（2016）湘09民终914号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-27
案件名称
范国强与金艳红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省益阳市中级人民法院
所属地区
湖南省益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范国强,金艳红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘09民终914号上诉人（原审被告）：范国强，男，1980年1月10日出生，住湖南省南县。委托诉讼代理人：黄良春，湖南金剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金艳红，女，1975年1月8日出生，住湖南省南县。上诉人范国强因与被上诉人金艳红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省南县人民法院（2016）湘0921民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范国强及其委托诉讼代理人黄良春、被上诉人金艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范国强上诉请求：撤销一审判决，改判金艳红继续履行双方于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》，并由金艳红承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实不清并错误。范国强在2015年9月28日因资金问题未能支付金艳红18800元租金后，已承诺于2016年1月1日支付租金18800元及利息，实质上是双方对《房屋租赁合同》的变更和补充，并未违反该合同和湖南省南县人民法院（2015）南法民一初字第161号民事调解书的约定，一审法院不能凭此认定范国强违约。同时，范国强在承诺书上虽有“可以无条件收回”的承诺，但该内容显失公平，因为范国强的投入有70多万元，不可能对自己的较大投入在合同未到期的前提下不要求金艳红补偿。2、一审判决适用法律错误。范国强未交纳租金，不是无正当理由，而是有理由，当时是因范国强在经营上出现了经济困难，且得到了金艳红的谅解，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定系错误。金艳红辩称：一审判决认定事实清楚、正确，适用法律正确。本案中，“欠条”是双方真实意思表示，且范国强拖欠租金写欠条不只2015年9月28日这一次，2015年6月28日也写了一次。金艳红于2016年1月1日后多次向范国强催要2015年9月28日的年租金，范国强无正当理由，至今仍未交纳租金，金艳红收范国强两年房租，打了四次官司。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。一审判决结果公平公正，请求二审法院驳回范国强的上诉，维持一审判决。金艳红起诉请求：1、解除双方所签订的房屋租赁合同，范国强将承租的房屋交还给金艳红；2、范国强按18800元的年租金向金艳红支付，从2015年9月28日至范国强归还房产之日拖欠的租金，欠款按月息2分计算到判决之日止；3、范国强恢复二楼楼梯间右侧开地窗（约4平方米），并承担一切费用及房屋损耗费；4、范国强承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年8月28日，范国强与金艳红签订《房屋租赁合同》，出租房屋坐落于南县南洲镇兴盛大道路边2幢X层的213-217私房，使用面积210平方米，建筑面积为255.26平方米，租赁期共十年，自2012年9月28日起至2022年9月28日止。该合同约定，年租金为23800元，2014年9月28日至2022年9月28日后八年的租金一年一付，于每年的9月28日支付，如承租方超过15天未支付，出租方可单方面解除合同。该合同有补充条款约定，涉诉房屋X楼楼梯间右侧开地窗4平方米在租赁期满后，如承租方不继续租赁房屋，由承租方负责恢复，如有质量问题造成房屋损失一概由承租方负责。另认定事实，双方因租金问题，于2015年3月6日已由南县人民法院调解结案。南县人民法院（2015）南法民一初字第161号民事调解书载明：“原告金艳红诉请，被告支付房租23800元及利息436元；如被告不支付租金则解除原、被告间的租赁合同；被告承担诉讼费。被告范国强辩称，原告使用了厨房和餐厅，应减少租金。经调解达成协议，原告金艳红将出租给被告范国强房屋的厨房、餐厅收回，16平方米的卧室由原告金艳红继续使用；被告范国强于2015年6月28日一次性给付原告金艳红2014年9月28日至2015年9月28日的房屋租金18800元，以后每年于当年的9月28日一次性给付年租金18800元（从2015年9月28日至2022年9月28日）……”2015年6月28日，范国强未支付18800元租金，而是签署欠条承诺于2015年8月28日支付。2015年9月28日，范国强又未支付18800元租金，采取签署欠条的形式承诺于2016年1月1日支付租金18800元及利息1080元，若没有支付，房屋可以无条件收回。再认定事实，金艳红于一审判决之前撤回了第三项诉讼请求，“要求被告恢复二楼楼梯间右侧开地窗（约4平方米），并承担一切费用及房屋损耗费”。并表示：“若法院判决或被告主动支付2015年房屋租金，原告方同意被告范国强继续租赁涉诉房屋至2016年9月28日”。一审法院认为，金艳红与范国强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第三条中约定，2014年9月28日至2022年9月28日后八年的租金一年一付，于每年的9月28日支付，如承租方超过15天未支付，出租方可单方面解除合同。虽然双方于2015年6月28日经南县人民法院调解结案，但双方只是对租赁物面积及租金数额进行了调整，并没有否定原租赁合同，且庭审中双方均承认原合同是真实意思表示、至今有效，故该份民事调解书可视为对原租赁合同的补充，因此原租赁合同对违约责任的约定对双方当事人仍然具有法律约束力。落款时间分别为2015年6月28日、2015年9月28日的两份欠条，落款人由范国强妻子代签、由范国强捺手印，范国强是盲人，由其妻子陪同参与合同签订、协商、诉讼，其妻子是具有完全民事行为能力的自然人，足以认定范国强所确认的欠条是其真实意思表示。故范国强违约是事实。因此，金艳红起诉要求解除双方所签订的《房屋租赁合同》，范国强将承租的房屋交还金艳红，符合法律规定，应予以支持。依据金艳红与范国强所签订的《房屋租赁合同》及南县人民法院（2015）南法民一初字第161号民事调解书，范国强应于2015年9月28日支付18800元租金给金艳红，该租金是指2015年9月28日至2016年9月28日的年租金。基于范国强方2015年9月28日签署欠条所作的承诺，金艳红接受了范国强方的承诺，即于2016年1月1日支付18800元租金，并支付利息1080元，若没有支付则可无条件收回房屋。综合考虑本案客观实际情况及合同目的在于有效规范双方的权利义务、达到共赢，且金艳红未提供证据证实应当按照月息2分计算利息至判决之日。故对金艳红要求按照月息2分计算至判决之日的诉请不予支持。金艳红于一审判决之前撤回了第三项诉讼请求，“要求被告恢复二楼楼梯间右侧开地窗（约4平方米），并承担一切费用及房屋损耗费。”属于对自身权利处分，不悖于法，应予以支持。综上，金艳红出租房屋的合同目的是收取租金，范国强承租房屋的合同目的是使用该房屋，现由于范国强违约，致使金艳红方的合同目的无法实现，依约金艳红方有权解除合同。考虑双方对2015年租金支付的意思表示及范国强所经营行业的特殊性，范国强交还租赁物的时间于2016年9月28日之后1个月内为宜。根据履行情况和合同性质，已经履行的，当事人可以采取其他补救措施。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除金艳红与范国强于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》；二、限范国强于判决生效后十日内给付金艳红房屋租金18800元、利息1080元；三、限范国强于2016年10月28日之前将租赁物交还给金艳红；四、驳回金艳红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由范国强承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为，一审法院解除金艳红与范国强于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》是否正确。本案中，金艳红与范国强于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。同时，南县人民法院（2015）南法民一初字第161号民事调解书只是对上述租赁合同中租赁物面积及租金数额进行了调整，该民事调解书并未否定原租赁合同，应为原租赁合同的补充，故原租赁合同中除租赁物面积及租金数额外的其他约定均对双方当事人具有法律约束力。根据双方原租赁合同约定及民事调解协议约定，范国强应于2015年9月28日支付金艳红2015年9月28日至2016年9月28日年租金18800元，但范国强未支付上述租金，并于2015年9月28日出具欠条，承诺于2016年1月1日支付上述租金，逾期未付，金艳红可以无条件收回房屋。范国强虽然认为该欠条内容显失公平，但未提供证据予以证实，也未对该欠条依法申请撤销。范国强在民事上诉状中亦认可该欠条系双方真实意思表示，而该欠条未违反法律、行政法规的强制性规定，故该欠条合法有效。范国强既未在双方合同约定的租金支付日（2015年9月28日）向金艳红支付房屋租金，亦未在金艳红要求其支付租金的合理期限日（2016年1月1日）内支付房屋租金，且其亦未提供证据证实其未交纳房屋租金具有正当理由，故范国强已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。一审法院据此解除金艳红与范国强于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》，并无不妥，本院依法予以维持。范国强上诉提出撤销一审判决，改判金艳红继续履行双方于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，范国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费500元，由上诉人范国强负担。本判决为终审判决。审判长 付 星审判员 陆康彪审判员 刘艳芝二〇一六年九月二十一日书记员 尹 燕 来自：