（2016）鄂1122民初855号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-26
案件名称
张如乐与陈凤高、吴丽、吴刚合同纠纷一审民事判决书
法院
红安县人民法院
所属地区
红安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张如乐,陈凤高,吴丽,吴刚
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省红安县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1122民初855号原告：张如乐，男，1961年6月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：阮刚，湖北实洁师事务所律师。被告：陈凤高，男，1983年9月3日出生，汉族。被告：吴丽，女，1985年9月15日出生，汉族，系陈凤高之妻。被告：吴刚，男，1978年10月17日出生，汉族，系吴丽之兄。共同委托诉讼代理人：吴兴平，红安县法律援助中心律师。原告张如乐与被告陈凤高、吴丽、吴刚合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法适用普通程序分别于2016年9月13日、11月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告陈凤高及其共同委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.返还购房款15万元并赔偿损失。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1、解除其与三被告间达成的房屋买卖口头协议；2、请求被告赔偿损失共计72225元。事实和理由：2012年2月，被告陈凤高找到原告，称其妻吴丽在杏花乡有一块土地，想让原告开发房产。经实地勘察后，双方口头达成协议，由原告开发被告提供的220平方米土地，原告全额垫资建设，完工后返还两套房屋给三被告，其余房产归原告所有。后被告陈凤高找到原告，称其急需用钱，希望把返还的二套房屋折成现金，原告同意，并于2012年2月12日向被告陈凤高和吴丽支付了现金15万元，二被告向原告出具了收条一张。此后，原告与某某村委会联系开发房产事宜，但因红安县城区启动查处违法建设专项行动，房产开发手续被冻结，原告无法进行土地开发，至2015年，该宗土地被政府征收，原被告之间达成的协议已无法履行，原告要求三被告退还15万元及损失，三被告拒不退还，故诉至本院。被告答辩称，原、被告双方口头约定，由被告提供土地，原告提供资金、技术、劳务，双方联合建房，房屋建成后原告返还两套房屋给三被告。该联建房屋合同达成一致后，原告允诺将返还的房屋折成现金，原告于2012年2月12日向被告支付现金15万元之后，双方的义务履行完毕，并非原告所称的无法履行。被告向原告提供了土地并交付了相关证件，同时原、被告协商一致，预先以现金折价的方式履行了返还房屋的义务，被告仅有协助办理相关产权登记的义务。土地灭失、相关国家政策的变化等风险责任应由原告承担。原告陈述，我县城区启动查处违法建设专项行动，房产开发手续被冻结直至2015年土地被政府征收等都是在原、被告房屋联建合同履行完毕后发生的，并且是原告单方面的原因造成的，由此造成的后果应由原告自己承担。此外，被告于2012年2月12日收取原告15万元购房款，至今才主张返还，已过诉讼时效。综上，原告请求被告返还购房款15万元及损失缺乏事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、原告身份证；2、被告吴刚、吴丽出具的收条一张，拟证明被告收取原告15万元，且该款已被占用四年多；3、被告吴刚、吴丽分别与红安县某某村委会签订的《征用宅基地协议书》及某某村委会出具的宅基地收款收据，拟证明二被告取得宅基地，宅基地为集体土地，2012年后已无法开发，因征地手续问题，该宗土地未取得土地使用证，现已被政府征收；4、湖北省农村信用社（现湖北红安农村商业银行）借款偿还凭证3份，拟证明15万元的利息损失；5、空白开发协议一份，拟证明原被告拟定过协议。对当事人无异议的证据本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据2、3，本院认为该两份证据客观、真实，与本案有关联，应予采信；证据4证明了被告在国家金融机构融资，其融资成本合理，本院予以采信；证据5没有双方当事人的签字或盖章，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月9日，红安县杏花乡某某村委会与被告吴丽、吴刚兄妹分别签订了《征用宅基地协议书》，将位于某某村某小组两块面积为110平方米的土地出让给吴丽、吴刚兄妹作为宅基地使用，但未经最终批准程序，尚未取得《宅基地使用权证》。后该宅基地块被纳入城区总体规划控制区内。2012年2月某天，原告陈凤高找到张如乐，称其妻吴丽有一块宅基地可以合作建房，双方到现场实地看过后，张如乐说土地小了不适合开发，如果将相邻的地块一起开发比较合算，陈凤高说旁边地块是吴丽哥哥吴刚的，可以协商一起开发建房。双方约在吴丽母亲家协商开发建房事宜，初步商定建七层，建成后张如乐还建两套房屋，其余房屋由张如乐所有，建房相关的手续由张如乐申报。口头达成协议后，吴丽、吴刚将《征用宅基地协议书》交付张如乐。张如乐开始筹备建房的前期工作。不久，陈凤高、吴丽找到张如乐，称其愿意将应还建的两套房屋作价15万元卖给张如乐。三方达成合意，陈凤高、吴丽、吴刚（吴丽代）于2012年2月12日向张如乐出具15万元收条一份。后因县政府严格规范城区建设规划，建房手续始终无法办理。2015年10月左右，包括争议宅基地在内的整片土地被红安县人民政府征收，无法实现合同目的，故诉至本院。在审理中合议庭认为，城区内建房必须先取得规划许可，原被告间的建房协议没有取得规划许可违反了法律的强制规定，合同应无效。合议庭对本案法律关系性质的认定与原被告双方当事人的认定不一致，本院已向双方当事人进行了法律释明，并再次组织双方当事人公开开庭进行了审理。本院认为，原告张如乐与被告陈凤高、吴丽、吴刚之间口头达成的合作建房合意是双方当事人的真实意思表示，且原、被告以自己的实际行为在履行合同内容，口头协议是我国《合同法》规定的合同形式，故该口头合同成立。但是《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规”。因此原被告间达成的共建房屋口头协议，还应当符合我国法律关于建房的管理规定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证”，同时第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。原被告建房合同约定的所建房屋在城市规划区范围内，没有取得《规划许可证》，并且原被告在本案庭审辩论终结前客观上不可能取得规划许可，合同效力无法补正，故该共建房屋协议违反了《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，应属无效合同。二被告将还建的两层房屋卖给原告的口头协议，因标的物不存在，亦当然无效。无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原被告双方应互负返还的义务，原告应当返还被告《征用宅基地协议书》，被告应当返还原告还建房款15万元。原告主张被告应当赔偿其利息损失，因原被告双方在该《征用宅基地协议》被废除前均有共同的期待，期待房屋能伺机建成，本院确信双方在此前是没有争议的，并且原被告双方已充分知晓我县自2011年9月后严格执行城乡规划法，严厉打击违建行为，对于房屋有可能无法建成有充分的预期，故被告不应承担此前的利息损失。在该《征用宅基地协议》被废除后其又不能举证证明在何时正式要求过被告退还15万元，且被告明确表示拒不退还，故对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张如乐与被告陈凤高、吴丽、吴刚间签订的口头协议无效；二、被告陈凤高、吴丽、吴刚于本判决生效之日起十日内返还原告张如乐还建房款15万元。三、驳回原告张如乐的其它诉讼请求。如未按判决书指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费3300元，款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长 王业金审判员 祝剑雷审判员 文 娇二〇一六年九月二十日书记员 李丽华 关注公众号“”