（2016）豫01民终10711号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-10-08

案件名称

王小锤与啟福置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

啟福置业股份有限公司,王小锤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2016）豫01民终10711号上诉人（原审被告）：啟福置业股份有限公司。法定代表人：王永杰，该公司总经理。委托代理人：胡威，该公司员工。委托代理人：杜晶晶，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王小锤，男，1953年2月21日出生，汉族。委托代理人：张利，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人：杨梦圆，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。上诉人啟福置业股份有限公司（以下简称啟福置业）因与被上诉人王小锤房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人啟福置业的委托代理人胡威、杜晶晶，被上诉人王小锤的委托代理人张利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。啟福置业不服原审判决，上诉称：请求撤销原判，依法发回重审或改判驳回王小锤的诉讼请求。事实与理由：1、原判认定事实不清。其在庭审中明确表明诉争房屋未办理竣工验收备案，完全无需推定。且未完成竣工验收备案的原因在于周边市政配套管网缺位，导致项目不具备交付使用条件，进而市质监部门不予受理备案所致；原审推定其未完成小区内基础设施与事实不符。其在合同约定的交房日期2014年12月31日前已完成小区内配套设备的铺设与安装；原审对其未能提供基础设施验收合格证明文件的原因位于查明。关于验收合格证明文件的取得，不仅小区内设施须铺设安装到位，且须与红线外市政配套管网完成对接，否则，相关单位不可能予以办理相关手续。原审在红线外市政配套管网缺位的情况下仍要求啟福公司提供验收合格证明文件，实属强人所难。2、原判排除适用但书条款有误。原审对其不承担违约责任的但书条款适用的事实是否成就未予以查明，未查明市政配套管网（红线外）是否到位，亦未查明诉争房屋未能达到使用条件是否系市政配套管网不到位引起，径行排除了但书条款的适用，剥夺了其对王小锤诉讼请求的抗辩权，加重了啟福公司的责任负担；诉争房屋所在项目周边市政配套管网（红线外）至今未到位，众所周知、有目共睹。至其上诉时，基础设施仍在施工尚未动工。因此，诉争房屋不可能达到使用条件，其完全有权依据合同延期交房。综上，原审判决认定事实不清，排除适用但书条款有误，其结果损害了其合法权益，故请求二审法院查清事实，支持其上诉请求。王小锤辩称：1、上诉人以原审推定上诉人未完成办理经验收合格备案及小区内基础配套设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施等义务为由认为原审认定事实不清明显不成立。原审虽用“推定”，但其推定的内容与原审一致，并不存在上诉人所称的事实认定不实情况；2、原审是在结合其与上诉人的《商品房买卖合同》并对双方提供的证据的充分考量下做出的，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人以市政配套管网（红线外）上下解除设施不到位作为可以延期交房的抗辩是由，但不能提供上述是由的相关证据。本案工程何时招标、工期多久、基础设施何时铺设，而相关公司等并无任何文件证明其因自身原因导致工程延迟。且根据上诉人提供市政规划可知，上诉人在与其签订购房合同前该小区周边规划已为上诉人所知，故上诉人在结合控规和施工进度对本案交房期限同其达成合意，即意味着上诉人系明知该小区在建设工程中存在的各项不确定因素下做出合同承诺，对因此造成的违约应承担不利后果。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。王小锤向一审法院起诉请求：1.判令啟福置业向王小锤支付逾期交房的违约金45863.93元（自2015年1月1日起计算至2015年11月20日，共计323天）；2.本案全部诉讼费用由啟福置业承担。一审法院认定的事实：王小锤作为买受人、啟福置业作为出卖人，于2013年9月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号130××××3694）一份。合同约定了以下主要内容：一、房屋的基本情况和价款王小锤购买啟福置业具有土地使用权证和开发的位于中原区云梦××、××人山路西、××、××单元××号房屋，购房款473312元。王小锤向啟福置业支付了全部购房款。二、关于交付期限的约定《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件：即1.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；2.配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；3.前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人在交房前未付清全款的，除按合同第七条承担违约责任外交房时间相应顺延；3.因市政配套管网（红线外）上下水、电、气、暖等基础设施不到位而引起的未能达到使用条件的；遇人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同项下房屋建设的，可顺延交房日期。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水设施，2014年12月31日达到小区内供水设施全部安装到位，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污水设施：2014年12月31日达到小区内雨污水设施全部安装到位，达到使用条件，排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2.供配电设施：2014年12月31日达到小区内供配电设施全部安装到位，达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3.燃气供应设施：2014年12月31日达到小区内燃气供应设施全部安装到位，具备使用条件；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。4.供暖设施：2014年12月31日达到小区内燃气设施全部安装到位，具备使用条件，运行方式为市政管网集中供暖，使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热等。5.电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2014年12月31日敷设到户，达到申请条件。门禁系统于2014年12月31日达到正常使用标准。三、出卖人逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。合同签订后，啟福置业未按约定于2014年12月31日前向王小锤交付房屋。诉讼中，啟福置业还提交了单位工程质量竣工验收记录表，用以证明本案所涉房屋的工程项目通过了五大主体验收；提交了项目控规中相关市政配套规划图，用以证明该项目红线外市政基础配套的规划路径；提交了项目周边市政道路照片，用以证明市政道配套道路现状；提交了啟福置业公司的（2014）14、17号文件，用以证明该公司已将市政配套不到位相关问题提交给政府有关部门。经庭审质证，王小锤的意见为：对啟福置业提交的单位工程质量竣工验收记录表的真实性无异议，证明目的有异议，认为单位工程质量竣工验收记录表不同于竣工备案表，啟福置业应在2014年12月31日之前取得建设行政主管部门竣工备案表，此竣工备案表并非啟福置业提交的该证据，在约定的交房日期前啟福置业未能提供竣工备案表，房子至今未达到交房标准；对项目控规中相关市政配套规划图真实性无异议，证明目的有异议，认为控规只是在城市建设中影响城市的规划，在本案工程施工前就已经为规划部门所规划设定，其显示的日期为2010年2月，说明该控规图在2010年2月已经取得并存在，不会影响本案工程的施工进程；对照片的真实性、关联性及证明目的均有异议。另查明，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。诉讼中，啟福置业未提供在建设行政主管部门进行竣工验收备案已于2014年12月31日取得竣工验收备案表的证明，未提供以下应在2014年12月31日达到约定条件的证明：1.供水设备，小区内供水设施全部安装到位，应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；雨污水设施，取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件；2.供配电设施，小区内供配电设施全部安装到位，取得电力企业验收合格证明文件；3.燃气供应设施：小区内燃气供应设施全部安装到位，具备使用条件，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；4.供暖设施达到小区内燃气设施全部安装到位，具备使用条件，运行方式为市政管网集中供暖，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热等。上述事实有买卖合同、发票、竣工验收记录表及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。一审法院认为，王小锤、啟福置业双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。王小锤依约向啟福置业交付房款，履行了合同约定义务，故啟福置业应按合同约定履行交付房屋义务。王小锤、啟福置业的焦点是啟福置业未交付房屋的行为是否构成违约的问题。按照合同约定，啟福置业交付的房屋应当竣工验收合格并取得建设行政主管部门竣工备案表，同时配套的基础设施和公共设施如在小区内的供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施等全部安装到位和取得有关部门验收合格的证明文件。诉讼中，啟福置业虽然提供了单位工程质量竣工验收记录表，但根据《建设工程质量管理条例》的规定，单位工程质量竣工验收记录表和到建设行政主管部门或者其他有关部门进行竣工验收合格备案两者之间性质不同、内容不同、法律后果不同，因啟福置业至法庭辩论终结前未提供相关到建设行政主管部门或者其他有关部门进行竣工验收合格备案的证明材料，故本院推定啟福置业未完成该部分义务；同时又因啟福置业未提供在小区内的供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施等全部安装到位和取得有关部门验收合格的证明文件的相关证据，故该院还推定啟福置业未完成该部分义务。综上，啟福置业自己应负的义务并未按照约定的时间和条件完成，即啟福置业在2014年12月31日前没有完成约定的应由己方可以独立完成的交房条件，所以合同约定的啟福置业不承担违约责任的但书条款的适用条件不成就，啟福置业行为构成了违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。啟福置业应按此约定支付逾期交房违约金，王小锤要求啟福置业向其支付逾期交房的违约金45863.93元（自2015年1月1日起计算至2015年11月20日，共计323天）的诉讼请求于法有据，该院予以支持。关于啟福置业的辩称，没有证据支持，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：啟福置业股份有限公司自判决生效之日起十日内向王小锤支付逾期交房违约金45863.93元。案件受理费947元，由啟福置业股份有限公司负担。本院二审期间，啟福置业围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，王小锤认为啟福置业提交的证据不能证明其目的，且不属于新证据，不予认可。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，啟福置业与王小锤签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。在《商品房买卖合同》中双方对交房条件作出了具体、详细的约定，但在约定的交房日期之前，啟福置业既未提交建设行政主管部门竣工备案表，亦未取得基础设施、公共配套建筑正常运行的验收合格证，啟福置业未取得约定可以交付房屋的条件，故其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。啟福置业上诉称因市政配套管网（红线外）基础设施不到位而引起诉争房屋未能正常使用，其可依据合同约定延期交房，其不应承担相关违约责任的主张，因该条款不足以排除其他交房条款的约定，故对其上诉请求本院不予支持。啟福置业二审中提交的证据不能证明其目的，且不属于新证据，本院不予采信。综上，啟福置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费947元，由上诉人啟福置业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　李　黎审判员　李剑锋审判员　邢永亮二〇一六年九月二十日书记员　候李爽微信公众号“”