（2016）苏11民终699号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-10-20
案件名称
倪伟鸿、倪云霞等与丹阳新城宏盛房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
倪伟鸿,倪云霞,郭雪平,丹阳新城宏盛房地产发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏11民终699号上诉人(原审原告)：倪伟鸿。委托诉讼代理人：李正洋，江苏金正平律师事务所律师。上诉人(原审原告)：倪云霞。委托诉讼代理人：李正洋，江苏金正平律师事务所律师。上诉人(原审原告)：郭雪平。委托诉讼代理人：李正洋，江苏金正平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丹阳新城宏盛房地产发展有限公司，住所地丹阳市开发区一纬路善巷村。法定代表人：梁志诚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：束伟玉，该公司员工。委托诉讼代理人：黄亚，该公司员工。上诉人倪伟鸿、倪云霞、郭雪平因与被上诉人丹阳新城宏盛房地产发展有限公司（以下简称新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院(2015)丹民初字第03475号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。倪伟鸿、倪云霞、郭雪平上诉共同请求：撤销一审判决，依法改判支持倪伟鸿、倪云霞、郭雪平的一审诉讼请求。事实和理由：1、上诉人依据收据起诉返还诚意金没有错误，即使该诚意金已经转化为定金，人民法院也应当提醒上诉人变更上诉请求；2、上诉人认为定金合同没有生效，人民法院认为定金合同有效，人民法院应当告知上诉人变更诉讼请求；3、即使定金合同生效，因不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房买卖合同的，出卖人应当将定金返还买受人。另外一审法院应当审查被上诉人是否存在欺诈销售的行为。新城公司辩称：1、上诉人在起诉状及一审中认可意向金已经转化为定金，不存在需要法院提示的问题；2、上诉人在被上诉人同意85折签订商品房买卖合同后又想索取更多优惠，并拒绝签订商品房买卖合同，严重违背诚实信用原则。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。倪伟鸿、倪云霞、郭雪平向一审法院起诉共同请求：新城公司返还倪伟鸿、倪云霞、郭雪平意向金80000元，并承担违约金80000元。一审法院认定事实：新城公司在丹阳市开发吾悦房地产项目。2015年5月15日，倪伟鸿、倪云霞、郭雪平与新城公司签订承诺书一份，约定倪伟鸿、倪云霞、郭雪平向新城公司交纳意向金80000元，购买A208、A209、A213、A214商铺四间，价款分别为1038263元、1069725元、945038元、1097200元。并约定，四间房屋总价享受八五折优惠，如最终折扣高于八五折，客户（倪伟鸿、倪云霞、郭雪平）可以无条件返还80000元意向金，如折扣可以申请下来，意向金自动转为定金。当日，倪伟鸿、倪云霞、郭雪平交纳了意向金80000元。后新城公司完成内部折扣申请，并于2015年5月22日短信通知倪伟鸿于2015年5月27日前签约，倪伟鸿予以回应。因倪伟鸿、倪云霞、郭雪平未能及时至新城公司处签订合同，新城公司于2015年5月29日向倪伟鸿、倪云霞、郭雪平发出催签函，要求倪伟鸿、倪云霞、郭雪平于2015年5月30日到新城公司处签订合同，并同时发出解除函。2015年6月1日，倪伟鸿、倪云霞、郭雪平再次去新城公司处协商，但仍未能达成一致意见，双方未能签订房屋买卖合同。倪伟鸿、倪云霞、郭雪平于2015年7月31日诉讼至一审法院，主张承诺书中的定金条款已生效，新城公司欺诈倪伟鸿、倪云霞、郭雪平，提供的房屋面积缩减，请求判令新城公司双倍返还定金160000元。在一审诉讼过程中，倪伟鸿、倪云霞、郭雪平变更主张为因双方未签订买卖合同，定金合同作为从合同未能生效，请求判令新城公司返还意向金80000元并承担违约金80000元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案当中，双方签订了承诺书，约定倪伟鸿、倪云霞、郭雪平购买新城公司的四间商铺，双方当事人之间成立预约合同关系。双方在承诺书中约定，如新城公司能申请八五折优惠，倪伟鸿、倪云霞、郭雪平交纳的意向金80000元即转为定金。现新城公司已完成折扣申请，定金条款已生效，该定金为双方签订商品房买卖合同的担保，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，适用定金罚则。倪伟鸿、倪云霞、郭雪平主张定金合同未能成立生效不能成立。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。如倪伟鸿、倪云霞、郭雪平不履行签订合同的义务，无权要求返还定金；如新城公司拒绝签订合同，应当双倍返还定金。此时倪伟鸿、倪云霞、郭雪平只可以主张适用定金罚则，再主张返还诚意金80000元及违约金80000元没有法律依据，不予支持。判决：驳回倪伟鸿、倪云霞、郭雪平的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：1、被上诉人认为解除函是2015年5月30日发出的，上诉人认为先发的催签函，后发的解除函。本院认为，根据被上诉人一审提交的快递详情单，可以认定催签函是在2015年5月29日发出，解除函是在2015年5月30日发出。2、上诉人认为其准备购买的房屋面积每间缩小3个平方。对此，被上诉人不予认可，并认为因上诉人索要更大的折扣而不愿意签订合同。本院认为，当事人对其主张有责任提供证据，本案双方对其主张的事实均未能提供证据予以证实，本院均不予采信。除本院认定的上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本案二审争议焦点主要为：上诉人主张被上诉人返还诚意金80000元及赔偿违约金80000元能否成立。本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案双方就商品房买卖签订承诺书，上诉人据此交纳了80000元的意向金，可以认定本案双方就商品房买卖签订了预约合同。该预约合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照该预约合同履行义务。依照该承诺书的约定，被上诉人已经同意按照85折优惠销售商品房，上诉人应当与被上诉人签订商品房买卖合同，同时，被上诉人收取的意向金自动转化为定金。根据最高人民法院《关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，如因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案被上诉人通知上诉人按照承诺书约定的条款签订商品房买卖合同，但经本案双方数次磋商仍未能签订商品房买卖合同，上诉人未能提供证据证明不能签订商品房买卖合同的责任在被上诉人，且本案当事人均未能提供有其他不可归责于当事人双方的事由导致不能签订商品房买卖合同，可以认定未能签订商品房买卖合同的责任在上诉人方，上诉人请求被上诉人返还其交付的已经转化为定金的意向金，缺乏法律依据，本院不予支持，上诉人请求被上诉人承担违约金80000元亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，倪伟鸿、倪云霞、郭雪平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由倪伟鸿、倪云霞、郭雪平负担。本判决为终审判决。审 判 长 张传军代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一六年九月二十一日书 记 员 张梦娇 关注公众号“”