（2016）琼民申788号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-22
案件名称
楼海霞与海口市第九小学教育行政管理再审复查与审判监督民事裁定书
法院
海南省高级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
楼海霞,海口市第九小学
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
海南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）琼民申788号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：楼海霞，女，1972年9月22日出生，住海口市龙华区。委托诉讼代理人：王兆冠，海南坤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑛瑛，海南坤和律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海口市第九小学，住所地：海口市解放西路**号。法定代表人：庄宝，该校校长。委托诉讼代理人：高梦怡，海南天皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张朋，海南天皓律师事务所律师。一审、二审第三人：苏淑美，女，1964年12月8日出生，住海口市龙华区。再审申请人楼海霞因与被申请人海口市第九小学（以下简称海口九小）、第三人苏淑美租赁合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院于2015年12月2日作出的（2015）海中法民一终字第1918号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。楼海霞申请再审称：1、一审认定海口九小于2014年9月29日和2014年10月8日派工作人员电话联系楼海霞之后楼海霞又回电其工作人员，与事实严重不符。一、二审中，海口九小未提供合法有效的证据证实己通知楼海霞。实际上，海口九小自始至终均未有通知楼海霞有关铺面公开招租招标的时间、地点和方式等相关信息。当楼海霞在向海口九小要求续租时，却被告知铺面己出租他人，后来才知道海口九小在校内粘贴了铺面招租招标公告，但时间已经过期，公告期间内仅有苏淑美一人向校方提出申请，并且获得铺面承租权。为此，海口九小对涉案铺面实行公开招标实属暗箱操作，楼海霞一直不知情，二审判决已指出海口九小的行为不当，但没有依法纠正。2、二审判决认定海口九小对涉案铺面公开招租并非招投标属事实认定错误，适用法律不当。根据海口九小提交的会议纪要（9.14／9.29）内容显示“铺面到期的，公示招标”以及“学校三间期满铺面实行公开招租，愿意承担高租金者中标”，即海口九小的真实意思是决定铺面采取公开公正的招标方式招租，且招租公告也载明招标的主要、基本的内容，附上合同版本，应当认定为招标。不应以招租不属于法定必经招标的事由而认为该招标不受《中华人民共和国招标投标法》约束，或可以不视为招标。且该铺面属国有资产，校方并非能够自主处理。一、二审认定涉案铺面公开招租并非招标，毫无事实和法律依据。二、二审判决适用法律错误。1、二审判决认定楼海霞主张确认海口九小与苏淑美签订的《铺面租赁合同》无效是没有法律依据的，属适用法律不当。第一、因海口九小铺面招租采取招标的形式进行，该招标行为违反《中华人民共和国招标投标法》第五条规定而无效，苏淑美与其所签订的租赁合同也当然无效。第二、海口九小签订合同违反法律、法规强制性规定，应属无效合同。①海口九小在对外出租铺面时，未按照《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十一条以及《海口市事业单位国有资产管理暂行规定》第十四条的规定报主管部门审核，并报市财政部门备案，擅自利用国有财产对外出租，应当认定出租行为无效。②海口九小出租铺面没有办理产权登记证书，也没有办理建设工程规划许可证，其签订的租赁合同违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应属无效。2、因海口九小与苏淑美的租赁合同无效，而楼海霞与海口九小所签订的《租赁合同》第十二条第二款约定了楼海霞享有优先承租权，按照合同约定，楼海霞对涉案铺面享有优先承租权，应受法律保护，予以支持。楼海霞依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项和第六项的规定向本院申请再审，请求：一、依法撤销二审判决，再审改判。二、改判确认海口九小对外招租的公开招标行为无效；三、改判确认海口九小将学校门口东6、7、8侧铺面对外出租给苏淑美的行为无效；四、改判确认楼海霞享有学校门口东6、7、8侧铺面的优先承租权，楼海霞愿意接受现出租条件继续租赁。五、本案一、二审的诉讼费用由海口九小承担。海口九小提交意见称：一、二审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，判决结果公平公正。1、海口九小在公开招租期间，多次安排学校工作人员与楼海霞就续租事宜进行商议，但楼海霞一直怠于进行相关续租事宜，二审判决认定事实清楚，证据确实充分。2、二审判决认定海口九小系公开招租而非招标的行为，认定事实清楚准确。海口九小对外招租店铺的行为并非是招标行为，只是出租人公开寻找承租人的一种方式，海口九小实施的是一种公开招租的行为。海口九小在初步决议中“公开招标”的称呼并不准确，在此后的会议决议中已经进行了更正，且之后的张贴公告也是“招租公告”。另据《中华人民共和国招标投标法》第三条之规定，海口九小公开招租的行为并不属于法律规定的必须招标的项目，因此海口九小实施的是公开招租的行为，而非楼海霞认为的招标行为。二、海口九小与苏淑美依法签订的《铺面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效。楼海霞适用《事业单位国有资产管理暂行办法》、《海口市事业单位国有资产管理暂行规定》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等相关规定，认为海口九小与苏淑美签订的租赁合同无效属适用法律错误。三、优先承租权并非法定权利，系海口九小与楼海霞基于合同约定形成的权利，不具备对抗海口九小依法行使物权的效力。请求依法维持二审判决，驳回楼海霞的再审请求。苏淑美提交意见称：要求法院作出公正判决，把铺面交给我。楼海霞申请再审期间向本院提交了两份证据：1、海口九小临时铺面报建图；2、海口市临时建设工程规划许可证。海口九小对该两份证据的真实性没有异议，但认为这两份证据不是新证据，且恰恰证明了涉案商铺是合法报建的。本院认为：楼海霞所提供的两份证据均形成于本案一审诉讼之前，亦不属于因客观原因无法取得或者在规定的期限内不能提供的情形，且第二份证据在二审审理时已经双方当事人质证，故该两份证据不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百八十八条中规定的新证据，本院不予采纳。本院认为：本案系因海口九小将其铺面对外出租引发的纠纷。对外招租不属于《中华人民共和国招标投标法》第三条所规定的必须招投标的项目范围，因此二审判决认定海口九小对外招租商铺没有违反《中华人民共和国招标投标法》并无不当。楼海霞申请再审称涉案铺面违反《中华人民共和国招标投标法》有关规定的理由没有法律依据，本院不予支持。关于楼海霞是否享有优先承租权的问题。在我国法律法规中没有关于优先承租权的相关规定，根据合同自由的原则，合同双方当事人可依法自愿签订合同，并在合同中对双方权利义务进行约定。本案中，海口九小与楼海霞签订的《租赁合同》中约定了楼海霞享有优先承租权，在《租赁合同》到期之前，海口九小应当与楼海霞商定续租铺面的有关事项，但海口九小没有征求楼海霞的意见，却通过公开招租的形式与苏淑美签订租赁合同，违反了其与楼海霞之间签订的《租赁合同》第十二条第二款：“双方在合同期满后，如甲方继续出租楼房，在同等条件下优先租赁给乙方。”的约定，构成违约，海口九小应承担相应的违约赔偿责任，楼海霞亦可依据合同另行追究海口九小的违约责任。但楼海霞依据合同约定享有的优先承租权，属于债权性权利，二审判决认定楼海霞所享有的优先受偿权不具备对抗第三人以及出租人行使物权请求权的效力并无不妥，楼海霞不能据此请求确认海口九小与苏淑美之间所签订的合同无效。楼海霞申请再审称海口九小与苏淑美所签订的《铺面租赁合同》因违反《事业单位国有资产管理暂行办法》以及《海口市事业单位国有资产管理暂行规定》的规定而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应被确认为无效，由于楼海霞所主张的上述规定不属于法律及行政法规，故楼海霞的该项再审申请理由不能成立，本院不予支持。至于楼海霞申请再审称一、二审查明的事实错误，但因楼海霞对此未能提供相关证据加以证明，故对楼海霞的该项再审申请理由，本院不予采纳。楼海霞申请再审称海口九小未取得建设工程规划许可证，依据不足，本院不予支持。综上，楼海霞的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回楼海霞的再审申请。ksll0qnqace77q3fut案件唯一码审判长 王芸芸审判员 吴素琼审判员 钟垂林二〇一六年九月二十一日书记员 刘文慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：……（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；……（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；……。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《中华人民共和国招标投标法》第三条法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。第五条《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。 微信公众号“”