被告答辩中的两个月免租期应当在租金中扣减的问题，因被告根本违约导致合同不能履行，本院依法不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告胡建邦与被告朱年兵于2015年10月13日签订的《门面租赁合同》；二、被告朱年兵于本判决生效之日起10日内腾退坐落于湘潭九华经开区金九大厦3#楼二层门面，并将上述房屋返还原告胡建邦，上述房屋内的装修归原告胡建邦所有；三、被告朱年兵于本判决生效之日起10日内支付原告胡建邦租金52854.15元（自2016年4月13日起暂计至2016年9月13日），自2016年9月13日起按16570.83元/月的标准计算租金至合同解除之日止，并支付自合同解除次日起按16570.83元/月的标准计算的使用费至实际腾退之日止；四、被告朱年兵于本判决生效之日起10日内支付原告胡建邦违约金20827.50元；五、驳回原告胡建邦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1536元，减半收取768元，财产保全申请费1020元，共计1788元，由被告朱年兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 李育君二〇一六年九月二十一日代理书记员 杨 韬 更多数据：