（2016）皖1202民再1号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-25
案件名称
原告苗长才与原审被告徐果树房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
阜阳市颍州区人民法院
所属地区
阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
苗长才,徐果树,张素珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百三十五条
全文
安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1202民再1号原审原告：苗长才，男，1967年10月12日出生，汉族，文盲，阜阳市人，个体户，住阜阳市颍州区。委托代理人：郭俊杰，安徽春源律师事务所律师。原审被告：徐果树，男，1968年9月10日出生，汉族，初中文化，阜阳市人，住安徽省阜阳市颍州区。委托代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。委托代理人：王强，安徽皖北律师事务所律师。原审第三人：张素珍，女，1973年7月7日出生，汉族，文盲，阜阳市人，无业，住安徽省阜阳市颍州区。原审原告苗长才与原审被告徐果树，原审第三人张素珍房屋买卖合同纠纷一案，本院（2013）州民一初字第02383号民事判决已经发生法律效力。本案经本院审判委员会讨论决定，于2016年7月11日作出（2016）皖1202民监8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告苗长才及其委托代理人郭俊杰，原审被告徐果树及其委托代理人王强，第三人张素珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告苗长才原审诉称,2005年5月13日，原、被告订立了《购房合同》一份，约定：1、乙方（原告）自愿购买甲方（被告）住宅一套，三室一厅，面积按竣工后实际建筑面积计算，每平方米壹仟元；2、乙方（原告）要求水电正常供应；3、乙方（原告）自合同签订之日，先付伍万元房费，余款待房产证办齐付清；4、办理房产证费用由乙方支付，甲方（被告）提供所需手续。同时原、被告对《购房合同》末尽事宜作出口头约定：1、被告承诺将西厢房给原告使用，2-3年后被告承诺将西厢房拆除为原告建造大卧室，由原告按实际面积支付购房款；2、被告同意房前院子属于共同所有，可以共同使用。合同签订后，原告按照合同约定当天支付给被告50000元购房款。2005年房屋建造完毕，同年7月份被告向原告交付了房屋，原告居住至今，但被告同意为原告建造的大卧室至今未建，原告多次要求被告协助办理房产证均遭被告拒绝，在居住过程中，被告拒绝将房屋的院子和大门供原告使用，造成原告无法正常居住。综上，为保护原告的合法权益，现具状诉至贵院，请求法院依法判令：1，判令被告继续履行合同；2、判令被告协助原告办理过户手续，所需费用由被告承担；3、依法判令被告赔偿因违约所给原告造成损失12000元：4、本案诉讼费用由被告承担。原审被告徐果树、第三人张素珍在原审庭审中辩称,第一点，针对原告第一项、第二项的诉请，由于该购房合同违反法律法规的强制性规定，依法应当认定合同无效。第二点原告的第三项诉请没有事实和法律依据。第三点原告诉讼状中所谓的口头约定纯属子虚乌有，不是事实。综上请求驳回原告诉请，维护被告的合法权益。原审查明,2005年5月13日，原、被告签订购房合同一份，合同约定：甲方徐果树，乙方苗长才，经甲乙双方协商达成如下协议：1、乙方自愿购买甲方住宅一套，三室一厅，面积按竣工后实际建筑面积计算，每平方米1000元。2、乙方要求水电正常供应。3、自合同签订之日，先付50000元房费，余款待房产证办齐付清。4、办理房产证费用由乙方支付，甲方提供所需手续。苗长才、徐果树均在该合同上签名。双方签订该合同时，徐果树的房屋还在施工中，第一层两套房屋已经建好，二层三层未建好。2005年7月份原告搬到第一层西户两室一厅内居住至今。另查明,徐果树、张素珍系夫妻关系，二人于1995年2月25日办理结婚登记。被告提供的国有土地使用证载明，本案争议房屋的土地登记在张素珍名下，使用权类型为划拨。张素珍于2008年9月26日取得房地产权证，房地产权证上载明的房屋为两层，第三层在房地产权证没有登记。原、被告因房屋问题于2012年5月9日发生争执，后经阜阳市公安局清河路派出所调解未果。原判认为,以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案争议房屋的土地系划拨土地，原、被告双方在签订购房合同时，没有报有批准权的入民政府审批，违反法律强制性规定，因此原、被告签订的合同系无效合同。本院对原告要求被告继续履行合同、协助原告办理过户手续并承担所需费用的诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿损失12000元，没有证据加以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定。原判结果：驳回原告苗长才的诉讼请求。原审原告苗长才再审时称,原、被告签订的房屋买卖合同是被告和第三人的真实意思表示，是合法有效的。被告辩称第三人对原、被告签订房屋买卖合同不知情，不同意房屋买卖，争议的房屋所有权人是第三人，原、被告签订的房屋买卖合同侵犯了第三人的合法权益，被告的辩解不成立。签订房屋买卖合同时第三人在场，原告2005年7月搬到争议的房屋内居住至今已十多年，第三人与被告系夫妻关系，期间一直和原告居住在同一座楼房中，第三人不可能不知道房屋出卖给原告的事实。争议的房屋是被告和第三人夫妻关系存续期间所建，属于夫妻共同财产，原、被告签订房屋买卖合同，被告向原告交付房屋也发生在第三人和被告夫妻关系存续期间。原、被告签订的房屋买卖合同没有违反法律强制性的规定。原审被告徐果树，第三人张素珍再审时辩称,本案中原、被告签订的购房合同侵犯了第三人张素珍的合法权益。由于第三人张素珍对于买卖房屋一事在签订合同时毫不知情，且根本就是持反对的态度，因此，该签订买卖合同的行为无效。根据《城市房地产管理法》第四十条之规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，向有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家规定缴纳土地使用权出让金。在原、被告签订合同时的土地划拨问题，未能履行前置程序，向人民政府相关部门申请审批，因而，效力不能够得到确认。原、被告签订的购房合同履行不能，在签订所谓的购房合同时，该合同本意应当是购房预订，而非正式的房屋买卖合同，约定的标的物并不存在，目前也没有三室一厅的房屋可以向原告出售；因此，基于合同无效和本案的实际情况，被告应当向原告返还购房定金的责任。本院再审认定案件事实如下:2005年5月13日，原审原告苗长才与原审被告徐果树签订购房合同一份，合同约定：甲方（徐果树），乙方（苗长才），经甲乙双方协商达成如下协议：1、乙方自愿购买甲方住宅一套，三室一厅，面积按竣工后实际建筑面积计算，每平方米1000元。2、乙方要求水电正常供应。3、乙方自合同签订之日，先付50000元房费，余款待房产证办齐付清。4、办理房产证费用由乙方支付，甲方提供所需手续。苗长才、徐果树均在该合同上签名。双方签订该合同时，房屋还在施工中，第一层两套房屋已经建好，二层三层未建好。待房屋建成后，2005年7月被告将第一层西户两室一厅交给原告居住至今。2008年7月15日，徐果树向阜阳市房地产管理局作出说明“坐落在颍州区中清路123号4户房屋产权全部为张素珍所有，我自愿放弃。”2008年9月11日阜阳市房地产管理局将颍州区中清路123号4户101号、102号、201号、202号四套房屋登记在第三人张素珍名下。以上四套房屋所占有的土地使用权也登记在张素珍的名下，使用权类型为划拨。徐果树、张素珍系夫妻关系，二人于1995年2月25日办理结婚登记至今夫妻关系一直存续。苗长才与徐果树签订购房合同时张素珍在场。原审时张素珍申请参加诉讼，我院通知其为本案的第三人参加诉讼。本院再审认为,本案系房屋买卖合同纠纷。原审原告苗长才与原审被告徐果树所签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约全面履行。原告依约给付被告50000元购房款，被告已将所约定房屋交给原告使用至今。合同同时约定被告还应协助原告办理房屋过户登记手续，被告现拒不协助办理过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。所以被告应协助原告办理房屋过户登记手续，完成法定义务。被告拒不协助办理过户手续，是一种违约行为。原告请求被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户登记手续，本院予以支持。原审原告与原审被告所签订购房合同时第三人张素珍在场，合同的标的物，是原审被告徐果树与原审第三人张素珍婚姻关系存续期间，夫妻双方共同取得，现虽登记在第三人张素珍的名下，但不能对抗善意第三人，原审第三人张素珍有义务与原审被告徐果树共同继续履行合同。第三人张素珍以其不知道原审原、被告所签订合同，侵害其合法权益的理由不成立。原告要求被告赔偿因违约所给原告造成损失12000元，因原告未提供证据，本院不予支持。土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的土地出让金后即可办理过户手续，被告以此辩解合同无效的理由不成立。原判有误，应予改判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）州民一初字第02383号民事判决。二、被告徐果树与第三人张素珍继续履行原告苗长才与被告徐果树于2005年5月13日签订的《购房合同》。三、被告徐果树与第三人张素珍于本判决生效之日起二十日内协助原告苗长才办理房屋过户登记手续。四、驳回原告苗长才的其他诉讼请求。原审案件受理费2540元，由被告徐果树负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判长 夏 玲审判员 姜晓棠审判员 李黎东二〇一六年九月二十日书记员 常永先附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 来自：