（2016）桂0602民初1142号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
杨某与广西防城港红树湾房地产开发有限公司小额借款合同纠纷、商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨某,广西防城港红树湾房地产开发有限公司,南宁市金通小额贷款有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初1142号原告：杨某。法定代理人：杨漩，男，1975年2月10日出生，汉族，住广西融水县。系原告杨某的父亲。法定代理人：何云群，女，1977年7月15日出生，汉族，住广西融水县。系原告杨某的母亲。委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。被告：广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区迎宾路市政府办公楼群西侧。法定代表人：孔仕才，该公司董事长。第三人：南宁市金通小额贷款有限公司，住所地广西南宁市青秀区金浦路22号名都大厦13楼南面。法定代表人：粟全亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：匡增辉，广西金融投资集团有限公司公司律师办公室公司律师。委托诉讼代理人：朱运广，该公司员工。原告杨某诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司、第三人南宁市金通小额贷款有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄靖，第三人的委托诉讼代理人匡增辉、朱运广到庭参加诉讼，被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告杨某与被告签订的关于买卖防城港市港口区迎宾路1号C1-1幢3单元18A03号房的《商品房买卖合同》有效；二、被告为原告杨某申请办理防城港市港口区迎宾路1号C1-1幢3单元18A03号房的《商品房买卖合同》备案及产权登记；三、确认被告与第三人签订的关于买卖防城港市港口区迎宾路1号C1-1幢3单元18A03号房的《商品房买卖合同》及该合同的备案无效。事实和理由：2014年2月26日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：住宅2010）。该合同约定原告购买被告开发建设的位于防城港市港口区迎宾路1号C1-1幢3单元18A03号房，建筑面积为157.27平方米，单价为每平方米2300元，总金额为361721元。被告于2014年1月16日已收取了原告支付的全部购房款361721元。在签订合同当日，原告向被告交纳了煤气管道费2500元，被告同日将房屋交付给原告，原告现已对房屋进行了装修并入住。2016年5月，原告到防城港市住房保障和房产管理局（以下简称防城港市房管局）了解到，被告已于2014年6月28日将已出售给原告的案涉商品房又出售给第三人，且在防城港市房管局办理了商品房买卖合同的备案手续。原告认为，被告应当按合同约定的义务为原告办理商品房买卖合同的备案及产权登记，而现今被告将案涉的房屋再次出售给第三人，损害了原告的合法利益，人民法院应确认被告与第三人签订的商品房买卖合同及该合同的备案无效。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃进行答辩、举证、质证的权利。第三人辩称：1.案涉房屋并没有在防城港房产局进行过商品房买卖合同备案，第三人无法查询也没有义务知晓房屋已出售给他人；2.如果原告与被告之间的房屋买卖行为是真实的，原告可以要求被告承担违约责任；3.原告提供的购房收据是以工程款抵扣的，也无其他相应的结算依据，工程款抵扣按常理应抵扣给建筑公司，因此该份证据不足证明原告支付了购房款；4、第三人对案涉房屋是一种善意取得，商品房买卖合同备案具备物权公示效力，具有优先权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.《商品房买卖合同》（合同编号：住宅2010），该份证据有被告的公司印章及法定代表人印章，本院予以采信；2.房款收据，该份证据有被告的财务专用章，本院亦予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月26日，原告与被告签订了一份合同编号为住宅2010的《商品房买卖合同》。该合同约定原告购买被告开发建设的位于防城港市港口区迎宾路1号C1-1幢3单元18A03号房，建筑面积为157.27平方米，单价为每平方米2300元，总金额为361721元；合同第十五条还约定本合同签订后30日内，出卖人应按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续；出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后，双方共同向产权登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记；出卖人应当在商品房交付使用并通过规划综合验收后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。2014年1月16日，原告以工程款抵扣房款的方式已向被告支付了房款总价。在签订合同当日，原告向被告交纳了煤气管道费2500元，被告同日将房屋交付给原告，原告现已对房屋进行了装修并入住。2014年6月24日，被告和第三人就案涉的商品房又签订了一份编号为201367977的《商品房买卖合同》，并于2014年6月28日到防城港市房管局办理了商品房买卖合同备案证明。本院认为，原告与被告签订的合同编号为住宅2010的《商品房买卖合同》及被告与第三人签订的编号为201367977的《商品房买卖合同》均是当事人双方的真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，原告请求确认编号为住宅2010的《商品房买卖合同》有效，本院予以支持；但对于原告主张确认编号为201367977的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本案中，被告将案涉的防城港市港口区迎宾路1号C1-1幢3单元18A03号房先后出售给了原告及第三人，原告与被告签订商品房买卖合同在先，且被告已于2014年2月26日将该房屋交付原告占用使用；而被告与第三人签订的商品房买卖合同在后，但该合同已于2016年6月28日在防城港市房管局办理了合同备案证明。本院认为，合同备案证明仅是一种行政管理措施，不具备法律规定的物权公示效力，并不能证明第三人已取得案涉房屋的物权，第三人主张其善意取得的理由不成立，因善意取得必须以取得物权为前提。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，原告与被告签订的合同时间在先，且原告已实际占用使用案涉商品房，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告主张要求被告为其申请办理案涉商品房的买卖合同备案及产权登记，本院予以支持。对于原告主张确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》已办理的合同备案证明无效的诉讼请求，因商品房合同备案证明的效力问题不属于人民法院的民事案件受案范围，原告可向防城港市房管局寻求权利救济，本院对该诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、原告杨某与被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司签订的关于买卖防城港市港口区迎宾路1号C1-1幢3单元18A03号房的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司为原告杨某申请办理防城港市港口区迎宾路1号C1-1幢3单元18A03号房的《商品房买卖合同》备案及产权登记；三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。案件受理费500元（原告杨某已预交），由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担400元，原告杨某负担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费500元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 林国锦人民陪审员 李成霖人民陪审员 凌宜莲二〇一六年九月二十一日书 记 员 王 颖 来自