（2016）豫0102民初1754号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司与吴昭龙物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司,吴昭龙
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第三百七十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初1754号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司，住所地郑州市二七区兴华南街25号北半部5层1号。法定代表人：赵天增，任公司总经理。委托诉讼代理人：焦聪利，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡萍萍，河南信行律师事务所律师。被告：吴昭龙，男，汉族，1978年1月10日出生，住郑州市中原区。原告深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司（以下简称彩生活物业公司）诉被告吴昭龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司的委托代理人胡萍萍，被告吴昭龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告吴昭龙立即支付原告物业管理费2525元，滞纳金3629元，合计6155元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为乾宏领秀空间小区3栋114号业主，房屋面积58.7㎡，物业收费标准2元／㎡／月，每月应收物业费117.4元。2014年3月10日原告与河南乾宏置业有限公司签订了物业服务合同，后乾宏领秀空间业主委员会成立，故原告于2014年5月1日与领秀空间业主委员会补签物业服务合同，约定原告为小区提供物业服务，合同签订后原告积极履行合同义务，依照约定对被告居住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2014年3月15日起停交物业费，截止2015年12月31日，被告欠交物业费共计2525元，同时根据合同约定应当缴纳滞纳金3629元，合计人民币6155元，经原告多次催要，被告仍拒绝交纳物业管理费，故起诉法院请求解决。被告吴昭龙辩称：被告没跟原告签订任何合同，原告和本小区业主委员会签订了合同，未经全体业主同意视为合同无效。被告在原告彩生活物业公司服务期间，2014年8月26日丢失电动车一辆价值3500元造成被告财产有重大损失，原告未与任何物业公司交接私自撤离，给被告的小区带来重大损失。经审理查明：吴昭龙系乾宏领秀空间小区3栋114号业主，房屋结构为复式结构，物业收费标准为2元／㎡／月，建筑面积58.7㎡。河南乾宏置业有限公司（以下简称乾宏公司）是乾宏领秀空间小区的建设单位，2014年3月10日，原告彩生活物业公司与乾宏公司签订《乾宏-领秀空间物业服务合同》一份，合同约定乾宏公司选聘原告为其开发的乾宏领秀空间住宅项目提供物业管理服务事宜，双方就物业基本情况，物业管理服务期、物业管理服务资金的收取、双方权利义务、违约责任等均作出了约定。2014年4月份乾宏领秀空间小区业主委员会（以下简称业主委员会）成立。2014年5月1日，业主委员会与原告彩生活物业公司签订新的《乾宏-领秀空间物业服务合同》一份，业主委员会委托原告对乾宏领秀空间实行物业管理服务，约定物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，复式住宅2.0元／月／平方米，业主应当在每月5日前按季度（预）交纳物业服务费用。逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之五作为滞纳金。合同还约定其他内容。2014年5月11日彩生活物业公司对乾宏领秀空间物业服务合同在郑州市中原区房产管理局进行备案登记。2015年12月30日12时，原告彩生活物业公司与业主委员会办理乾宏领秀空间小区物业管理权移交手续。被告吴昭龙在彩生活物业公司服务期未交纳物业费用，2014年8月26日吴昭龙在郑州市公安局帝湖分局报案，其将电动车放在其租住处，后发现电动车被盗。2016年3月9日河南省郑州市惠济公证处对乾宏领秀空间小区《关于乾宏领秀空间小区追缴业主欠费及退还预收费用的温馨通知》进行公证，吴昭龙自2014年3月15日至2015年12月31日欠费金额共计2524.1元。上述事实，有2014年3月10日《乾宏领秀空间物业服务合同》、2014年5月1日《乾宏领秀空间物业服务合同》、业主委员会函、公证书、小区服务标准、照片、录像、物业管理现状交接记录、业主委员会证明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告与乾宏公司于2014年3月10日签订的《乾宏领秀空间物业服务合同》及原告与业主委员会于2014年5月1日签订的《乾宏领秀空间物业服务合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，当事人应当遵守执行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被告吴昭龙虽不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，且原告已实际在被告居住的小区提供了相关服务，故吴昭龙以其未与原告签订物业服务合同及没经业主大会全体表决等理由拒交物业费的，本院不予支持。关于吴昭龙抗辩其电动车被盗故拒交物业费的问题，本院认为电动车被盗与本案不是一个法律关系，根据物业服务合同显示，被告未与原告建立电动车的保管关系，被告也未向原告支付相关的保管费用，吴昭龙亦未提供证据证明其电动车被盗与彩生活物业公司未履行保安职责，即未尽到服务管理职责与其电动车被盗存在必然因果关系，结合吴昭龙从未向原告交纳物业费的事实，本院对吴昭龙上述不交物业费的抗辩理由不予采信。关于吴昭龙抗辩原告彩生活物业公司未与任何物业公司交接私自撤离，给被告的小区带来重大损失的问题，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。故物业服务合同中的权利义务终止时，物业服务企业在履行移交义务的相对人是业主委员会，吴昭龙作为业主以物业管理交接过程中给小区造成损失为由拒交物业费用的，本院不予支持。综上，在原告已经按照《物业服务合同》履行了自己的义务，被告吴昭龙亦应当按照合同约定交纳物业费。被告未按时交纳物业费的，其行为属于违约行为，依法应承担违约责任。被告应向原告支付2014年3月15日至2015年12月31日物业服务费2元×58.7平方米×21.5个月=2524.1元。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，由于原告提供的物业服务也存在部分瑕疵，本院对原告该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第三百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、吴昭龙于本判决生效之日起十日内向深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司交纳物业费2524.1元；二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司过高和其他部分的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吴昭龙负担；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 郑 奇人民陪审员 王建新人民陪审员 王海霞二〇一六年九月二十一日书 记 员 魏亚飞 来自：