（2016）粤07民终1515号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-31
案件名称
杨沃华与江门市新会伟邦服饰制衣有限公司相邻关系纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江门市新会伟邦服饰制衣有限公司,杨沃华,江门市新会区仁义实业发展公司
案由
相邻关系纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终1515号上诉人（原审被告）：江门市新会伟邦服饰制衣有限公司。法定代表人：张伟平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李超源、林广清，分别系广东南日律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：杨沃华。委托诉讼代理人：杜福香、罗杏勇，均系广东福香律师事务所律师。原审第三人：江门市新会区仁义实业发展公司。法定代表人：钟锦维。上诉人江门市新会伟邦服饰制衣有限公司（以下简称“伟邦公司”）因与被上诉人杨沃华、原审第三人江门市新会区仁义实业发展有限公司（以下简称“仁义公司”）相邻关系纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟邦公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回杨沃华的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由杨沃华承担。事实和理由：一、伟邦公司砌建砖墙和铁门是经过仁义公司书面同意的，仁义公司不可能不知道伟邦公司的厂房实施封闭式管理。伟邦公司与仁义公司于2003年12月21日开始签订涉案两栋楼的租赁合同，根据合同约定，仁义公司同意伟邦公司在两栋楼的四周设置围墙，而且费用由伟邦公司自理，所以仁义公司对涉案围墙和铁门是完全知情且同意的。二、杨沃华承租涉案商铺时，涉案围墙和铁门建设已久，杨沃华对围墙和铁门也是明知的，不可能影响杨沃华商铺的经营和效用。本案中，杨沃华认为涉案围墙和铁门阻碍其正常通行非事实。涉案铁门建设在两栋厂房的侧面，早在2004年已建好并一直使用至今，对于杨沃华的商铺完全没有影响。杨沃华与仁义公司于2013年12月16日签订《商铺租赁合同》时，涉案围墙和铁门早已建成并一直使用。从杨沃华作为承租人的角度分析，杨沃华在决定承租涉案商铺之前，应该对拟承租商铺围墙环境有作全面了解。杨沃华在确定承租涉案商铺时，应该明知该围墙和铁门的存在，并就围墙和铁门对其拟承租商铺之间的影响作全面了解，在确定围墙对商铺的使用不构成影响后才予以承租的。所以涉案围墙和铁门不可能影响其商铺的经营和效用。三、涉案铁门是一个正常大门，足以进出消防车，并没有对消防造成不利。关于消防安全问题，虽然伟邦公司设置了涉案砖墙和铁门，封闭了厂房，但还有一个正常的大门，有门卫看守，足以进出消防车，并没有对消防造成不利。伟邦公司实行封闭管理是为了厂区安全，而且伟邦公司封闭的是内部的停车场，并没有阻碍杨沃华对公共通道的正常出入。因此杨沃华的诉讼请求没有任何依据。四、伟邦公司以保持友好的相邻关系为前提，结合实际安全需要，已对围墙进行部分拆除，以方便杨沃华。如前所述，伟邦公司是最先进驻该工业园区的，从厂区的安全角度考虑，并且在经过仁义公司书面同意才对涉案厂房四周建设围墙和铁门，形成封闭式管理。后来仁义公司将涉案房屋的首层出租给杨沃华，伟邦公司考虑到友好的相邻关系，为方便杨沃华的进出而主动的拆除了部分围墙。但考虑到厂区人员及财产安全，对厂区实行封闭式管理，且杨沃华承租前已明确知道围墙和铁门的存在，所以对砌建的砖墙进行部分拆除，保留内部停车场的封闭。伟邦公司保留的围墙和铁门不会阻碍杨沃华的正常出入。但杨沃华却为一己私利，不顾厂区人员及财产安全，一定要伟邦公司拆除涉案砖墙和铁门。如果将砖墙和铁门拆除，厂区原有的封闭式结构将被打破，外面的人可以随意进出厂区，将会给厂区人员及财产造成严重安全隐患，严重损害伟邦公司的合法权益。另补充，伟邦公司的厂区留有一个很大供出入的进出口，也有保安看守。杨沃华可以通过大门出入，不需要通过其所诉称的侧门出入。同时侧门的封闭也不会影响消防，所以杨沃华认为伟邦公司封闭出口对其出入造成影响是没有事实及法律依据的。杨沃华辩称，一审查明的事实清楚，并且相关的事实由伟邦公司在一审庭审时承认及书面文件确定，法律适用正确，请求维持原判，驳回上诉。仁义公司二审没作陈述。杨沃华向一审法院起诉请求：一、伟邦公司立即停止侵权，拆除江门市新会区会城某甲路17号二、三座和八、九座之间的通道东向与外面通道之间被隔断的围墙（附图标注的红色部分）；二、伟邦公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2003年12月21日，伟邦公司与仁义公司签订《厂房租赁合同》，仁义公司将江门市新会区会城某甲路17号某甲工业区二、三座房屋出租给伟邦公司，约定租赁期限十年（从2004年1月1日起至2013年12月30日止），租赁用途：制衣；仁义公司同意伟邦公司在本厂四周设置围墙，费用由伟邦公司自理；合同期满，伟邦公司扩建或改建的建筑物、装修等不得拆除，无偿归仁义公司。伟邦公司承租上述两座房屋后，在四周建起围墙，形成封闭式厂房。上述合同临近到期时，伟邦公司与仁义公司协商退出上述两座房屋的首层，而继续租赁夹层以上的其余部分房屋。2013年12月10日，仁义公司与伟邦公司签订一份《厂房租赁合同》，约定仁义公司将江门市新会区会城某甲路17号二、三座的部分楼层（某甲工业园内）出租给伟邦公司；出租面积：1、二座夹层、二层和三层共3888平方米；2、三座夹层1260平方米；3、三座二层1260平方米；4、二座地下楼梯和货物转运间144平方米；5、三座地下楼梯和货物转运间144平方米；租赁期限：六年零三个月（从2014年1月1日起至2020年3月31日止）；租赁用途：制衣；伟邦公司必须爱护租用的物业，不得随意改变建筑结构及损坏建筑物，如改建必须征得仁义公司书面同意，并按照批准的建筑规划施工。该合同附有平面图，显示二、三座房屋的南边均为通道。在终止上述伟邦公司与仁义公司于2003年12月21日签订的《厂房租赁合同》时，伟邦公司将原厂房自建的部分围墙拆除。与此同时，仁义公司将伟邦公司退出的首层房屋，以商铺性质另行出租给杨沃华。2013年12月16日，杨沃华与仁义公司签订一份《商铺租赁合同》，约定仁义公司将某甲路17号二座地下之二至九和三座地下之二至九（即二、三座的首层）出租给杨沃华；租赁面积：二座地下1120平方米，三座1088平方米，两座合计2208平方米；租赁期限十年（从2014年2月1日起至2024年6月30日止）；租赁用途：家私展销；杨沃华必须爱护租用的物业，不得随意改变建筑结构及损坏建筑物，如改建必须征得仁义公司书面同意，并按照批准的建筑规划施工。该合同附有平面图，显示二、三座的南边均为公用通道，杨沃华租赁的两座房屋首层均有三个门口面向该通道。2014年2月左右，伟邦公司在某甲路2、3座南边公共通道的东向出入口处砌建砖墙和安装铁门，众人不能通行，并将杨沃华商铺出入公共通道的多处门户锁上，不能打开。双方因此长期发生纠纷，杨沃华曾拆除门锁，伟邦公司又将门锁上，杨沃华要求仁义公司解决，经仁义公司协调仍没有解决纷争，故此，杨沃华向原审法院提起诉讼。一审法院认为，本案是相邻关系纠纷。杨沃华与伟邦公司均是仁义公司的租赁户，应保持友好的相邻关系，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。上述两座房屋南边的通道应为公共通道，仁义公司并没有将该通道租赁给任何一方，伟邦公司在公共通道的东向出入口处砌建砖墙和安装铁门，堵塞通道，致使杨沃华及众人无法从公共通道出入，影响杨沃华商铺的经营和效用，且对消防不利，故此，杨沃华请求伟邦公司拆除砌建的砖墙和铁门，理由充分，一审予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：伟邦公司应自本判决发生法律效力之日起三十日内拆除江门市新会区会城某甲路17号二、三座房屋南边公共通道的东向出入口处所建的砖墙和铁门，恢复通道正常通行。案件受理费50元，由伟邦公司负担。本院二审期间，伟邦公司围绕上诉请求提交的证据有：证明两份、报警回执，以证明厂区的安全隐患大，如按一审判决拆除侧门，安全隐患会更大。杨沃华、仁义公司没有提交新的证据。杨沃华对伟邦公司二审中提交的证据认为与本案无关，盗窃会有各种因素引起的，而且是发生在2014年、2015年。经审查，伟邦公司在二审期间提供的证据无法反映与本案争议存在关联性，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系相邻关系纠纷。本案争议焦点为：杨沃华请求伟邦公司拆除涉案围墙依据是否充分。从本案查明的事实出发，杨沃华与伟邦公司均系仁义公司的租户，伟邦公司于2003年12月21日与仁义公司签订《厂房租赁合同》，约定伟邦公司承租某甲工业区b幢和c幢厂房，租赁期限从2004年1月1日至2013年12月30日止，仁义公司同意伟邦公司在该厂四周设置围墙等。该合同签订后，伟邦公司在该厂房四周设置围墙。合同到期后，伟邦公司于2013年12月10日再与仁义公司签订《厂房租赁合同》，约定的租赁范围不再包括上述建筑首层。2013年12月16日杨沃华与仁义公司签订《商铺租赁合同》，约定其承租上述建筑首层。伟邦公司与杨沃华于2013年分别与仁义公司签订上述租赁合同均对围墙设置没有约定，双方就此均向本院提供了合同附图。经审查双方附图，伟邦公司提供的图纸将现厂区内通道表述为“伟邦通道”并在首层向厂区内位置标以实线而未记载出入口，且在涉案围墙和铁门位置亦标以实线，从图纸反映仁义公司与伟邦公司仍约定厂区可封闭使用；而按照杨沃华提供的《商铺租赁合同附图》，现伟邦厂区内的通道记载为“公用通道”且在涉案围墙和铁门处为空白，即仁义公司同意该通道可由杨沃华使用且不应封闭该出口。由此可见，仁义公司基于租赁合同分别赋予双方使用租赁物的权利存在冲突，伟邦公司依据其合同封闭了杨沃华承租商铺连通其厂区一侧的门口并设置了涉案围墙和铁门，杨沃华根据其合同同时基于相邻关系和侵权责任请求伟邦公司拆除涉案围墙和铁门，本院对此评判如下：关于杨沃华基于侵权的请求问题。根据双方合同附图，双方使用该区域的权利均来源于仁义公司，在杨沃华提供其合同及附图作为依据向伟邦公司主张权利请求拆除该围墙时，伟邦公司亦提供了合同和附图作为抗辩，由此应认定伟邦公司封闭该区域有其与仁义公司之间在先签订的合同作为依据，不构成侵权。仁义公司主张该通道不属伟邦公司租赁使用的范围显然与该合同附图不符，本院不予采纳。关于杨沃华基于相邻关系的请求问题。杨沃华请求拆除涉案围墙和铁门的目的在于为其使用伟邦公司现厂区内的公用道路提供便利，以便装卸货物、提高客流及满足消防需要。但从租赁物现状可见，杨沃华承租的商铺在伟邦公司现厂区外一侧有出口，已可满足其进出租赁物的基本需要，其诉求的目的系为提高租赁物的效用，不构成我国《物权法》第八十七条关于“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”规定中的必须利用他人土地的情形，故本院对为使用该公用通道而基于相邻关系提出的有关拆除涉案围墙和铁门的请求不予支持。原审仅凭杨沃华的合同结合仁义公司的陈述意见即依据我国《物权法》第八十四条、第八十五条有关相邻关系的规定判令拆除该围墙和铁门属适用法律有误，本院予以纠正。综上所述，江门市新会伟邦服饰制衣有限公司的上诉请求有理，本院予以支持。一审判决适用法律有误，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初577号民事判决；二、驳回杨沃华的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由杨沃华负担。本判决为终审判决。审判长 黎景欣审判员 许世清审判员 陈雪娟二〇一六年九月二十日书记员 区健敏