（2015）菏牡民重字第780号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-11-27

案件名称

刘洪波与田少红、王莎等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

菏泽市牡丹区人民法院

所属地区

菏泽市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘洪波,田少红,王莎,王晓阳,菏泽市牡丹区王浩屯镇王浩屯村民委员会

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条

全文

山东省菏泽市牡丹区人民法院民事判决书（2015）菏牡民重字第780号原告：刘洪波，居民。委托代理人：吴昱，山东九洲苑律师事务所律师。被告：田少红，居民。委托代理人：贾茹茹，山陆直律师事务所律师。被告：王莎，居民。被告：王晓阳，居民。第三人：菏泽市牡丹区王浩屯镇王浩屯村民委员会。法定代表人：曹广书，主任。原告刘洪波与被告田少红、王莎、王晓阳、第三人菏泽市牡丹区王浩屯镇王浩屯村民委员会（以下简称王浩屯村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2015年6月10日作出（2015）菏牡民初字第780号民事判决书，被告田少红、王莎、王晓阳不服，提出上诉，经菏泽市中级人民法院审理，于2015年11月13日作出（2015）菏少民终字第64号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院另行组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告刘洪波及委托代理人吴昱，被告田少红及委托代理人贾茹茹到庭参加诉讼。被告王莎、王晓阳、第三人菏泽市牡丹区王浩屯镇王浩屯村民委员会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，缺席审理。本案现已审理终结。原告刘洪波诉称：2008年，牡丹区王浩屯镇王浩屯村民委员会开发建设沿路门市，被告田少红的丈夫王永明（已去世）购买位于油坊朱路路东的二层楼房一套，后王永明将房屋转让给原告，原告将购房款90000元交给王永明、田少红，王永明将房款交给第三人王浩屯村委会，后王永明去世。2014年5月18日，田少红以王永明的名义与原告签订房屋买卖合同，房屋建成后，被告及第三人一直没能将房屋交付原告。虽经多次协商，均无结果。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，请依法确认原告与王永明于2014年5月18日签订的房屋买卖合同无效，被告与第三人返还购房款90000元，诉讼费由被告承担。被告田少红辨称：原告诉称我的丈夫王永明购买位于去油坊朱路路东的二层楼房一套，后王永明将房屋转让给原告不是事实。2008年，王浩屯村村民田林峰等11人开发沿街门市，楼房定价为15万元，房款交到60%时，开发商可把钥匙交给购买方，并指定位置，开发商内部购房可降至12.6万元，原告为购买平价房，让我丈夫代买，口头约定“王永明向开发商交付房款，刘洪波占有房子后再将购房款陆续给王永明，以达到买房目的”。开发商也知道王永明是代刘洪波购买，后来直接将楼房钥匙交给了原告。王永明只是代原告购买房屋，因此双方不存在买卖关系。即使存在买卖关系，也应当是王永明与原告签订房屋买卖合同，而不是在王永明去世后胁迫被告签合同。原告没有证据证明将购房款90000元交给了王永明与被告。原告纯属说谎，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告王莎、王晓阳未答辩。第三人王浩屯村委会未答辩。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：证据1，房屋买卖合同一份（系复印件），证明王永明从第三人处购买房屋并转让给原告，购房款9万元已交清的事实，合同中王永明的签字及手印是被告田少红代签、代按。证据2，王卫中出具的收据一份及第三人出具的证明一份（均系复印件），证明王永明在第三人处购买房屋并转让给原告的事实，并且证明原告缴纳购房款9万元。证据3，被告田少红的户籍登记表一份（复印件），证明王永明去世后继承人的基本情况及被告主体适格。证据4,2010年7月30日，存款回单和收款收据，证明原告将购房款交付王永明，王永明又将原告支付的款项交付第三人的事实，该证据中涉及的款项是1.4万元，是原告所主张款项中的一部分。同时也证明原告与第三人之间没有直接的房屋买卖合同关系。被告田少红对前述证据质证认为：对证据1有异议，该合同存在胁迫情形，合同无效。当时王永明已去世，不具备主体资格，该合同无效。该合同没有证据证明购房款9万元已经交付给了田少红，该合同显示，房屋价值为9万元，与原告在二审庭审时所说的给王永明12.1万元相矛盾。该合同是原告事先拟定好的格式合同，胁迫田少红按的手印。对证据2中的收据真实性无异议，该收据显示收到王永明购房款2万元，与原告无关，对证明有异议，该证明无制作人及村委会领导的签字，不符合证据的形式要件，而且与后来村委会为田少红出具的证明王永明是替刘洪波代买的证明相矛盾，后者效力优于前者。对证据3真实性无异议。对证据4的真实性无异议，但不能说明是原告支付给王永明的购房款，若却如原告所述，是购房款的话，那么王永明将款项转交给第三人即开发商，说明原告与王永明之间是代买关系，而非买卖关系。被告王莎、王晓阳未到庭应诉，未对上述证据发表质证意见。第三人王浩屯村委会未到庭应诉，未对上述证据发表质证意见。被告田少红为支持自己的主张，提交了下列证据：证据1，王浩屯司法所制作的调查笔录一份，证明田少红是在被胁迫的情况下签订的房屋买卖合同，不是其真实意思表示，田少红并未收到任何购房款。证据2，王浩屯村委会出具的4份证明，证明王永明替刘洪波代买房屋的事实，王永明已向开发商交付购房款9万的事实，但这9万元与刘洪波无关。证明王永明在世时，开发商已将房屋钥匙交付给刘洪波，刘洪波实际占用该房屋的事实。即使因某些原因，刘洪波没有入住，也与被告无关，应向实际占用房屋的人主张权利，双方只是代买关系。原告对上述证据发表质证意见如下：对证据1真实性有异议，从笔录形成的时间看是2015年8月5日，被调查人王永想在2015年10月14日出庭为被告作证，被告并未提供司法所所出具的调查笔录，因此，对于该笔录形成的时间与相关事实有异议。对调查笔录内容有异议，被调查人陈述与事实不符。不能证明被告的主张目的，原告及其家人没有胁迫被告签订房屋买卖协议，并不存在任何威胁。该份证据不具备合法性，王浩屯司法所并无对原、被告之间的纠纷进行立案调处，因此该笔录不具备合法性。被调查人与王永明系堂兄弟，具有利害关系。对证据2中2015年6月26日的证明的真实性无异议，该证明能与原告提交的合同及收据相印证，证实村委会已收到购房款9万元。对2015年7月23日的证明的真实性有异议，该证明内容是王永明为刘洪波代买房屋，该内容不属实，混淆了王永明与村委会之间、王永明与刘洪波之间相对的合同关系。对于其余两份证明内容的真实性有异议，原告与王永明之间不存在代买关系，并且开发商没有将房屋交付给原告，在村委会向原告交付钥匙前，已经将涉案房屋的钥匙交付给了王安银，并且由王安银实际占用，致使原告不能取得房屋，村委会关于已交付房屋的证明是推卸自己的责任。证据2中的四份证据虽然极力主张是王永明为刘洪波代买，但并未否认已交购房款9万元的事实，并且从证明中所表达的意思也能证明是原告支付的购房款。被告王莎、王晓阳未对上述证据发表质证意见。第三人王浩屯村委会未对上述证据发表质证意见。根据前述证据，本院确认以下法律事实：王永明与被告田少红是夫妻关系，与被告王莎、王晓阳是父子关系。2008年，王浩屯村委会开发建设沿路门市。原告刘洪波不是第三人集体组织成员，欲购买位于去王浩屯镇油坊朱村路路东的二层楼房一套，与该集体组织成员王永明商定，由王永明代为购买，原告将90000元购房款交付给王永明，王永明将房款转交第三人。第三人出具证明，证明收到王永明购房款90000元，后王永明去世。2014年5月18日，被告田少红以王永明的名义与原告签订房屋买卖合同。房屋建成后，原告一直未能入住，原告多次与被告方协商未果，诉至本院，要求确认与被告田少红于2014年5月18日签订的房屋买卖合同无效，要求被告与第三人返还购房90000元。综上，本院认为：本案争议的焦点问题是：1、原、被告签订的买卖合同是否有效；2、原告是否交付过购房款90000元给田少红；3、若无效，被告及第三人应否返还原告购房款90000元。2013年王永明去世。2014年5月18日，被告田少红以王永明名义与原告签订房屋买卖合同，签订合同的主体一方已不存在，该合同应为无效合同，原告要求确认其与被告田少红以王永明名义于2014年5月18日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院应予支持。农村房屋买卖受让方必须是同村民组成员，原告刘洪波不是王浩屯村成员，其无权购买该集体组织房屋。位于去王浩屯镇油坊朱村路路东的二层楼房名义上王永明购买，但王浩屯村委会明知是原告购买，仍收取该款，并出具是王永明代原告购买的证明，原告与第三人王浩屯村委会已形成事实上的房屋买卖合同关系，该买卖房屋的行为是双方真实意思表示，但原告不是该集体组织成员，该房屋买卖行为违反了法律的强制性规定，原告与第三人签订的房屋买卖合同应为无效。王永明是代原告向第三人购买房屋，被告田少红、王莎、王晓阳未参与此事，依据合同的相对性，买卖房屋的双方为原告与第三人，与被告田少红、王莎、王晓阳无关，原告要求被告田少红、王莎、王晓阳返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。被告王莎、王晓阳、王浩屯村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其民事诉讼权利的放弃。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四之规定，经审判委员会研究，判决如下：原告刘洪波与被告田少红以王永明名义于2014年5月18日签订的房屋买卖合同无效。第三人菏泽市牡丹区王浩屯镇王浩屯村民委员会返还原告刘洪波购房款90000元。限判决书生效后十日内履行完毕。驳回原告要求被告田少红、王莎、王晓阳返还购房款90000元的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由第三人菏泽市牡丹区王浩屯镇王浩屯村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审　判　长　　卢康萍审　判　员　　袁宝进人民陪审员　　肖　普二〇一六年九月二十日书　记　员　　田　琨关注微信公众号“”