（2016）渝0112民初3356号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-01-11
案件名称
第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司与罗义忠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司,罗义忠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初3356号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，住所地：重庆市渝中区民权路27号新华国际大厦3504-2。负责人：胡裕华，总经理。委托诉讼代理人：谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：罗义忠，男，1972年7月10日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司与被告罗义忠物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案后，依法由审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员罗玉萍、人民陪审员罗继碧组成合议庭，适用普通程序于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人谭笑到庭参加了诉讼。被告罗义忠经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告立即支付2014年2月至2015年10月期间所欠交的物业管理费14271.41元及按日息千分之三计算的违约金（暂算至2015年11月30日，违约金为16305.89），以上合计30577.3元。事实和理由：被告于2013年5月22日与重庆怡置房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了X一期项目X号房屋。被告自2014年2月起一直不交纳物业费。原告多次向被告催收，被告均未予理睬。被告罗义忠未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年5月22日，重庆怡置房地产开发有限公司作为甲方、与作为乙方的被告罗义忠签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定被告购买位于重庆市北部新区X路X号X一期X幢X号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为351.76平方米。该合同第二条约定，甲方销售的房屋系预售商品房。第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。该《重庆市商品房买卖合同》的附件五《合同补充协议》中的第九条第8款约定，乙方因任何原因未收到甲方的交房通知，则乙方有义务按合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。重庆怡置房地产开发有限公司作为甲方、与作为乙方的第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司曾签订《前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为X一期实施前期物业服务。该合同首部的1.2条约定，本合同的“管理人”是指第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司。合同第六条约定，本物业（联排）住宅的物业服务收费标准为6元/月/平方米（按产权建筑面积计算），合同期内业主按照4元/月/平方米的标准交纳物业服务费。合同第九条约定，业主应于合同约定接房之日起交纳物业服务费，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月前15日内履行交纳当季物业服务费的义务。合同第二十条约定，本合同期限三年，自2013年10月1日至2016年9月30日。合同第三十条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2013年9月16日，重庆市物价局对X一期的物业服务收费标准进行了备案，备案的物业服务收费标准为6元/月/平方米（不含水电公摊费、合同期内业主按照4元/月/平方米交纳）。X一期《临时管理规约》第三十二条规定，本区域全体业主一致同意建设单位委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司进行物业服务工作。第三十六条规定，本物业联排别墅的物业服务收费标准为6元/月/平方米（按建筑面积计算），合同期内业主按照4元/月/平方米的标准交纳物业服务费。第三十九条规定，业主同意按购房合同约定的接房之日起承担其所有物业的服务费用。被告曾签订《承诺书》一份，确认已详细阅读该《临时管理规约》及《前期物业服务合同》，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。上述前期物业服务合同签订后，原告对X一期提供了物业服务至今。因被告未向原告足额交纳物业服务费，2016年3月18日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告称因被告的房屋系空置房，减半收取物业服务费，即按照2元/月/平方米的标准收取；原告自愿将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算；原告另说明被告未实际接房。上述事实，有重庆市商品房买卖合同及补充协议、前期物业服务合同、重庆市物业服务收费备案表、临时管理规约、承诺书、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，重庆怡置房地产开发有限公司与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X一期全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为X一期提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费用。根据重庆怡置房地产开发有限公司与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中的约定，重庆怡置房地产开发有限公司应当在2013年9月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被告使用，如被告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋的物业服务费用由被告承担；被告因任何原因未收到交房通知，则被告有义务按合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。审理中，尽管原告称被告未实际接房，但被告未向本院提供证据证明其未按期接房存在正当理由，故被告至迟应于2013年9月30日前往接房，此后的物业服务费应由被告承担。因此，对原告要求被告支付2014年2月至2015年10月期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据《前期物业服务合同》及重庆市物业服务收费备案表中载明的内容，结合原告陈述，被告交纳物业服务费的标准为2元/月/平方米，在2014年2月至2015年10月，被告应交纳的物业服务费为2元/月/平方米×351.76平方米×21个月=14773.92元。原告诉请主张物业服务费14271.41元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付违约金，符合《前期物业服务合同》的约定，本院予以支持，但违约金最高不应超过本金，对原告诉请中超过本金部分，本院不予支持。被告罗义忠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应承担未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告罗义忠在本判决生效之日起三日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2014年2月至2015年10月期间的物业服务费14271.41元；二、被告罗义忠在本判决生效之日起三日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司违约金（2014年2月至2015年10月，以每季度所欠物业服务费2110.56元为本金，分别从每季度第一个月的16日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍分段计算至2015年11月30日；所计违约金总额最高不超过14271.41元）；三、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费560元，由原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司负担40元，被告罗义忠负担520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张晓华人民陪审员 罗玉萍人民陪审员 罗继碧二〇一六年九月二十日书 记 员 温 娟 来源：百度“”