（2016）云0581民初1966号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2018-09-19

案件名称

腾冲古林电器经营部与保山新华书店有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

腾冲县人民法院

所属地区

腾冲县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

腾冲古林电器经营部,保山新华书店有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十条，第一百一十四条第一款，第二十九条

全文

云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2016)云0581民初1966号原告：腾冲古林电器经营部经营者：段生斌，任该公司负责人。（未到庭）委托诉讼代理人：董超书，云南腾越律师事务所律师，特别授权代理。被告：保山新华书店有限公司。统一社会信用代码：915305002189207582。法定代表人：何永红，任该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：喻俊辉，男，汉族，1971年7月27日生，腾冲市人，一般授权代理。委托诉讼代理人：李荣乐，隆阳法律服务所律师，特别授权代理。原告腾冲古林电器经营部与被告保山新华书店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾冲古林电器经营部的委托诉讼代理人董超书、被告保山新华书店有限公司的委托诉讼代理人喻俊辉、李荣乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾冲古林电器经营部向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行原、被告双方于2006年12月20日签订的《腾冲县新华书店场地租赁合同》及2012年12月20日签订的《场地租赁补充合同》，并判令被告赔偿原告违约金、投资建房部分损失共计400000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2006年12月20日签订《腾冲县新华书店场地租赁合同》一份，合同对租赁期限（租赁期限为2007年10月1日起至2017年12月31日止）、租金及支付方式等内容进行了详细约定。在合同履行过程中，因被告方需要对租赁场地进行升级改造，双方于2012年12月20日又签订一份《场地租赁补充合同》，该补充合同对场地租金重新进行了约定，同时约定原告配合被告方进行房屋升级改造工作，被告方改造工作结束后，原告方享有优先租赁权。但被告方在房屋升级改造完成后，在原告方租赁期限尚未到期及没有通知原告方的情况下，将场地另行出租。原告认为，原、被告签订的《腾冲县新华书店场地租赁合同》和《场地租赁补充合同》尚未履行完毕，且有继续履行的可能。被告在房屋升级改造工作结束后，违约将场地另行租赁，侵犯了原告的合法权益。为此，特提起诉讼。被告保山新华书店有限公司辩称，一、被答辩人起诉主张被诉主体-原云南省腾冲县新华书店已不存在，被诉主体消失，根据民诉法第一百一十九条的规定，“无明确具体的被告”依法应驳回其起诉。请依法驳回原告的诉讼请求。全国的新华书店根据中央的精神进行彻底的改革改制云南省改制为：“云南省新华书店集团有限公司”，保山新华书店改制为：“保山新华书店有限公司”，保山市下属各区县新华书店隶属于保山新华书店有限公司，系分支机构，不具有法人资格。故，被答辩人起诉主张的主体消亡，依法应予以驳回其起诉。二、本案诉争的标的物。答辩人完全是为响应2013年2月1日腾冲县人民政府办公室第2期《腾冲县人民政府纪要》的要求按统一规划、自行拆除的原则进行改造，并不是被答辩人诉状所称“升级改造”。按照要求必须无条件执行，该诉争标的物虽在合同期内，但答辩人的改造行为属于执行政府规定，系“不可抗力”原因造成的，被答辩人也予以配合搬让，答辩人认为该租赁合同已完全符合“终止”情形，答辩人并不存在违约行为。三、答辩人完全依照集团公司的要求按程序报请上级及地方政府相关部门，其分支机构充分考虑到被答辩人的具体情况，为其向政府申请延期拆迁，甚至违反原则默认被答辩人拆走其建盖的钢架和彩钢瓦，被答辩人得了便宜还违背事实恶人先告状。四、答辩人完全依照集团公司的要求按程序公开向社会招租并通过网络发布了公开招租公告，被答辩人在公开招租公告期内并未报名竞标，完全是自动放弃权利的行为。五、被答辩人在承租期间，早已多次违约在先，无故拖延交纳租金七次，其陈述违背事实。总之，被答辩人的起诉于法无据，请依法驳回其诉求。综合双方当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：被告是否存在违约，是否应当承担违约责任？针对以上争议，原告腾冲古林电器经营部向本院提交以下证据：《腾冲县新华书店租赁合同》、《场地租赁补充合同》（复印件）各一份，欲证明：原被告双方于2006年12月20日签订了一份腾冲县新华书店场地租赁合同，合同对租赁期限、租金、支付方式等内容进行了详细的约定，租赁期限是2007年10月1日至2017年12月31日止；《场地租赁补充合同》同时证明原、被告双方对原来的租金进行了调整，被告承诺在甲方的改造结束之后，原告有优先承租的权利；并证明现在租赁期限还没有到，在此期间内被告违反约定，将改造后的场地在没有通知原告的情况下租赁给他人。经质证，被告对原告提交的证据真实性、关联性、合法性认可，对证明目的不认可，理由是双方签订的协议虽然真实有效，但被告是因为响应政府的号召，进行改造，属于合同约定的不可抗力因素；租赁标的物部分灭失，以及被告无权对该标的物进行出租，因为被告企业改制，遵循省集团公司云新集党2014-37号文件的要求，进行面向全社会公开招投标，况且该租赁权已经收归市公司，被告无权出租。被告针对其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《租赁合同》、《租赁合同补充响应》各一份，欲证明原被告原系租赁关系的现实。2、《政府纪要》一份，欲证明被告市因为响应支持党委政府按统一规划、自行建设的原则进行改造，并非升级改造。3、《关于请求拆迁延时的申请》、《关于请求给予古林电器搬迁时间的申请》、《关于拆除改造建筑物的通知》各一份，欲证明被告考虑到原告的实际情况配合原告向政府申请拆迁延时的事实。4、《违约通知书》《催款通知书》、《减免滞纳金申请书》、《催款通知书回执》、《减免滞纳金申请书回复通知书》、《古林电器交租金情况》各一份，欲证明原告多次违约，诚信度差的事实。5、《公开招租公告》、《公开招租会议议程》、《公证书》各一份，欲证明被告完全遵照省集团公司云新集当（2014）37号《文件》的要求，为确保国有资产的保值、增值依法进行公开招投标，在公告期内，原告并未报名参与招投标，实际上进一步证实原告自愿放弃权利、被告不存在违约的事实。6、《固定资产拆迁报告》、云新集党（12014）37号文件一份，欲证明被告均是遵循上级主管部门的要求，按程序、按要求进行操作，符合相关法律法规，不属于违约的范畴。经质证，原告在被告提交的证据中对证据1、3认可；对证据2真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，认为政府纪要与原告无关，并不是政府对场地进行征收，只是要求对场地进行改造，并不能造成不可抗力。对证据4中《违约通知书》《催款通知书》的真实性、合法性、关联性不认可，认为是被告单方出具的；对《减免滞纳金申请书》、《催款通知书回执》、《减免滞纳金申请书回复通知书》、《古林电器交租金情况》的证明观点不认可，认为被告对原告的行为是认可的。证据5、6不认可，理由是属于被告公司内部的文件，自己不清楚；《公证书》是复印件，虽然加盖了公司的公章，但对真实性无法确定，即使以上证据是真实有效的，但是公司内部政策的调整不能对抗原告。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，因被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性认可，本院予以采信。对被告提交的证据1、3原告认可，本院予以采信；证据2的真实性、合法性认可，本院对其真实性予以采信；对证据4、5、6原告不认可，因该三组证据系被告单方制作，与本案无关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告腾冲古林电器经营部与原腾冲县新华书店于2006年12月20日自愿签订《腾冲县新华书店场地租赁合同》一份，合同对租赁期限的约定为2007年10月1日起至2017年12月31日止。在合同履行过程中，因原腾冲县新华书店需要对租赁场地进行升级改造，双方于2012年12月20日又签订一份《场地租赁补充合同》，该补充合同对场地租金重新进行了约定，同时约定原告配合原腾冲县新华书店进行房屋升级改造工作，改造工作结束后，原告方享有优先租赁权。但在房屋升级改造完成后，在原告方租赁期限尚未到期及没有通知原告方的情况下，被告保山新华书店有限公司将场地另行出租给他人。另查明，原腾冲县新华书店因企业改制现已变为保山新华书店有限公司腾冲分公司，无独立法人资格。在诉讼中，保山新华书店有限公司以腾冲分公司无独立法人资格为由出庭应诉。本院认为，原告腾冲古林电器经营部与原腾冲县新华书店签订的《腾冲县新华书店场地租赁合同》及《场地租赁补充合同》是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，该合同合法有效,双方均应按照合同及其补充合同的约定履行义务。本案中，虽然原腾冲县新华书店因企业改制的原因已无独立法人资格，根据《中华人民共和国合同法》第九十条“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务…”的规定，被告保山新华书店有限公司在企业法人发生改制变动后，应对原腾冲县新华书店与原告腾冲古林电器经营部签订的合同行使权利并履行义务，且在诉讼中，保山新华书店有限公司也以自己的名义出庭应诉，符合法律规定；但被告保山新华书店有限公司在房屋升级改造完成后的对外招租过程中，在未通知原告腾冲古林电器经营部参与竞标的情况下，将房屋另行租赁给他人，违反了双方签订的《腾冲县新华书店场地租赁合同》及《场地租赁补充合同》的约定，侵害了原告腾冲古林电器经营部的优先承租权，已构成违约，故对原告腾冲古林电器经营部主张支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，根据双方签订的《腾冲县新华书店场地租赁合同》第九条违约责任2、“本合同后5年期（即2013年-2017年）甲方（出租方）违约，按三十万元标准进行违约赔偿，同时并赔偿乙方投资建房部分损失十万元”的规定，合同约定的违约金为300000元，被告保山新华书店有限公司应按约定给付原告腾冲古林电器经营部违约金300000元；至于投资建房部分损失100000元，因《场地租赁补充合同》中已明确原告所建房屋已由原告自行拆除，故对原告要求赔偿房屋损失的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，因被告已将房屋另行出租，原告也已重新租赁了经营场所，双方所签合同既无法再履行也无履行的必要，故对该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百一十四第一款、第二部二十九条之规定，判决如下：一、由被告保山新华书店有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告腾冲古林电器经营部违约金300000元。二、驳回原告腾冲古林电器经营部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14100元，减半收取7050元，由原告腾冲古林电器经营部交纳2300元，被告保山新华书店有限公司交纳4750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员　　张占伦二〇一六年九月二十日书记员　　舒子桁 微信公众号“”