（2016）川2081民初951号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-26
案件名称
简阳新家园物业管理有限公司与杨辛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
简阳市人民法院
所属地区
简阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
简阳新家园物业管理有限公司,杨辛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)川2081民初951号原告：简阳新家园物业管理有限公司，住所地四川省简阳市。法定代表人：邹永康，总经理。委托代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。委托代理人：孙安东，四川阳安律师事务所律师。被告：杨辛，男，1983年2月15日出生，汉族，住四川省简阳市。原告简阳新家园物业管理有限公司（以下简称新家园物业公司）诉被告杨辛物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理，本案依法适用简易程序，因被告杨辛下落不明，本院于2016年5月19日将本案转为普通程序继续审理，并于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告新家园物业公司的委托代理人孙安东到庭参加诉讼、被告杨辛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新家园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费3077.1元；2、被告向原告支付违约金1745元。事实和理由：原告新家园物业公司与建设单位四川天成置业有限责任公司签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务至业主大会成立或选聘新的物业管理企业为止。此后，原告按合同约定提供了物业服务至2015年3月31日。期间，原告根据合同约定每季度分别在小区各单元楼张贴了物业服务费催收通知，尤其在2015年11月25日，原告在小区入门口及单元门墙面上对未交物管费的业主进行实名催收通知。但从2012年1月至2015年3月期间，被告杨辛以各种理由拒绝向原告支付物业服务费。故原告诉至法院。被告杨辛未作答辩。经审理查明：2007年1月18日，原告新家园物业公司与开发商四川天成置业有限责任公司（以下简称天成公司）签订了《物业管理服务合同》，约定：天成公司将天成国际社区D区（即：河景馨城小区D区）委托新家园物业公司进行物业管理；委托管理期限为3年；本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前三个月内，如业主委员会尚未成立，双方应就延长本合同期限达成协议；物业服务管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月0.5元/平方米；物业费每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月的前五日内；物业费的调整，由业主大会讨论决定后，向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整；物业管理服务费在每季度第一个月1-5日缴纳；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额的千分之三每日的标准向原告支付违约金等内容。2006年7月19日，被告杨辛向开发商天成公司购买天成国际社区D区7幢1单元301号住房，合同中约定预测建筑面积为138.49平方米，后产权登记的建筑面积为135.76平方米。因小区业主委员会未成立，原告与天成公司先后于2010年10月25日、2013年11月20日签订了两份《物业管理服务合同补充协议》，将委托管理期限延长至2014年12月31日。因被告所在小区更换物业管理公司，原告新家园物业公司于2015年3月31日与新的物业管理公司办理了移交手续，终止了双方的物业管理服务合同关系。被告杨辛从2012年1月起至2015年3月期间未向原告新家园物业公司交纳物业管理费。故原告起诉至法院。以上事实，有原告提交的原告营业执照、资质证书、被告身份证复印件，《物业管理服务合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同》，移交清单，催收通知、房屋产权证明及原、告庭审陈述予以证实，经庭审质证，以上证据来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为：天成公司与原告新家园物业公司签订的《物业服务管理合同》及补充协议，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。”的规定,本案的物业合同及补充协议的约定对小区业主具有约束力，业主应按照合同的约定内容履行给付物业服务管理费的义务。关于本案争议焦点：一、关于原告欠缴物业服务管理费的金额问题。原告主张被告从2012年1月至2015年3月期间未缴纳物管费，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，被告未举证证明其已履行相应的支付物管费义务，本院对原告主张被告从2012年1月至2015年3月期间未缴纳物管费的主张，予以确认。对于物管费缴费标准，原告主张按照每月0.57元/平方米计算，因物业服务合同约定的物业服务管理费标准为每月0.5元/平方米，且原告并未举证证明双方就收费标准达成新的合意，故本案物业服务管理费的收费标准应按每月0.5元/平方米计算。原告欠付物管费的金额为：39个月×0.5元/平方米×135.76平方米=2647.3元。故，对原告主张物管费的诉讼请求，本院部分予以支持。二、被告是否应承担违约责任的问题。《物业管理服务合同》约定了欠缴物业管理服务费，按欠费金额3‰每日的标准支付违约金，及每季度的物业管理服务费在每季度第一个月1-5日内缴纳的内容，原告从2012年1月至2015年3月期间未向原告缴纳物管费。现原告主张被告适当向其支付违约金1745元的诉讼请求，符合双方合同约定，故对原告违约金的主张，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨辛在本判决生效后十日内向原告简阳新家园物业管理有限公司支付物业管理费2647.3元；二、被告杨辛在本判决生效后十日内向原告简阳新家园物业管理有限公司支付违约金1745元；三、驳回原告简阳新家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告简阳新家园物业管理有限公司负担5元，被告杨辛负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 长 税旭东人民陪审员 李义琼人民陪审员 陈玉华二〇一六年九月二十日书 记 员 陈叔余 更多数据：搜索“”来源：