（2016）苏03民终3272号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-09-23
案件名称
王晓彬与李铁军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王晓彬,李铁军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终3272号上诉人（原审原告，反诉被告）：王晓彬，新沂市供电公司职工。委托代理人：李贤飞，江苏沭新律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：李铁军，无业。委托代理人：陈伟，江苏忠清律师事务所律师。上诉人王晓彬、李铁军房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第2166号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王晓彬的委托代理人李贤飞、李铁军及其委托代理人陈伟到庭参加诉讼，现本案已审理终结。上诉人王晓彬上诉请求：1、二审法院撤销一审判决的第二项及第四项，依法改判李铁军承担40万元违约金及一审王晓彬的律师代理费2万元。2、一审反诉费及二审诉讼费由李铁军承担。事实及理由：一审法院支持20万元的违约金较低，这不符合王晓彬与李铁军之间签订的《房地产买卖合同》第12条的约定。双方约定“违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金20万元。另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失……”因此，根据上述约定，违约方首先应当赔偿20万元违约金，另还应当赔偿直接损失和间接损失。直接损失是指双方合同如期履行王晓彬的直接收益，即李铁军按时支付120万元房款，按月息1.5分计算至一审判决之前，王晓彬可以获得利息23万元。间接损失指，因李铁军未能按期支付房款，导致王晓彬本打算在南京购房的有利机会失去了，现在南京房价暴涨，给王晓彬带来了损失。二、因双方合同约定了违约方还需要承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、律师费等，这是双方的真实意思表示，所以应支付王晓彬的一审律师代理费2万元。三、因李铁军未举证证明王晓彬不返还其购房款100万元，如双方合同终止履行，王晓彬肯定会返还上述购房款，所以李铁军就该项无需诉讼请求，李铁军无故增加诉讼成本，故，一审法院要求王晓彬承担1万元反诉的诉讼费用不正确。李铁军针对王晓彬的上诉答辩称：王晓彬的上诉请求和理由不成立，本案违约责任在于王晓彬，李铁军没有违约，不承担责任。假如违约责任在李铁军，一审判决的20万违约赔偿金额也过高，李铁军的违约并未给王晓彬造成太大的损失，另外2015年5月25日王晓彬起诉时要求解除合同时已经从李铁军处拿了100万，王晓彬在起诉解除合同时这100万的收益也被王晓彬获取。王晓彬未及时将款项的全部或部分还给李铁军。上诉人李铁军上诉请求：撤销一审判决，查明事实依法改判。事实及理由：一审法院认定事实错误。1、李铁军与王晓彬签订的《房地产买卖合同》第八条约定“逾上述约定日期15天任何一方拒签补充协议视为违约同时合同终止”李铁军在2015年3月3日前，一方面因为朋友借款未及时归还，另一方面因为公差出国，所以联系中介要求待其回国后签订补充协议，再办理过户手续。根据该约定，3月3日后任的何时候王晓彬都应该与李铁军签订补充协议，但王晓彬拒绝了，李铁军正常出差，一审法院认定是李铁军的借口错误。另，王晓彬同意2015年5月1日后付款却又在5月25日起诉，是王晓彬违约在先，一审法院认定房地产买卖合同终止履行是李铁军的行为引起的错误。2、双方签订合同的第十一条约定，购房时王晓彬应将房产证、土地证押给居间方。但是2015年1月27日签订合同时，王晓彬并未将两证押在居间方，因此，王晓彬违约在先。3、李铁军有支付能力，李铁军在签订购房合同时既然能选一次性付清220万的支付方式，就已经证明李铁军是有支付能力的，而且李铁军在一个月后支付了100万，也能证明李铁军的支付能力。王晓彬针对李铁军的上诉答辩称：一审法院认定房产买卖合同终止履行完全是李铁军违约行为引起的事实是正确的。理由：1、李铁军在涉案合同履行中负有支付120万的房屋余款的主要义务。2015年4月1日后，王晓彬通过中介多次催促李铁军付款未果。在此情况下，李铁军应积极与王晓彬协商，但李铁军没有，其行为表明其拒签补充协议，而不是王晓彬拒签补充协议。2、在多次催促未果的情况下，王晓彬在2015年4月27日发短信给中介徐桂珍表明：如果李铁军3日内付清余款120万元及违约金20万元后仍可办理过户手续，逾期不付清王晓彬依法起诉。徐桂珍接到后转发给李铁军。王晓彬上述行为表明在2015年4月27日已向李铁军发出新邀约，但李铁军在4月29日找到王晓彬后还说有60万元的资金缺口。在这种情况下，王晓彬要求李铁军尽快筹款最好在5月1日后一周内办理过户手续。但李铁军后来一直没有消息，直到2015年5月24日才向王晓彬发送短信说5月18日才把外面的款项要回，经一审法院查明李铁军在5月18日要回款项这一陈述不实，且李铁军也没有实际履行付款，也未与王晓彬另行协商交付时间，至今也未履行付款义务，所以王晓彬不再相信李铁军而在5月25日起诉。因此，一审法院认定终止合同履行完全是由李铁军的违约行为引起的是正确的。3、李铁军上诉中称的两证问题不属实。即便李铁军有支付能力，也不等于实际支付。一审法院查明事实清楚，只是在认定违约金数额上没有充分考虑双方合同十二条约定，仅支持较低的违约金，未支持王晓彬的一审律师费用，为此请求二审法院驳回李铁军的上诉请求，支持王晓彬的上诉请求。王晓彬向一审法院起诉请求：依法判决终止王晓彬、李铁军于2015年1月27日签订的《房地产买卖合同》，判决李铁军支付违约金400000元。李铁军向一审法院提起反诉请求：依法判令终止王晓彬、李铁军双方于2015年1月27日签订的《房地产买卖合同》，王晓彬返还李铁军已付购房款1000000元及购房款利息60000元、并向李铁军支付违约金200000元及居间服务费33000元。一审法院认定事实：2015年1月27日，王晓彬与李铁军经徐州市宝泰房地产经纪有限公司居间签订《房地产买卖合同》，约定：王晓彬自愿将自有的坐落于徐州市泉山区三环南路泉山美墅二期L14-1-103室合法房屋及该房屋占有的土地使用权出售给李铁军，该房屋建筑面积227.68平方米、地下室建筑面积93.09平方米，双方商定本房地产交易价格为2200000元；双方同意房款支付采取一次性付清全款（双方签署上述房地产备案合同之日，一次性付清全款到房管局监管账户）的付款方式，此房地产过户所产生的规定由双方所纳的税、费全部由李铁军承担；双方约定2015年3月31日前到产权处签署办理房地产过户手续，如逾上述日期应另补充协议更改日期，逾期15天任何一方拒签补充协议均视为违约同时合同终止；王晓彬收到房屋全款之日双方交接房屋，居间方到场协办；李铁军承担居间服务费33000元并在签订本协议时付清给居间方，签订本协议时李铁军交付给王晓彬购房定金100000元整，在购房时该定金抵购房款或服务费，王晓彬将房产证、土地证押给居间方保管；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金200000元并赔偿守约方的直接和间接经济损失，另由违约方支付中介费用，违约方并应承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用；任何一方恶意拖延签署备案合同日期、付款日期或者业务办理结束后任意一方拖延领证或划款日期的按每日总房款的百分之一付给对方违约金。该合同备注栏内注明：此价格为王晓彬净得价；李铁军承诺于2015年2月28日前付给王晓彬首付款900000元，含定金共计1000000元，剩余房款到双方办理过户时付清；由于此房内部贷款未还清，由王晓彬自筹资金还款并解押，不影响双方过户。合同签订当日，李铁军向徐州市宝泰房地产经纪有限公司交付了中介费33000元、向王晓彬支付购房定金100000元。2015年2月25日，李铁军向王晓彬支付购房款900000元。2015年3月2日，王晓彬将涉案房屋的抵押贷款还清后注销抵押。2015年3月20日上午11时许，徐州市宝泰房地产经纪有限公司的王丽给王晓彬发短信称：因客户（应为李铁军）下礼拜出国，要4月1日以后能回来，他想4月初说咱过户，你看可以吗？其后，李铁军未再与王晓彬或中介方联系。2015年4月1日后，王晓彬通过徐州市宝泰房地产经纪有限公司催促李铁军付款未果，于2015年4月27日发短信给徐州市宝泰房地产经纪有限公司的徐桂珍，其内容为：经贵公司中介，我和李铁军于2015年1月27日签订一份《房地产买卖合同》，我出售房地产给李铁军。我已于2015年3月2日还清房贷，贵公司派员与我一起去房管部门办理房产解押手续，房地产早已具备过户条件。但李铁军至今未能付清余款，未能办理过户手续，也未与我签订展期协议。贵公司称已多次催促李铁军未果。李铁军已严重违约。请贵公司转告李铁军，让其三日内付清余款120万元及违约金20万元后办理房地产过户手续。逾期不付清，本人将依法起诉以保护自己的合法权益。徐桂珍收到该短信后转发给李铁军。2015年4月29日，李铁军与其同学段超一起到新沂找到王晓彬，说明其有600000元的资金缺口需要筹集。王晓彬要求李铁军尽快筹款，最好在5月1日后办理过户手续。2015年5月24日，李铁军向王晓彬发送手机短信一条，内容为：很抱歉到5.18才把外面欠款全部要回，剩下120万元房款目前已全部到我卡上，随时可以办理过户手续！我知道你非常着急，我也是有苦衷的，不是故意拖欠余房款不付，我同学借我的钱说是3.31可以归还，我也没想到拖了这么久，因此同学就算反目，经过我同学的努力，总算欠我的60万5.18给我了！你现在起诉到法院，法院还是要先调解，中间可能会耽误很长时间，不如，我们先私下商量，你把条件说出来，如果我们双方都能接受，何必走到法院这一步哪？另外，所售房屋地下室的电动门有问题，最近才发现的，能开关不上，只能手动关！……能否先私下调解，你把你的条件告诉我！2015年5月25日，王晓彬以诉称理由向法院提起诉讼要求终止双方于2015年1月27日签订的《房地产买卖合同》并要求李铁军支付违约金400000元。李铁军应诉后以辩称理由不同意王晓彬的诉讼请求，并在审理中提出反诉要求终止双方签订的《房地产买卖合同》，要求王晓彬告返还已付购房款1000000元及购房款利息60000元、支付违约金200000元并承担居间服务费33000元。王晓彬以辩称理由同意终止双方的《房地产买卖合同》，但不同意李铁军的其他反诉请求。审理过程中，李铁军为证明其在王晓彬起诉前已筹集够剩余购房款，提交了加盖中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行业务办讫章的金穗借记卡明细对账单一份，该明细对账单载明姓名为李铁军、卡号为62×××72，起止时间为2015年5月5日至2015年7月24日，其中显示2015年5月5日理财612000元，次日实时赎回612041.26元，如此循环，至2015年5月18日，账户余额为666215.88元；2015年5月21日，该卡中另存入400000元，余额为1059050元，此后持续理财支出与实时赎回，截止2015年7月24日，账户余额为1110520.61元。经质证，王晓彬对李铁军提交的上述证据的真实性不持异议，但主张该明细对账单只能证明李铁军在2015年5月5日至7月24日在银行的理财行为，而不能证明已准备了剩余房款；而且李铁军有钱进行理财投资而不按合同约定履行付款义务，其违约是客观存在的；李铁军称2015年5月24日已经把房款备好，但其没有向王晓彬或者中介交付，甚至至今也没有交给王晓彬或者中介。王晓彬在庭审中提交了其与江苏铸石律师事务所签订于2015年5月18日的《委托代理合同》一份，以及开票日期为2015年6月25日并加盖江苏铸石律师事务所发票专用章的发票一份。其中《委托代理合同》约定：江苏铸石律师事务所接受王晓彬委托，指派袁晓普律师为王晓彬与李铁军房屋买卖合同纠纷一案的第一审代理人，王晓彬于本案第一次开庭前一次性向该律师事务所交纳代理费20000元；发票载明交款人为王晓彬，交纳代理费20000元。王晓彬以此拟证明其为本案诉讼支付了律师代理费20000元且该代理费数额在规定限额内，根据合同约定该费用应由违约方承担。李铁军未对上述证据的真实性发表意见，但认为上述证据与本案无关。一审法院认为：王晓彬与李铁军签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容具体合法，应为合法有效，合同双方均应按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。根据王晓彬、李铁军提交的证据及双方当事人当庭陈述，李铁军在按照约定向王晓彬支付了定金及部分房款后，王晓彬已按合同约定对买卖标的物的涉案房屋解除抵押；但李铁军先是以出国为由未在合同约定时间支付剩余房款，其后又不与王晓彬就剩余房款的支付及办理房屋过户的时间进行商定；在王晓彬督促后又以需筹集购房款为由拖延付款，虽然其在2015年5月24日告知王晓彬购房余款已筹齐，但其既未向王晓彬交付也未与王晓彬洽谈具体的房款交付时间以及办理房屋过户手续的时间，而是提出所谓地下室电动门存在的质量问题；而根据其提交的银行明细对账单显示的内容，其在给王晓彬短信中声称的2015年5月18日才获得其同学的600000元还款也不属实。因此应当认为李铁军在履行涉案房地产买卖合同的过程中既违反了诚实信用原则也违反了合同约定，其迟延支付剩余购房款的行为足以使王晓彬怀疑其履行合同的信用与能力，涉案《房地产买卖合同》未能履行应归责于李铁军的违约行为，现双方均要求终止该买卖合同，既是双方对自己权利的处分，也不违反法律规定，予以采纳。涉案房地产买卖合同终止履行完全是李铁军的行为引起，故王晓彬要求李铁军承担违约责任的主张符合法律规定，予以支持。根据双方签订的房地产买卖合同约定，违约方除应赔偿守约方违约金200000元外，还应支付中介费用及承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用，因此李铁军除应负担已交纳给徐州市宝泰房地产经纪有限公司的中介费33000元外，还应依约向王晓彬支付违约金200000元及其他约定的费用，但因约定违约金200000元已弥补原告的其他损失，故李铁军在支付约定违约金200000元之后无需再承担王晓彬支出的律师代理费用。但王晓彬要求被告按总房款的每日百分之一支付违约金400000元的主张因其适用条件并不具备，不予采纳。李铁军以王晓彬违约为由要求王晓彬支付违约金200000元并承担居间服务费33000元的主张无事实依据，不予支持。依照法律规定，合同的权利义务终止后，对于已经履行的部分，应根据合同的履行情况及合同的性质相互返还。因此李铁军应将其所持有的涉案房屋钥匙等与房屋相关的物品向王晓彬返还，王晓彬亦应将其已收取的购房款向被告返还。故李铁军反诉要求王晓彬返还已付购房款的主张能够成立，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第第六条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，遂判决：一、王晓彬与李铁军于2015年1月27日签订的《房地产买卖合同》终止履行；二、被告李铁军于判决生效后十日内向原告王晓彬支付违约金200000元；三、反诉被告王晓彬于判决生效后十日内返还反诉原告李铁军已付购房款1000000元（含定金100000元）；四、驳回原告王晓彬的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告李铁军的其他诉讼请求。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、王晓彬与李铁军是否存在违约；2、一审认定的违约金20万元是否适当，王晓彬主张的一审律师费用是否应当支持。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于王晓彬与李铁军是否存在违约问题。首先双方于2015年1月27日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应根据合同约定，遵守诚信，全面履行合同权利义务。其次，王晓彬作为卖方，根据合同约定应于2015年3月31日前还清房屋上的银行按揭贷款，清洁涉案房屋上的抵押权，以备交付。李铁军作为买方，应于2015年3月31日履行付款义务。根据本院查明事实，王晓彬为履行合同义务，已于2015年3月2日还清银行贷款以备交付房屋，但李铁军并未于2015年3月31日支付房屋余款，且至2015年5月25即王晓彬诉至法院前，在李铁军自称其已筹备齐余款的情况下，其仍未支付购房余款。结合李铁军提供的农业银行卡明细对账单，能证明其在具备履行合同条件情况下，其仍不履行合同义务，因此，李铁军违反合同约定。另，李铁军主张其未按约支付房款的原因：一是其本人出国不在国内，二是其资金出现缺口。本院认为上述理由不属于不可抗力，不足以免除其合同义务，故，双方签订的《房地产买卖合同》不能履行的责任应归责于李铁军，王晓彬不存在违约行为。二、关于一审认定的违约金20万元是否适当，王晓彬主张的一审律师费用应否支持问题。根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，因李铁军的违约行为导致双方的房地产买卖合同不能履行，并且给王晓彬造成了一定经济损失，故李铁军应当承担违约赔偿责任。违约金赔偿数额应当与给王晓彬造成的损失相当。王晓彬作为卖房人，即便双方合同没有履行，涉案房屋价值并未因此减损，其损失主要表现为因双方签订涉案房屋买卖合同导致王晓彬对涉案房屋使用利益受损，及王晓彬为实现合同权利聘请律师的费用，原审法院根据双方约定的违约金数额，王晓彬的损失情况，以及李铁军部分履行付款义务的情形，酌定支持王晓彬20万元的违约金已足以弥补其损失，并无不当，王晓彬主张另行支付律师费用的请求，本院不予支持。综上，上诉人王晓彬、李铁军的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8600元，上诉人王晓彬负担4300元（王晓彬已垫付），上诉人李铁军负担4300元（李铁军已垫付）。本判决为终审判决。审 判 长 祝 杰审 判 员 陈 颖代理审判员 崔金城二〇一六年九月二十日书 记 员 王倩倩 关注微信公众号“”