（2015）河新民初字第1192号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-09
案件名称
李加伦与李宁、高红梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李加伦,李宁,高红梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河新民初字第1192号原告：李加伦。委托代理人：孙开建，江苏淮海潮律师事务所律师。委托代理人：杜珊珊，江苏淮海潮律师事务所律师。被告：李宁。委托代理人：潘东升，江苏知缘律师事务所律师。被告：高红梅。委托代理人田竹，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。原告李加伦与被告李宁、高红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李加伦及其委托代理人孙开建，被告李宁的委托代理人潘东升，被告高红梅及其委托代理人田竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李加伦向本院提出诉讼请求：1、两被告连带支付拖欠原告的房屋租金90886元及违约金（以90886元为本金，按月息2%，自2015年3月14日起计算至两被告实际付清款项之日止）；2、两被告向原告返还垫付的电费2144元、水费931元、物业服务费1938元，共计5013元。事实和理由：2011年6月29日，淮安茂华置业有限公司与被告李宁签订租赁合同及合同补充协议，约定：被告李宁承租茂华国际汇万泰商业街编号S04号商铺作经营之用；租期7年，自2011年7月1日至2018年6月30日；租金从2011年12月1日起计收；前五年每月租金10902.15元；租金按月缴纳，应于每月10日前先行支付当月租金；承租期间，管理费、水电费等由被告李宁承担；拖欠租金达1个月以上的，淮安茂华置业有限公司有权单方面终止合同等。协议签订后，被告李宁履行了部分义务。2013年5月13日，淮安茂华置业有限公司向被告李宁发出通知，告知出租商铺已于2012年销售给原告，要求被告李宁将2012���10月1日以后的租金向原告支付。此后，原告多次催要租金未果。为此，原告委托江苏淮海潮律师事务所向被告李宁发出律师函，要求被告李宁于2014年8月15日前将所欠房租支付给原告，否则双方之间的租赁合同于2014年8月16日终止。被告李宁接到通知后，于2014年12月1日至5日期间，分三次向原告支付部分租金23万元。2015年3月13日，原告通过清河法院新区法庭领回了涉案房屋的钥匙。另，上述房屋承租期间，被告李宁拖欠电费2144元、水费931元、物业服务费1938元，共5013元未支付，原告已为其垫付。据了解，被告高红梅是涉案房屋的共同承租人，被告李宁、高红梅亦认可，向原告支付的23万元房租，系被告高红梅交付被告李宁支付。综上，原告取得出租房屋所有权后，有权继承本案租赁合同，并向承租人收取房租。本案两被告系共同承租人，应对承租期间拖欠的房租等费用对原告负连带清偿责任。根据合同约定，2012年10月1日至2015年3月13日期间，两被告应付租金320886元，已付23万元，尚欠90886元。因两被告未按约定支付房租，原告有权按照合同约定和法律规定向两被告主张违约金。原告为两被告垫付的相关费用，原告亦有权进行追偿。被告李宁辩称，一、我不应该承担房屋租金，证据表明所有合同均非李宁签字，李宁不是实际房屋租赁人，同时也没有实际使用房屋，当然也不应该承担原告诉请时间段的租金及其他费用，这一事实在（2014）河新民初字第0426号民事判决书中得到了确认；二、该时段房屋受益人明确，（2014）河新民初字第0426号民事判决书明确了该时段房屋租金已冲抵了高红梅欠宋秀丽的赔偿款，即高红梅是涉案租金的受益人，理应由其承担。综上，李宁不应承担本案的任何费用。被告高红梅辩称，��、原告主张与李宁之间存在租赁关系，根据合同相对性原理，原告与李宁系租赁合同当事人，要求高红梅承担责任无事实和法律依据；二、在宋秀丽起诉本案原被告房屋租赁合同纠纷一案中，原告不认可高红梅租赁经营房屋的事实，根据权利义务对等的原则，其无权要求被告高红梅承担付款责任；三、原告解除租赁合同通知没有向高红梅送达，如要求高红梅承担付款责任，根据权利义务对等原则，高红梅要求继续履行租赁合同并要求原告将租赁房屋返还给高红梅。综上，请求法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：2011年6月29日，淮安茂华置业有限公司（甲方）与承租方为“李宁”（乙方）的签订《淮安茂华国际汇万泰街商铺租赁合同》和《合同补充协议》各一份，约定：甲方将位于淮安市茂华国际汇万泰商业街S04号商铺出租给乙方使用，商铺面积为242.27平方米，租期为2011年7月1日至2018年6月30日，第一至五个租约年的月租金为10902.15元（即45元/㎡/月）；乙方须于每月第10日前先行支付当月基本租金；在租赁期限内，乙方逾期交付租金和管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的1%支付违约金；乙方交纳25000元租赁保证金，租赁期间，如乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害的，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后7日内，乙方拒不纠正并赔偿甲方损失的，甲方有权直接在租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金，但甲方应在直接扣除违约金或损失赔偿金之日起7日内书面告知乙方；乙方须自行承担管理费、水费、电费等各项店内运营费用；乙方不得转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺。被告高红梅以被告李宁的名义在该合同上签字并交纳租赁��证金25000元，被告李宁未在合同中签字。被告高红梅、案外人叶伟（甲方）与被告李宁（乙方）签订一份落款为2011年7月1日的协议，协议载明：“甲方与乙方于2011年7月1日起至2018年6月30日共同租用茂华商业街S04商铺共计242.27平方米，每平方米租金为45元／月。甲方租用207.27平米（时间2011年7月1日至今），乙方租用35平米（2011年7月至2012年12月）。从2013年1月起，茂华商业街S04商铺共计242.27平米全部由甲方租用……”。2013年6月25日，淮安市房屋权属登记与交易管理中心颁发给原告李加伦该商铺的房屋所有权证。2013年5月13日，淮安茂华置业有限公司通知被告李宁，已于2012年将该商铺出售给原告李加伦，《淮安茂华国际汇万泰街商铺租赁合同》对新的房屋所有人和你继续有效，自2012年10月1日起租金需交给房屋新的所有人李加伦。在该通知上，被告高��梅签字确认，被告李宁未签字。2014年3月25日，案外人宋秀丽（乙方）与被告高红梅（甲方）签订《美容院转让协议书》，丙方为淮安茂华置业有限公司，约定：“一、甲方同意将自己位于南昌路茂华国际汇S04号的门面转让给乙方使用，……”。同日，被告高红梅将美容院交付给原告宋秀丽使用。由于被告未能按时支付给房屋所有人即原告李加伦房租，致使原告李加伦委托律师于2014年8月8日向李宁发出律师函，称因所欠房租已达24万元左右，并发现擅自转租他人使用，要求其于2014年8月15日之前将所欠房租支付李加伦，否则于2014年8月16日解除租赁合同。并也将该律师函向宋秀丽送达。2014年10月25日，美容院停止经营。2014年11月10日，宋秀丽向被告高红梅发出告知函，要求被告高红梅履行房屋交接手续。2014年12月1日、3日、5日被告高红梅通过被告李宁的银行账户支付原告李加伦租金23万元。宋秀丽于2015年3月将房屋钥匙提存至本院，2015年3月13日原告李加伦领取了该房屋钥匙。另，2014年10月24日，宋秀丽诉至本院，请求判决解除其与被告高红梅签订的《美容院转让协议书》，被告高红梅返还转让费并赔偿各项损失，本院作出（2014）河新民初字第0426号民事判决书。被告高红梅不服上诉于淮安市中级人民法院，2016年4月15日，淮安市中级人民法院作出（2016）苏08民终字第0484号民事判决，认定高红梅实际承租了淮安茂华置业有限公司的淮安茂华国际汇万泰街商铺，因淮安茂华置业有限公司在2012年将该商铺出售给李加伦，高红梅在收到该商铺出售通知单上签字确认，高红梅应向李加伦支付租金。原告李加伦接手涉案商铺之后，垫付了该商铺欠缴的2015年1月1日-2015年3月13日期间的物业费1179元、2014年10月1日-2015年3月13日期间的电费2144元、2014年8月至2015年3月期间的水费931元。本案审理过程中，被告高红梅主张25000元租赁保证金应冲抵租金，原告李加伦主张该笔款项应作为被告延付租金的违约金，用于填补其损失。上述事实，有原、被告陈述，民事判决书、租赁合同、协议、情况说明等证据证明，经庭审质证，予以认定。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告高红梅未经被告李宁的授权以其名义对外签订合同，事后也未得到李宁的追认，且被告李宁代为转交给原告李加伦的23万元租金实际系高红梅出资，因此涉案商铺的实际承租人为被告高红梅，其应向被告李加伦支付租金，这一事实已得到生效法律文书确认。而被告李宁虽与高红梅、叶伟就涉案商铺签订租赁合���，但其与原告李加伦之间并无租赁合同关系，故对原告李加伦要求被告李宁承担租金给付义务的主张，本院不予支持。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。关于租金数额，被告高红梅在签订租赁合同时交纳租赁保证金25000元，其虽未就该笔费用提出抗辩，但经本院释明后，主张该笔款项应用于抵充租金，为避免当事人诉累，本院在本案中一并处理。原告李加伦主张该款项应抵扣违约金，填补其损失，因其并未根据租赁合同的约定向被告发送书面扣款通知，故本院认定该款应抵充租金，抵充之后，被告高红梅尚欠原告李加伦租金65886元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告高红梅未按约支付租金已构成违约，其主张原告计算违约金标准过高，请求予以调整，结合本案事实及相关规定，本院认定被告高红梅应自2015年3月14日起按年利率6%上浮30%的标准承担违约金至实际付清之日止，对原告主张超出部分，本院不予支持。关于涉案商铺交付给原告李加伦之前产生的物管费、水电费，被告高红梅主张该费用系宋秀丽使用期间产生，应由宋秀丽负担，本院认为，根据租赁合同的约定，被告高红梅应当承担该笔费用，如该费用确非其使用产生，其可待给付之后另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告高红梅于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李加伦租金、物业费、水电费合计70140元，���承担以65886元为基数，自2015年3月14日起至实际给付之日止按年利率7.8%计算的违约金；二、驳回原告李加伦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2527元，由原告李加伦负担1000元，被告高红梅负担1527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 刘 青代理审判员 周 凡 人人民陪审员 成 丽二〇一六年九月二十日书 记 员 张��荷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条���租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 来源：百度“”